不動産取得税計算ツール（無料）
固定資産税評価額を入力して不動産取得税を計算します。新築・中古の住宅（マンション含む）と土地に対応します。住宅の軽減は、要件を満たす住宅だと仮定した試算です。
取得日で次の4つが変わります。税率3%（2027年（令和9年）3月31日までの取得。その後は本則4%）、宅地の価格の1/2（2027年（令和9年）3月31日まで）、認定長期優良住宅の1,300万円控除（2031年（令和13年）3月31日まで）、免税点（2026年（令和8年）4月1日以降の取得と2026年（令和8年）3月31日以前の取得で額が違う）。期限は今の地方税法の条文どおりで、延長が決まったら直します。初期値は今日です。
住宅の軽減（控除）は、床面積（40㎡以上240㎡以下。2026年（令和8年）4月1日より前の取得は50㎡以上）や、中古は取得者の居住用・新築時期などの要件を満たす住宅だけが対象です。このツールは要件を満たすと仮定して計算します。
チェックすると、取得日が2031年（令和13年）3月31日までなら控除が1,300万円になります（認定の要件・提出書類は都道府県税事務所で確認してください）。
納税通知書または不動産会社から提供された評価額を入力してください。住宅は建物の評価額、土地は土地の評価額です。
例 取得日2026年10月22日・新築住宅（長期優良なし）・建物の評価額1,500万円の場合 入力を変えると、あなたの条件の結果に変わります。
評価額1,500万円 − 控除1,200万円 = 課税標準¥3,000,000。床面積などの要件を満たす住宅だと仮定した計算です。 税額は課税標準 × 3% = ¥90,000（100円未満切捨て）です。
このツールで扱わないこと
- 住宅の控除は、床面積・取得日・用途（中古は取得者の居住用）・耐震などの要件を満たすと仮定して引きます。要件を満たすかどうかは判定しません。
- 住宅用の土地にかかる税額の減額（45,000円など）は計算しません。土地の結果は、その減額を引く前の額です。
- 免税点は、取得日の期（2026年4月1日以降か前か）と、新築は「建築した家屋」の額、中古は「その他の家屋」の額で判定します。建売住宅など、建築以外で取得した新築住宅の免税点は計算に反映しません。
- 申告の期限や方法、通知の時期は都道府県で異なるため扱いません。
不動産取得税の計算式と軽減措置
不動産取得税は不動産（土地・建物）を取得した際に都道府県に支払う地方税です。取得後しばらくして納税通知書が届きます（時期は都道府県と取得内容で異なります）。
基本計算式と標準税率
本則税率は4%ですが、土地と住宅の家屋は2027年（令和9年）3月31日まで特例で3%に軽減されています。
税率
土地・住宅の家屋: 3%（2027年（令和9年）3月31日まで特例。本則は4%） / 住宅以外の家屋: 4%
新築住宅の控除
課税標準 = max(0, 建物の評価額 − 1,200万円（認定長期優良は1,300万円）) / 税額 = 課税標準 × 3%（2027年（令和9年）3月31日までの取得。その後は4%）
評価額1,500万円 → 課税標準300万円 → 税額9万円（建物に1/2は掛けない）
中古住宅の控除
課税標準 = max(0, 建物の評価額 − 新築時期別の控除額) / 税額 = 課税標準 × 3%（2027年（令和9年）3月31日までの取得。その後は4%）
評価額1,500万円・2000年築 → 控除1,200万円 → 税額9万円
土地（宅地）
課税標準 = 土地の価格 × 1/2（2027年（令和9年）3月31日まで） / 税額 = 課税標準 × 3%（2027年（令和9年）3月31日までの取得。その後は4%）
評価額1,500万円の宅地 → 課税標準750万円 → 税額22.5万円（住宅用土地の減額は別途）
免税点
控除後の課税標準が免税点（2026年（令和8年）4月1日以降の取得は土地16万円・建築した家屋66万円・その他の家屋34万円）未満なら課税されない
新築住宅の1,200万円控除（認定長期優良1,300万円）
新築住宅は建物の固定資産税評価額から1,200万円を控除でき、認定長期優良住宅は1,300万円控除です（新築と取得が2031年（令和13年）3月31日までの場合。地方税法附則第11条第8項）。建物の評価額に1/2は掛けません。床面積40㎡以上240㎡以下が要件で（2026年（令和8年）4月1日以降の取得。それ以前は50㎡以上、一戸建以外の貸家は40㎡以上）、自己居住用に限らず貸家も対象です。
新築を検討している土地にどれだけの床面積・建築面積が建てられるかは建ぺい率・容積率計算ツールで確認できます。
中古住宅の控除額一覧（新築された時期別）
| 新築された時期 | 控除額 | 耐震の要件 |
|---|---|---|
| 1997年（平成9年）4月1日以降 | 1,200万円 | 証明書不要 |
| 1989年（平成元年）4月1日〜1997年（平成9年）3月31日 | 1,000万円 | 証明書不要 |
| 1985年（昭和60年）7月1日〜1989年（平成元年）3月31日 | 450万円 | 証明書不要 |
| 1982年（昭和57年）1月1日〜1985年（昭和60年）6月30日 | 420万円 | 証明書不要 |
| 1981年（昭和56年）7月1日〜1981年（昭和56年）12月31日 | 420万円 | 耐震基準適合証明書などが必要 |
| 1976年（昭和51年）1月1日〜1981年（昭和56年）6月30日 | 350万円 | 耐震基準適合証明書などが必要 |
| 1973年（昭和48年）1月1日〜1975年（昭和50年）12月31日 | 230万円 | 耐震基準適合証明書などが必要 |
| 1964年（昭和39年）1月1日〜1972年（昭和47年）12月31日 | 150万円 | 耐震基準適合証明書などが必要 |
| 1954年（昭和29年）7月1日〜1963年（昭和38年）12月31日 | 100万円 | 耐震基準適合証明書などが必要 |
| 1954年（昭和29年）7月1日より前 | 控除なし | 対象外 |
宅地の1/2特例と住宅用土地の減額
宅地・宅地比準土地は、住宅が建っているかどうかに関係なく価格に1/2を掛けた額が課税標準になります（2027年（令和9年）3月31日までの取得）。そのうえで住宅用の土地は「45,000円」または「1㎡あたりの価格（1/2後） × 住宅の床面積の2倍（1戸200㎡まで） × 3%」のいずれか大きい方が税額から減額され、実質的にゼロまたは少額になるケースが多数です。土地を先に取得した場合は3年以内に住宅が新築されること、中古住宅の敷地なら前後1年以内に住宅を取得することなどが要件です。
よくある質問
不動産取得税の標準税率は何%？
結論：本則4%・土地と住宅の家屋は特例により3%（2027年（令和9年）3月31日まで適用）です。住宅以外の家屋（事務所・店舗等）は4%です。本ツールは入力した取得日で判定し、住宅・土地は2027年（令和9年）3月31日までの取得なら3%、それより後の取得は本則の4%で計算します（今の地方税法の条文どおり。延長が決まったら直します）。
新築住宅の軽減措置はいくら？
結論：建物の固定資産税評価額から1,200万円控除（認定長期優良住宅は1,300万円控除）です。控除を受けるには、床面積などの要件を満たす住宅であることが前提です。建物の評価額に1/2は掛けません（1/2を掛けるのは宅地の価格です）。評価額1,500万円の新築を2027年（令和9年）3月31日までに取得した場合（税率3%）、課税標準300万円・税額9万円になります。床面積40㎡以上240㎡以下が要件です（2026年（令和8年）4月1日以降の取得。それ以前は50㎡以上）。
中古住宅の軽減措置（控除額）は？
結論：住宅が新築された時期別に100万円〜1,200万円の控除です。1997年（平成9年）4月1日以降は1,200万円、1989年（平成元年）4月1日〜1997年（平成9年）3月31日は1,000万円、1985年（昭和60年）7月1日〜1989年（平成元年）3月31日は450万円で、古くなるほど控除額が減ります。1954年（昭和29年）7月1日より前に新築された住宅は対象外で、1982年（昭和57年）1月1日より前の住宅は耐震基準適合証明書などが必要です。
不動産取得税の申告はいつまで？
結論：不動産を取得したときの申告の期限や方法、登記を申請した場合に申告が省略できるかどうかは、都道府県によって異なります。納税通知書が届く時期も、都道府県と取得の内容で変わります。軽減の適用に申告や書類の提出が要る場合があるため、物件のある都道府県の税事務所の案内で確認してください。
不動産取得税はいつ払う？
結論：取得後しばらくして都道府県から納税通知書が届き、記載の期限までに納付します。届く時期は都道府県と取得内容で異なります。購入時（決済時）には払いません。忘れた頃に高額の通知が来るため、購入前に金額を把握しておきましょう。
固定資産税評価額はどこで確認できる？
結論：固定資産税の納税通知書（毎年4〜6月送付）または市区町村役場で取得できる固定資産評価証明書で確認できます。購入前は不動産会社に資料提供を依頼してください。固定資産税評価額は売買価格とは別に市区町村が決める額なので、売買価格から割合で推計せず、必ず書類の評価額を入れてください。
住宅用土地の軽減措置（1/2軽減）は？
結論：宅地・宅地比準土地は価格に1/2を掛けた額が課税標準になります（住宅が建っていない土地でも対象・2027年（令和9年）3月31日までの取得）。さらに住宅用の土地は「45,000円」または「土地1㎡あたりの価格（1/2後）× 住宅の床面積の2倍（1戸200㎡まで）× 3%」のいずれか大きい方が税額から減額されます。土地を先に取得した場合は3年以内に住宅が新築されることなどが要件です。
不動産取得税の免税点はいくら？
結論：控除などを適用した後の課税標準が免税点未満なら課税されません。2026年（令和8年）4月1日以降の取得は土地16万円・建築した家屋66万円・建築以外で取得した家屋34万円で、2026年（令和8年）3月31日以前の取得は土地10万円・建築した家屋23万円・その他の家屋12万円です。
認定長期優良住宅の特例は？
結論：通常の新築1,200万円控除に対して100万円上乗せの1,300万円控除です。地方税法附則第11条第8項で、認定長期優良住宅の新築と取得が2031年（令和13年）3月31日までに行われた場合に限られます。このツールは入力した取得日がこの日までなら1,300万円、それより後なら1,200万円で計算します。適用には認定通知書などの提出が要るので、都道府県税事務所で確認してください。
関連ツール
本ツールは概算値です。実際の不動産取得税は固定資産税評価額・軽減措置の適用要件・都道府県の条例等により異なります。詳細は各都道府県の税事務所にお問い合わせください。