中古住宅の不動産取得税計算ツール（無料）
固定資産税評価額と建築年月を入力するだけ。新築された時期に応じた控除額（最大1,200万円）と免税点を当てて税額を即時計算します。
納税通知書または不動産会社の資料に記載の評価額。売買価格の50〜70%程度が目安です。
登記簿謄本や建築確認済証に記載の新築年月。控除額の区切りは4月・7月にもあるため、月まで選んでください。
例 評価額1,500万円・2000年1月に新築された中古住宅（計算日2026年10月22日）の場合 入力を変えると、あなたの条件の結果に変わります。
評価額1,500万円 − 控除1,200万円 = 課税標準¥3,000,000 × 3% = ¥90,000（100円未満切捨て）
中古住宅の不動産取得税計算式
中古住宅の不動産取得税は、住宅が新築された時期に応じた控除額を固定資産税評価額から差し引いた「課税標準額」に税率3%を掛けて計算します。控除後の課税標準が免税点未満なら課税されません。
控除額を決める
控除額は住宅が新築された時期で決まる（築年数ではない）
2000年築 → 控除1,200万円
課税標準を求める
課税標準 = max(0, 固定資産税評価額 − 控除額)（1,000円未満切捨て）
評価額1,800万円 − 控除1,200万円 = 課税標準600万円
免税点を確認する
課税標準が34万円未満なら課税されない（2026年（令和8年）4月1日以降の取得。2026年（令和8年）3月31日以前の取得は12万円）
税額を求める
税額 = 課税標準 × 3%（2027年（令和9年）3月31日まで特例・100円未満切捨て）
課税標準600万円 × 3% = 18万円
新築された時期別の控除額一覧
| 新築された時期 | 控除額 | 耐震の要件 |
|---|---|---|
| 1997年（平成9年）4月1日以降 | 1,200万円 | 証明書不要 |
| 1989年（平成元年）4月1日〜1997年（平成9年）3月31日 | 1,000万円 | 証明書不要 |
| 1985年（昭和60年）7月1日〜1989年（平成元年）3月31日 | 450万円 | 証明書不要 |
| 1982年（昭和57年）1月1日〜1985年（昭和60年）6月30日 | 420万円 | 証明書不要 |
| 1981年（昭和56年）7月1日〜1981年（昭和56年）12月31日 | 420万円 | 耐震基準適合証明書などが必要 |
| 1976年（昭和51年）1月1日〜1981年（昭和56年）6月30日 | 350万円 | 耐震基準適合証明書などが必要 |
| 1973年（昭和48年）1月1日〜1975年（昭和50年）12月31日 | 230万円 | 耐震基準適合証明書などが必要 |
| 1964年（昭和39年）1月1日〜1972年（昭和47年）12月31日 | 150万円 | 耐震基準適合証明書などが必要 |
| 1954年（昭和29年）7月1日〜1963年（昭和38年）12月31日 | 100万円 | 耐震基準適合証明書などが必要 |
| 1954年（昭和29年）7月1日より前 | 控除なし | 対象外 |
橙色の行は1982年（昭和57年）1月1日より前に新築された住宅です。耐震基準適合証明書・建設住宅性能評価書・既存住宅売買瑕疵保険の付保証明のいずれかがある場合に控除されます。
耐震の要件（1982年（昭和57年）1月1日が境目）
- 1982年（昭和57年）1月1日以後に新築: 新耐震基準に適合しているとみなされ、証明書なしで控除の対象
- それより前に新築: 耐震基準適合証明書・建設住宅性能評価書・既存住宅売買瑕疵保険の付保証明のいずれかが必要
- 証明が取れない場合: 取得後6か月以内に耐震改修を行い新耐震基準への適合が証明されれば、税額から3万円〜12万6,000円が減額される（新築時期に応じた額）
控除の適用条件
- 個人が自己の居住用に取得した住宅であること（新築住宅と違い、貸家は対象外）
- 床面積が40㎡以上240㎡以下（2026年（令和8年）4月1日以降の取得。それ以前の取得は50㎡以上240㎡以下）
- マンション等は共用部分を持分で按分した床面積も含めて判定する
- 1982年（昭和57年）1月1日より前の住宅は耐震基準適合証明書などが必要
- 控除を受けるには申告が必要（都道府県税事務所へ必要書類を添えて提出）
- 税率3%の特例は2027年（令和9年）3月31日まで
よくある質問
中古住宅の不動産取得税の計算式は？
結論：中古住宅の不動産取得税は「（固定資産税評価額 − 築年別の控除額） × 3%」で計算します。控除額は住宅が新築された時期で決まり、1997年（平成9年）4月1日以降は1,200万円です。評価額1,800万円・2000年築なら課税標準600万円で税額18万円です。控除後の課税標準が免税点（2026年（令和8年）4月1日以降の取得は34万円）未満なら課税されません。
築年数別の控除額はいくら？
結論：新築された時期に応じて1997年（平成9年）4月1日以降は1,200万円、1989年（平成元年）4月1日〜1997年（平成9年）3月31日は1,000万円、1985年（昭和60年）7月1日〜1989年（平成元年）3月31日は450万円、1982年（昭和57年）1月1日〜1985年（昭和60年）6月30日は420万円、1981年（昭和56年）7月1日〜1981年（昭和56年）12月31日は420万円、1976年（昭和51年）1月1日〜1981年（昭和56年）6月30日は350万円、1973年（昭和48年）1月1日〜1975年（昭和50年）12月31日は230万円、1964年（昭和39年）1月1日〜1972年（昭和47年）12月31日は150万円、1954年（昭和29年）7月1日〜1963年（昭和38年）12月31日は100万円です。1954年（昭和29年）7月1日より前に新築された住宅は控除されません。1982年（昭和57年）1月1日より前に新築された住宅は、耐震基準適合証明書などがある場合に限り控除されます。
中古住宅で不動産取得税がゼロになる評価額は？
結論：1997年（平成9年）4月1日以降に新築された住宅なら、評価額が1,200万円以下で課税標準が0円になります。さらに2026年（令和8年）4月1日以降の取得は控除後の課税標準が免税点34万円未満（評価額1,234万円未満）でも課税されません。評価額がこれを超えると「（評価額 − 1,200万円）× 3%」の税額が発生します。
中古住宅の不動産取得税はいつ支払う？
結論：不動産を取得してから約3〜6ヶ月後に都道府県税事務所から納税通知書が届きます。購入時ではなく後払いになるため、忘れた頃に通知が来ます。事前に本ツールで金額を把握しておくことをおすすめします。
中古住宅の軽減措置の適用条件は？
結論：中古住宅の控除を受けるには、(1)個人が自己の居住用に取得した住宅であること、(2)床面積が40㎡以上240㎡以下（2026年（令和8年）4月1日以降の取得。それ以前の取得は50㎡以上240㎡以下）、(3)1982年（昭和57年）1月1日以後に新築された住宅であること、またはそれより前の住宅で耐震基準適合証明書・建設住宅性能評価書・既存住宅売買瑕疵保険の付保証明のいずれかがあること、が必要です。
旧耐震の中古住宅は軽減措置を受けられる？
結論：1982年（昭和57年）1月1日より前に新築された住宅でも、耐震基準適合証明書などがあれば控除を受けられます。証明が取れない場合でも、取得後6か月以内に耐震改修をして新耐震基準への適合が証明されれば、税額から3万円〜12万6,000円（新築時期に応じた額）が減額される制度があります。どちらも申告が必要です。
1982年以降の建物は耐震基準適合証明書が不要？
結論：令和4年度税制改正で築年数の要件が新築時期の要件に変わり、1982年（昭和57年）1月1日以後に新築された住宅は耐震基準適合証明書がなくても控除の対象になりました。それより前に新築された住宅は引き続き証明が必要です。
計算例: 1983年5月に新築された住宅（耐震基準適合証明あり）で評価額1,000万円なら、控除420万円・課税標準580万円・税額17.4万円です。
関連ツール・関連情報
本ツールは概算値です。実際の不動産取得税は固定資産税評価額・軽減措置の適用要件・都道府県の条例等により異なります。詳細は各都道府県の税事務所にお問い合わせください。