家賃収入の税金計算ツール（無料）

家賃収入にかかる税金の計算式

家賃収入は「不動産所得」として給与所得と合算して課税されます（総合課税）。計算式は以下のとおりです。

必要経費に含まれる主な項目

青色申告特別控除65万円（令和9年分から最高75万円）

不動産の貸付けが事業として行われている場合に、正規の簿記（複式簿記）で記帳するなどの要件を満たすと、青色申告特別控除を受けられます。令和8年分の65万円控除は、このうえで優良な電子帳簿保存を行うか、e-Taxで申告する場合です。それ以外は55万円または最高10万円です。事業として行われていない小規模な貸付けは、控除が原則として最高10万円です。

令和8年度税制改正（2026年3月31日成立・公布）で、優良な電子帳簿の保存等を行う場合の最高控除額が75万円に引き上げられました。適用は令和9年分（2027年分）以後の所得税からとなる予定で、令和8年分（2026年分）の申告は65万円のままです。要件の詳細と必要な届出は国税庁の案内で確認してください。

5棟10室の事業的規模とは？

不動産の貸付けが事業として行われているかは、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模かどうかで実質的に判断します。建物の貸付けは、貸間・アパート等で貸与できる独立した室数がおおむね10室以上、独立家屋の貸付けでおおむね5棟以上であれば、原則として事業として行われているものとして扱われます。5棟・10室はあくまで目安で、戸建てを何室に換算するかなどは決まっていません。

家賃収入別の税金の増加目安（給与年収500万円・経費30%の場合）

※ 上の画面と同じ計算で作った概算です（協会けんぽ・東京都・令和8年度・40歳未満・賞与なしの等級表で計算。他の控除は含みません）。住民税は翌年度に課税される分です。

よくある質問

家賃収入はいくらから確定申告が必要？

結論：給与を1か所から受け、その給与の全部が源泉徴収されている人は、給与所得・退職所得以外の所得金額の合計が年間20万円を超えると確定申告が必要です（国税庁 No.1900）。給与の年間収入が2,000万円を超える人は、20万円以下でも申告が必要です。給与が2か所以上ある人、同族会社の役員などで会社から資産の賃貸料を受け取っている人は条件が違います。医療費控除などで別の理由から確定申告をする場合は、20万円以下の不動産所得も申告に含めます。給与がない人は、所得控除を引いたあとの所得税額が配当控除などを超えるなら申告が必要です（No.2020）。

家賃収入の必要経費に含まれるものは？

結論：固定資産税・都市計画税、管理費・管理委託料、火災・地震保険料、修繕費、減価償却費（建物）、ローン利息（元本は不可）、広告費・仲介手数料などが主な経費です。減価償却費は、取得価額・取得時期・償却方法・法定償却率・使用月数などで計算し、毎年の経費にできます（国税庁 No.2100）。単純に建物価格を耐用年数で割った額とは一致しません。

家賃収入の税率は何パーセント？

結論：所得税は課税所得に応じて5〜45%（超過累進）、住民税の所得割は一律10%（標準）です。家賃収入（不動産所得）は給与所得と合算する総合課税で、所得控除を差し引き、1,000円未満を切り捨てた課税所得に所得税の速算表を当てはめます（国税庁 No.2260）。課税所得195万円以下で5%、195〜330万円で10%、330〜695万円で20%、695〜900万円で23%、900〜1,800万円で33%、1,800〜4,000万円で40%、4,000万円超で45%です。所得税には復興特別所得税2.1%が別にかかります。

給与年収500万円・家賃収入100万円の場合、税金はいくら？

結論：給与年収500万円・家賃収入100万円・必要経費30万円の場合、不動産所得は70万円です。給与所得は356万円で、合計所得は426万円。ここから基礎控除104万円と社会保険料控除72.3万円（協会けんぽ・東京都・令和8年度・40歳未満・賞与なしの等級表で計算）を差し引いた課税所得は249.6万円です。家賃収入がない場合と比べた税金の増加は、所得税が約6.4万円、住民税が約7万円で、合計約13.4万円です（このツールの計算・概算）。不動産所得70万円から増える税金を引いた税引後の不動産所得は約56.6万円です。給与分の税金は、家賃収入がなくても払う税金なので含めません。

青色申告特別控除65万円とは？

結論：不動産所得の青色申告特別控除は、不動産の貸付けが事業として行われている場合に受けられ、正規の簿記（複式簿記）での記帳と貸借対照表・損益計算書の添付、期限内の申告などが要件です。令和8年分の65万円控除は、このうえで優良な電子帳簿保存を行うか、e-Taxで申告する場合です。それ以外は55万円または最高10万円です（国税庁 No.2072）。事業として行われていない小規模な貸付けは、控除が原則として最高10万円です（No.1373）。令和8年度税制改正（2026年3月31日成立・公布）で、優良な電子帳簿の保存等を行う場合の最高控除額が75万円に引き上げられました。適用は令和9年分（2027年分）以後で、令和8年分の申告は65万円のままです。

青色申告65万控除はいつ75万円になる？

結論：令和9年分（2027年分）以後の所得税から、65万円控除の要件に加えて優良な電子帳簿の保存などの要件と必要な届出を満たす場合に、最高75万円になります。令和8年度税制改正（2026年3月31日成立・公布）で引上げが決まりました。令和8年分（2026年分）の申告は65万円のままです。要件の詳細は国税庁の案内で確認してください。

5棟10室の事業的規模とは？

結論：不動産の貸付けが事業として行われているかは、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているかで実質的に判断します。ただし建物の貸付けは、貸間・アパート等で貸与できる独立した室数がおおむね10室以上、独立家屋の貸付けでおおむね5棟以上であれば、原則として事業として行われているものとして扱われます（国税庁 No.1373）。戸建てを何室に換算するかなどの混在した場合の数え方は、この基準だけでは決まらないため、税務署または税理士に確認してください。事業として行われている場合は、青色申告特別控除の最高額や、資産損失の扱いが変わります。

家賃収入から税金を引いた手取りはいくら？

結論：このツールの「税引後の不動産所得」は、家賃収入から必要経費と、家賃収入によって増える所得税・住民税を引いた額です。給与分の税金は含めません。減価償却費など現金が出ていかない経費を入れた場合は、実際に手元に残る現金とは一致しません。ローン返済（元本）や修繕のための支出は、別に考える必要があります。

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家賃収入の税金対策は、経費の最適化と青色申告の活用が基本です。以下のツールも活用してください。

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