住宅ローン計算ツール（無料）

住宅ローンの計算式

住宅ローンの計算方式は主に2種類あります。それぞれの計算式と特徴を理解しておきましょう。

// 元利均等返済（月々一定）
月返済額 M = P × r × (1+r)^n / ((1+r)^n - 1)
  P = 借入元金
  r = 月利（年利 ÷ 12）
  n = 返済回数（年数 × 12）

// 元金均等返済（後払い型）
初回月返済額 = (P ÷ n) + P × r
毎月の減少額 = (P ÷ n) × r
k月目の返済額 = (P ÷ n) + (P - (P ÷ n) × (k-1)) × r

// 計算例: 借入3,000万円・年利1.5%・35年・元利均等
月利 r = 0.015 ÷ 12 = 0.00125
n   = 35 × 12 = 420回
M   = 3000万 × 0.00125 × (1.00125)^420 / ((1.00125)^420 - 1)
    ≒ 91,855円/月

計算式の出典: 出典: 住宅金融支援機構 (2026/5/9確認) 出典: フラット35（住宅金融支援機構） (2026/5/9確認)

元利均等と元金均等の違い

出典: 住宅金融支援機構（返済方式解説） (2026/5/9確認)

2026年5月の住宅ローン金利相場

2026年5月時点の主要金利タイプ別相場は以下のとおりです。日銀の政策金利引き上げに伴い、2024年以降は変動・固定ともに上昇傾向が続いています。2026年4月の日銀金融政策決定会合では政策金利（0.75%）が据え置かれましたが、委員3名が利上げを主張しており、2026年内の追加利上げが見込まれます。

変動金利出典: 出典: モゲチェック（2026年5月金利動向） (2026/5/9確認) 出典: 日本銀行（政策金利） (2026/5/9確認) フラット35出典: 出典: 住宅金融支援機構 フラット35 (2026/5/9確認)

2026年住宅ローン控除（減税）の改正ポイント

令和8年度税制改正により、2026年（令和8年）以降に入居する場合、住宅ローン控除の制度が大きく変わります。住宅の省エネ性能による区分がさらに明確化されました。

控除率は年末ローン残高の0.7%（2022年以降入居）。床面積要件は50m2以上→40m2以上に緩和（既存住宅も対象）。
出典: 出典: 国土交通省「住宅ローン減税」 (2026/5/9確認) 出典: 国税庁「住宅ローン控除」 (2026/5/9確認)

繰上返済の効果と選び方

繰上返済は元金を直接減らせるため、利息削減の最も効果的な手段です。2種類の方式を正しく使い分けることが重要です。

ローン残高が多い早い時期ほど効果が大きくなります。金利上昇局面（2026年現在）では変動金利利用者ほど早期繰上返済のメリットが大きくなります。繰上返済手数料は多くのネット銀行・都市銀行でインターネット手続きなら無料です。フラット35は「住・My Note」経由で手数料無料です。

出典: 住宅金融支援機構 フラット35（繰上返済） (2026/5/9確認)

使い方（4ステップ）

1. 借入条件を入力：借入金額（万円）・金利（年利%）・返済期間（年）を入力します。物件価格から頭金を引いた金額を使ってください。
2. 返済方式とボーナス返済を設定：元利均等または元金均等を選択し、ボーナス返済がある場合は1回あたりの金額を入力します。
3. 月々返済額・総返済額・利息総額を確認：各指標が即時表示されます。金利を変えて比較シミュレーションを行いましょう。
4. 繰上返済シミュレーションで削減効果を試算：「繰上返済シミュレーション」タブで実施時期・金額・方式を入力すると、削減利息額と短縮期間が即時表示されます。

よくある質問

元利均等返済と元金均等返済どちらが得ですか？

結論：総支払利息は元金均等返済のほうが少なくなります。ただし元金均等返済は初回返済額が高いため、収入に余裕がある場合に向いています。月々の負担を一定にしたい場合は元利均等返済が一般的です。

変動金利と固定金利の違いは何ですか？

結論：変動金利は半年ごとに金利が見直されます。2026年5月時点では変動金利は0.9〜1.1%台が中心です（日銀の追加利上げにより2024年以降上昇傾向）。固定金利は借入時に金利が確定するため返済計画が立てやすい反面、変動より高めで、フラット35（2026年5月）は2.71%です。

2026年5月の変動金利相場は？

結論：0.9〜1.1%台が中心です。日銀の追加利上げにより2024年以降上昇傾向にあります。2026年4月の日銀金融政策決定会合では政策金利（0.75%）が据え置かれましたが、委員3名が利上げを主張しており、年内追加利上げが見込まれます。金融機関によって優遇幅が異なるため、複数行の金利比較が重要です。

フラット35の最新金利は？

結論：2026年5月のフラット35（返済期間21年以上・融資率9割以下）は2.71%です。前月比+0.22%と近年最大の上昇幅となっています。住宅金融支援機構が毎月1日に翌月の金利を公表します。

住宅ローンはいくら借りられますか？

結論：一般的に年収の6〜8倍程度が目安です。返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）が25〜35%以内であることが審査基準になることが多いです。実際の借入可能額は金融機関によって異なります。

年収の何倍まで住宅ローンを借りられますか？

結論：一般的な目安は年収の5〜7倍程度です。年収500万円なら2,500万〜3,500万円が目安です。月々の返済額が手取り収入の25%以内に収まることが推奨されています。

繰り上げ返済はどのくらい効果がありますか？

結論：期間短縮型が利息軽減効果は大きく、返済額軽減型は月々の負担を減らせます。たとえば借入3,000万円・金利1.5%・35年返済の場合、10年後に100万円繰り上げ返済（期間短縮型）すると利息を約30〜50万円削減できます。残高が多い早期ほど効果が高いため、余裕ができたら早めの実行がおすすめです。

住宅ローン控除（減税）はどれくらい戻りますか？

結論：年末ローン残高の0.7%が最長13年間、所得税・住民税から控除されます。2026年入居・新築（長期優良住宅）の場合、借入限度額は最大4,500万円（子育て世帯は5,000万円）です。詳細は以下の住宅ローン控除計算ツールでシミュレーションできます。

2026年の住宅ローン控除改正で何が変わりましたか？

結論：令和8年度税制改正により主に4点変わります。（1）省エネ基準適合住宅の借入限度額が3,000万円から2,000万円に引下げ。（2）省エネ基準非適合の新築住宅は2026年以降の建築確認分から控除対象外。（3）中古住宅の省エネ適合物件は2,000万円から3,500万円に拡充・控除期間も13年に延長。（4）床面積要件が50m2以上から40m2以上に緩和。

繰り上げ返済の手数料はかかりますか？

結論：ネット銀行や都市銀行のほとんどはインターネット手続きなら手数料無料です。窓口での手続きは数千〜数万円の手数料がかかる場合があります。フラット35は「住・My Note」経由で手数料無料です。金利が上昇している2026年現在、変動金利利用者は早めの繰上返済を検討することをおすすめします。

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