住宅ローン返済シミュレーション｜月々の返済額・総返済額の早見表と繰上返済

このツールで扱わないこと

• 借入可能額・審査に通るかどうかの判定（年収の何倍まで、返済負担率の基準は金融機関ごとに違います）
• 変動金利の見直しと返済額への反映、金利の将来予測、保証料・団信・諸費用などの費用
• 繰上返済の手数料、繰上返済と住宅ローン控除・資産運用との損得比較（繰上返済の優劣は判定しません）
• ボーナス返済は元利均等のみ。元金均等と繰上返済の試算には反映しません
• 住宅ローン控除の個別の適用判定（金額は下の表のとおり、制度の一覧です）

住宅ローンの月々の返済額 早見表（35年・元利均等）

借入額と金利から、毎月の返済額を一覧にしました。前提は元利均等返済・返済期間35年（420回）・ボーナス返済なし・円未満切り上げです。0.5〜2.0%は比べるための例の金利で、実際の金利ではありません。右端はフラット35の最も多い金利（2026年10月資金受取分）です。

フラット35の金利は2026年10月資金受取分の値で、住宅金融支援機構は毎月第1営業日の正午ごろに、その月に資金を受け取る人向けの金利に更新しています。出典: 出典: 住宅金融支援機構「フラット35 最新の金利情報」 (2026/10/11確認)

総返済額と利息の早見表（借入4,000万円・35年）

同じ4,000万円を35年で借りたとき、金利で総返済額と利息がどれだけ変わるかの一覧です（元利均等・ボーナス返済なし・毎月の利息は円未満切り捨てで積み上げ）。

計算式と返済方式の仕組み（元利均等・元金均等）

計算式（元利均等・元金均等）

住宅ローンの計算方式は主に2種類あります。それぞれの計算式と特徴を理解しておきましょう。

// 元利均等返済（月々一定）
月返済額 M = P × r × (1+r)^n / ((1+r)^n - 1)
  P = 借入元金
  r = 月利（年利 ÷ 12）
  n = 返済回数（年数 × 12）

// 元金均等返済（後払い型）
初回月返済額 = (P ÷ n) + P × r
毎月の減少額 = (P ÷ n) × r
k月目の返済額 = (P ÷ n) + (P - (P ÷ n) × (k-1)) × r

// 計算例: 借入3,000万円・年利1.5%・35年・元利均等
月利 r = 0.015 ÷ 12 = 0.00125
n   = 35 × 12 = 420回
M   = 3,000万 × 0.00125 × (1+0.00125)^420 / ((1+0.00125)^420 - 1)
    ≒ 91,856円/月（円未満切り上げ）

計算式は、元利均等・元金均等の一般的な式です。円の扱い（月々の返済額は円未満切り上げ、毎月の利息は円未満切り捨て、最終回は精算）は本ページの計算の前提で、金融機関の契約によって異なります。

ボーナス返済の計算のしかた

ボーナス返済（年2回・6か月ごと）は、借入元本を比率で割るのではなく、「ボーナス返済の列を現在の価値に直した額」を借入元本から引いて、残りを毎月の返済で返す形で計算しています。例として借入3,000万円・金利0%・35年・ボーナス10万円×年2回では、ボーナス返済の合計が700万円、毎月の返済で返す元金が2,300万円で、通常の月々返済額は54,762円、総返済額は3,000万円です（本ページのツールと同じ計算）。

元利均等・元金均等の比較

2026年金利相場と住宅ローン控除（2026年改正）

今の金利の目安（日銀の政策金利・フラット35）

日銀の政策金利は、2025年12月22日から0.75%、2026年6月17日から1.0%、2026年9月24日から1.25%と引き上げられています。フラット35（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）の最も多い金利は、2026年10月資金受取分で3.83%です。変動金利と期間固定の金利は金融機関と優遇幅で大きく違うため、このページでは数字を載せていません。借入先の公表金利と仮審査の提示金利で確かめてください。

出典: 出典: 日本銀行「金融市場調節方針の変更について」 (2026/10/11確認) 出典: 住宅金融支援機構「フラット35 最新の金利情報」 (2026/10/11確認)

住宅ローン控除（減税）の改正ポイント（2026年以降入居）

令和8年度税制改正で、住宅ローン控除の適用期限が令和12年入居分まで延長されました。借入限度額は、住宅の種類（新築・既存）と省エネ性能などで決まり、子育て世帯等には上乗せがあります。下の表は、自治体の公表資料にある令和8年度改正後の一覧です。

新築の省エネ基準適合住宅は、令和10年以降入居分では原則対象外です。ただし、令和9年12月31日以前に建築確認を受けた場合、または令和10年6月30日以前に建築された場合は、借入限度額2,000万円・控除期間10年です（子育て世帯等の上乗せなし）。新築の認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅は、令和10年以降入居分も表の限度額です（令和10年以降入居分は、土砂災害特別警戒区域などの災害レッドゾーンの新築は対象外）。新築の表には省エネ基準を満たさない住宅の区分がなく、原則として対象外です（経過措置は別の条件）。
床面積は原則50平方メートル以上で、合計所得金額1,000万円以下なら40平方メートル以上も対象です（子育て世帯等への上乗せ措置は50平方メートル以上）。ほかに、合計所得金額2,000万円以下、引渡しまたは工事完了から6か月以内に居住、返済期間10年以上などの要件があります。
理論上の最大控除額は、新築の認定長期優良住宅で4,500万円×0.7%×13年＝409.5万円、子育て世帯等は5,000万円×0.7%×13年＝455万円です。実際の控除額は年末のローン残高と、所得税・住民税から控除できる額の上限で小さくなります。
出典: 出典: 岩出市「令和8年度の主な税制改正について」（更新2026年7月27日） (2026/10/11確認) 出典: 高島市「令和9年度市民税・県民税の主な税制改正について」（更新2026年10月1日） (2026/10/11確認)

繰上返済の効果と選び方

繰上返済は元金を直接減らせるため、利息削減の最も効果的な手段です。2種類の方式を正しく使い分けることが重要です。

同じ残高・金利なら、ローン残高が多い早い時期ほど利息の削減額は大きくなります。繰上返済の手数料は金融機関・商品・手続き方法で違うため、契約先の案内で確認してください。このページの試算は手数料なしです。繰上返済が自分にとって得かどうかは、手数料と手元資金も含めて判断してください。

使い方（4ステップ）

1. 借入条件を入力：借入金額（万円）・金利（年利%）・返済期間（年）を入力します。物件価格から頭金を引いた金額を使ってください。
2. 返済方式とボーナス返済を設定：元利均等または元金均等を選択し、ボーナス返済がある場合は1回あたりの金額を入力します。
3. 月々返済額・総返済額・利息総額を確認：各指標が即時表示されます。金利を変えて比較シミュレーションを行いましょう。
4. 繰上返済シミュレーションで削減効果を試算：「繰上返済シミュレーション」タブで実施時期・金額・方式を入力すると、削減利息額と短縮期間が即時表示されます。

よくある質問

元利均等返済と元金均等返済どちらが得ですか？

結論：金利・期間・繰上返済なしが同じなら、総支払利息は元金均等返済のほうが少なくなります。元金均等返済は初回返済額が高く後から下がる構造で、元金の減りが早いぶん利息総額を抑えられます。ただし初回返済額が大きくなります。月々の返済額を一定にしたい場合は元利均等返済です。本ツールで同じ条件を入れて比べられます。

変動金利と固定金利の違いは何ですか？

結論：変動金利は市場金利などの変化に応じて、借入後に金利が見直される金利タイプです。見直しの時期や返済額への反映のしかたは、金融機関と契約によって異なります。日銀の政策金利は、2025年12月22日から0.75%、2026年6月17日から1.0%、2026年9月24日から1.25%と引き上げられています。全期間固定（フラット35など）は借入時に金利が確定します。フラット35（2026年10月資金受取分）の最も多い金利は3.83%です。どちらが有利かは将来の金利動向によるため、このページでは優劣を判定しません。

2026年の変動金利はどうなっていますか？

結論：日銀の政策金利は、日銀の政策金利は、2025年12月22日から0.75%、2026年6月17日から1.0%、2026年9月24日から1.25%と引き上げられています。変動金利の数字は金融機関と優遇幅で違うため、このページでは載せていません。借入先が公表している金利と、仮審査で提示された金利で確かめてください。

フラット35の最新金利は？

結論：フラット35（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）の2026年10月資金受取分の金利は、取扱金融機関が提供する金利のうち最も多いもので3.83%です。金利は金融機関ごとに決まっており、住宅金融支援機構は毎月第1営業日の正午ごろに、その月に資金を受け取る人向けの金利に更新しています。

住宅ローンはいくら借りられますか？年収の何倍まで借りられますか？

結論：借りられる額は、金融機関ごとの審査で決まります。年収の何倍、返済負担率が何%以内といった基準は金融機関と商品で異なり、年収・勤続年数・他の借入・物件の評価なども見られます。このページでは、借入可能額や審査の通りやすさは判定していません。毎月の返済額と総返済額を出すので、手取り収入や他の支出と比べて無理がないかを確かめるための目安として使ってください。

繰り上げ返済はどのくらい効果がありますか？

結論：期間短縮型は返済期間を短くするぶん利息の削減額が大きく、返済額軽減型は期間を変えずに月々の返済額を下げます。たとえば借入3,000万円・金利1.5%・35年返済で、10年後（120回返済後）に100万円を繰り上げ返済（期間短縮型）すると、利息を441,319円（約44.1万円）削減でき、返済期間は15か月短くなります（本ページの繰上返済シミュレーションと同じ月次計算）。残高が多い早い時期に行うほど利息の削減額は大きくなります。手数料と手元資金は別に考える必要があります。

住宅ローン控除（減税）はどれくらい戻りますか？

結論：令和8年度税制改正後の表では、控除率は0.7%、控除期間は新築と既存の認定・ZEH・省エネ基準適合が13年、既存のその他の住宅が10年です。借入限度額は住宅の省エネ性能などで決まり、新築の認定長期優良住宅・認定低炭素住宅は4,500万円（子育て世帯等は5,000万円）です。この限度額を満たし年末残高がそれ以上ある場合の理論上の最大控除額は、4,500万円×0.7%×13年＝409.5万円（子育て世帯等は5,000万円×0.7%×13年＝455万円）です。実際の控除額は年末のローン残高と、所得税・住民税から控除できる額の上限で小さくなります。詳しくは住宅ローン控除計算ツールで試算できます。

令和8年度の税制改正で住宅ローン控除の限度額はどうなっていますか？

結論：適用期限が令和12年入居分まで延長され、借入限度額は次のとおりです（子育て世帯等はかっこ内）。新築は、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅が4,500万円（5,000万円）、ZEH水準省エネ住宅が3,500万円（4,500万円）、省エネ基準適合住宅が2,000万円（3,000万円）です。既存住宅は、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅が3,500万円（4,500万円）、省エネ基準適合住宅が2,000万円（3,000万円）で、省エネ基準を満たさないその他の住宅が2,000万円（10年）です。新築の省エネ基準適合住宅は、令和10年以降入居分では原則対象外です。ただし、令和9年12月31日以前に建築確認を受けた場合、または令和10年6月30日以前に建築された場合は、借入限度額2,000万円・控除期間10年です（子育て世帯等の上乗せはありません）。新築の認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅は、令和10年以降入居分も上の限度額の対象です（令和10年以降入居分は、災害レッドゾーンの新築は対象外）。床面積は原則50平方メートル以上で、合計所得金額1,000万円以下なら40平方メートル以上も対象です（子育て世帯等への上乗せ措置は50平方メートル以上）。ほかに、合計所得金額2,000万円以下、引渡しまたは工事完了から6か月以内の居住、返済期間10年以上などの要件があります。個別の判定は税務署または自治体で確認してください。

繰り上げ返済の手数料はかかりますか？

結論：繰上返済手数料は、金融機関・商品・手続き方法（インターネットか窓口か）によって違います。無料の場合も、有料の場合もあります。このページの繰上返済シミュレーションは手数料なしで計算しているので、手数料がかかる場合は、削減される利息からその分を引いて考えてください。契約先の案内で確認してください。

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