不動産投資利回り計算ツール（無料）

表面利回り・実質利回りの計算式

不動産投資の利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。投資判断には実質利回りとキャッシュフローの両方を確認することが重要です。

利回りの計算例（物件価格から表面・実質を順に）

物件価格3,000万円・年間家賃収入180万円（月15万円）の物件を、上のツールの初期値で計算した例です（数字は計算例のための仮定で、実在の物件ではありません）。

1. 表面利回り = 180万円 ÷ 3,000万円 × 100 = 6.00%
2. 年間コスト = 管理費1万円×12 + 修繕積立金0.5万円×12 + 固定資産税10万円 = 28万円
3. 実質利回り = (180万円 − 28万円) ÷ 3,000万円 × 100 = 5.07%
4. 月額ローン返済額（借入2,400万円・年2.0%・35年の元利均等） = 79,503円
5. 月間キャッシュフロー = 150,000円 − 79,503円 − 23,333円 = 47,164円

利回りの種類と使い分け（表面・実質・想定・NOI）

利回りの定義は法令で決まっているわけではなく、会社や資料によって計算の範囲が少しずつ違います。比べるときは、同じ式で出した数字どうしで比べてください。

利回りから購入価格を逆算する（希望利回りで買える価格の上限）

「利回り○%以上で買いたい」と決めているときは、計算式を逆にして、買ってよい価格の上限を出せます。上のモード切替で「購入価格を逆算」を選ぶと計算できます。

• 表面利回りで逆算: 購入価格の上限 = 年間家賃収入 ÷ 目標利回り
• 実質利回りで逆算: 購入価格の上限 = （年間家賃収入 − 年間コスト） ÷ 目標利回り

計算例: 年間家賃180万円の物件で、表面利回り8%を求めるなら 180万円 ÷ 8% = 2,250万円 が上限です。年間コスト28万円を引いた実質利回り5%を求めるなら （180万円 − 28万円） ÷ 5% = 3,040万円 です。売り出し価格がこの上限より高ければ、価格交渉か見送りの目安になります。

実質利回りの諸経費の内訳（計算例つき）

実質利回りは、年間コストをどこまで入れるかで大きく変わります。コストの割合に決まった基準はなく、物件ごとに実額で見積もるのが確実です。主な項目は次のとおりです。

• 管理委託料: 管理会社に払う費用。委託先との契約で決まります。
• 管理費・修繕積立金: 区分マンションなら管理組合に払う分。重要事項説明書で確認できます。
• 固定資産税・都市計画税: 毎年の納税通知書の額。売主から前年の通知書を見せてもらえます。
• 火災保険料: 加入する保険の見積もりで確認します。
• 空室損: 空室の期間は家賃が入らないので、空室を見込んだ家賃で計算します。

計算例（架空の仮定）: 年間家賃180万円・物件価格3,000万円の物件に、次の経費を仮定した場合です。割合や金額は計算例のための仮定で、相場や目安として示すものではありません。

実質利回り = (180万円 − 48万円) ÷ 3,000万円 × 100 = 4.40%（表面利回りは6.00%）。同じ物件でも、上のツールの初期値（管理費・修繕積立金・固定資産税だけ）では5.07%になります。管理委託料・保険・空室損を入れると、実質利回りは下がります。

利回りの相場について

利回りに公的な統計上の「相場」はなく、立地・築年数・構造・物件の種類で大きく変わります。参考になる調査として、日本不動産研究所の「不動産投資家調査」があります。主要都市の賃貸住宅について、投資家が期待する利回り（期待利回り）を年2回公表しています。同調査（2026年4月現在・第54回）では、東京城南（目黒・世田谷）の標準的なワンルーム一棟（築5年未満・駅徒歩10分以内）の期待利回りは3.6%でした。物件の純収益ベースの利回りで、広告の表面利回りとは定義が違います。

出典: 出典: 日本不動産研究所「不動産投資家調査」（英語版・2026年4月現在） (2026/10/6確認)

よくある質問

表面利回りと実質利回りの違いは？

結論：表面利回りは経費を引く前の数字、実質利回りは経費を引いた後の数字で、手残りに近いのは実質利回りです。表面利回りは「年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100」、実質利回りは「（年間家賃収入 − 年間コスト） ÷ 物件価格 × 100」で計算します。例えば物件価格3,000万円・年間家賃180万円・年間コスト28万円の場合、表面利回りは6.00%、実質利回りは5.07%です。

利回りから購入価格の上限を逆算するには？

結論：表面利回りなら「年間家賃 ÷ 目標利回り」、実質利回りなら「（年間家賃 − 年間コスト） ÷ 目標利回り」で、買ってよい価格の上限が出ます。例えば年間家賃180万円で表面利回り8%を求めるなら上限は2,250万円、年間コスト28万円を引いた実質利回り5%を求めるなら上限は3,040万円です。このページの「購入価格を逆算」で入力できます。

利回りの相場はどのくらい？

結論：利回りに公的な統計上の「相場」はなく、立地・築年数・構造・物件の種類で大きく変わります。参考になる公的に近い調査は、日本不動産研究所の「不動産投資家調査」です。主要都市の賃貸住宅について、投資家が期待する利回り（期待利回り）を年2回公表しています。同調査（2025年4月現在）では、東京城南（目黒・世田谷）の築浅ワンルーム一棟の期待利回りは3.7%でした。これは物件の純収益ベースの利回りで、物件広告にある表面利回りとは定義が違うため、そのまま比べないでください。

諸経費はどのくらい見ればいい？

結論：割合ではなく、項目ごとに実額を見積もるのが確実です。主な項目は、管理委託料・管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税・火災保険料・空室損です。固定資産税は物件ごとの納税通知書や売主の資料で、管理費・修繕積立金は重要事項説明書で確認できます。参考までに、架空の仮定で年間家賃180万円に対して合計48万円の経費を見込んだ場合、実質利回りは4.40%になります（表面利回りは6.00%）。この経費の割合は計算例のための仮定で、目安ではありません。

表面と実質どちらで投資判断すべき？

結論：物件を最初にふるいにかけるときは表面利回り、買うかどうかを決めるときは実質利回りと月間キャッシュフローの両方を見ます。表面利回りは物件広告に必ず載っているので比較しやすい一方、経費が入っていません。実質利回りに加えて、ローン返済後の月間キャッシュフローがプラスかどうかを確認してください。

キャッシュフローがマイナスになる原因は？

結論：ローン返済が大きい・経費が多い・空室や家賃下落で収入が減る、の3つが主因です。このツールで借入額・金利・返済期間・経費を変えて、月間キャッシュフローがプラスになる条件を確認できます。

元利均等返済の月額返済額の計算式は？

結論：「借入額 × 月利 × (1+月利)^返済回数 ÷ ((1+月利)^返済回数 − 1)」で計算します。例えば借入3,000万円・金利2%・35年の場合、月額返済額は99,379円です。

不動産投資で減価償却はどう計算する？

結論：建物の取得価額 ÷ 法定耐用年数で年間の償却費を出します（木造22年・鉄筋コンクリート造47年など。中古は耐用年数の計算が別になります）。減価償却費は実際の支出がない経費で、不動産所得を小さくする効果があります。詳しくは減価償却の計算ツールで試算できます。

減価償却の試算は減価償却計算ツールをご利用ください。

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