固定資産税シミュレーター【2026年版】

固定資産税の計算式と仕組み

固定資産税は地方税法に基づき、毎年1月1日時点で土地・建物を所有している方に課される市区町村税です。標準税率は1.4%で、市町村の条例により異なる税率を設定できます（夕張市1.45%等の超過税率の事例あり）。

小規模住宅用地の特例（200㎡以下は1/6）

住宅の敷地（住宅用地）には地方税法第349条の3の2に基づく特例が適用されます。200㎡以下の部分は課税標準額が評価額の1/6に軽減されるため、実質的な固定資産税率は約0.233%（1.4%÷6）になります。これが「固定資産税が安い」と感じる主な理由です。

200㎡を超える一般住宅用地は評価額の1/3が課税標準額となります。土地を更地にしてしまうと住宅用地の特例が外れ、税額が最大6倍になることがあります。

新築住宅の軽減措置

新築住宅の建物にかかる固定資産税は一定期間50%軽減されます（地方税法附則第15条の6）。令和13年（2031年）3月31日までに新築された住宅が対象です。令和8年度税制改正で適用期限が5年延長されました。

• 一般の戸建て住宅：新築後3年間
• マンション等の中高層耐火住宅：新築後5年間
• 長期優良住宅（戸建て）：新築後5年間
• 長期優良住宅（中高層耐火）：新築後7年間

令和8年度税制改正では期限の延長とあわせて要件も見直されています。

• 床面積要件：40㎡以上240㎡以下（改正前は50㎡以上280㎡以下。東京都特別区の特定都市再生緊急整備地域内は50㎡以上のまま）
• 立地要件：令和11年（2029年）4月1日以後に新築される住宅から、災害危険区域・地すべり防止区域・急傾斜地崩壊危険区域・土砂災害特別警戒区域・浸水被害防止区域等の一定の災害ハザードエリア内の住宅（一定の建替えを除く）は適用対象外

軽減が終わると翌年度から建物分の固定資産税が2倍になります。購入後の税負担計画に必ず織り込んでください。

都市計画税の仕組み（固定資産税との違い）

都市計画税は、市街化区域内に土地・建物を所有する方に固定資産税と合わせて課される地方税です。税率の上限（制限税率）は0.3%と地方税法第702条の4で定められており、市町村ごとに条例で実際の税率を設定します。東京都23区・横浜市・大阪市など主要都市は0.3%上限を採用、地方都市では0.2%・0.25%等を採用するケースもあります。

市街化調整区域・市街化区域外（農村部等）の土地・建物には都市計画税は課税されません。納税通知書で「都市計画税」欄が0円なら市街化区域外の物件です。

固定資産税評価額の調べ方（評価証明書・課税明細書・縦覧制度の使い方）

2026年時点の情報です。固定資産税評価額を確認できる主な方法は3つあります。「評価額 調べ方」で検索する方は、まず自分がどの目的で確認したいかを整理してから適切な書類を取得してください。

課税明細書の見方

納税通知書に同封される「課税明細書」には「価格（評価額）」と「課税標準額」の2つが記載されています。

• 価格（評価額）：固定資産税評価額そのもの。3年ごとの評価替えで見直されます
• 課税標準額：住宅用地の特例（1/6・1/3）適用後の額。固定資産税の計算基礎です
• 税額：課税標準額×税率（原則1.4%）で算出された年間税額

土地については「価格」より「課税標準額」が大幅に低い場合が多く、これが住宅用地の特例が効いている証拠です。

固定資産評価証明書の取得方法

不動産売買・相続手続き・登記申請では「固定資産評価証明書」の提出が必要になります。取得の流れは以下のとおりです。

• 窓口取得：物件所在地の市区町村税務課（東京23区は都税事務所）へ本人確認書類を持参。代理人の場合は委任状も必要
• 郵送申請：申請書・手数料分の定額小為替・返信用封筒・本人確認書類のコピーを郵送。1〜2週間程度かかります
• コンビニ取得：マイナンバーカードが必要。対応している自治体のみ利用可能です

令和8年度（2026年度）分の証明書は2026年4月1日以降に取得できます。前年度分（令和7年度）が必要な相続手続き等では「基準年度を指定」して申請してください。

縦覧制度の使い方

縦覧制度は、固定資産税の納税者が自分の不動産評価額が適正かを他の物件と比較できる制度です（地方税法第415条）。

• 縦覧期間：毎年4月1日から最初の納期限の日（通常4月末〜5月末頃）まで
• 閲覧できる情報：同一市区町村内の土地・家屋の評価額（所有者名は非公開）
• 対象者：その市区町村内に固定資産を所有する納税者（および代理人）
• 費用：無料
• 目的：自分の物件評価額が周辺と比べて高すぎると思う場合に審査請求の根拠にできます

評価額に不服がある場合は、固定資産評価審査委員会に審査の申出ができます（固定資産税の納税通知書を受け取った日から3ヶ月以内）。

よくある質問

固定資産税の評価額はどこで確認できますか？

毎年4〜5月頃に市区町村から送られてくる「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）納税通知書」に添付の「課税明細書」に記載されています。初めて購入する物件の場合は不動産会社や銀行に目安額を確認するか、固定資産税評価証明書（市区町村窓口で取得可）を参照してください。

固定資産税の評価替えはいつですか？

固定資産税評価額は3年ごとに見直されます（基準年度＝評価替え年度・地方税法第341条第6号）。直近は2024年度（令和6年度）に評価替えが実施されました。次回は2027年度（令和9年度）が見直し年度となる予定です。地価の上昇が続く地域では税額が増加する場合があります。

マンションの場合、土地の持ち分はどう計算しますか？

マンション（区分所有）の場合、土地評価額は「敷地全体の評価額 × 持ち分割合（所有権の共有持ち分）」で算出されます。通常は登記簿に記載の持ち分割合を使います。マンション全体の評価額が5億円で持ち分が1/100なら土地評価額は500万円です。

賃貸用アパートの土地は住宅用地特例が使えますか？

賃貸用のアパートや貸家の敷地も住宅用地として特例が適用されます。ただし、アパートの場合は1戸あたり200㎡が小規模住宅用地の上限となります（例：4戸なら800㎡まで小規模住宅用地として1/6特例）。

土地を駐車場にすると固定資産税が高くなる？

はい。月極駐車場などの更地・駐車場は住宅用地特例が適用されないため、課税標準額は評価額の100%（特例なし）になります。住宅が建っている場合と比べると最大6倍の固定資産税になることがあります。

固定資産税の計算方法は？評価額×1.4%？

結論：固定資産税は「課税標準額 × 1.4%」で計算されます。ただし土地の場合は評価額をそのまま使うのではなく、住宅用地の特例が適用されます。200㎡以下の小規模住宅用地は評価額の1/6が課税標準額となるため、実質的な税率は評価額の約0.233%（1.4÷6）になります。

小規模住宅用地の特例とは？200㎡以下で1/6になる？

結論：住宅の敷地（住宅用地）のうち200㎡以下の部分は「小規模住宅用地」として、課税標準額が評価額の1/6に軽減されます。200㎡を超える部分は「一般住宅用地」として評価額の1/3になります。この特例は地方税法第349条の3の2に基づくものです。

新築一戸建ての軽減はいつまで？戸建て3年・マンション5年？

結論：新築住宅の建物に係る固定資産税は、一般の戸建て住宅が新築後3年間、マンションなどの中高層耐火住宅が5年間、建物分の固定資産税が50%軽減されます。長期優良住宅の場合はさらに延長され、戸建てが5年間、中高層耐火住宅が7年間の軽減となります。令和13年（2031年）3月31日までに新築された住宅が対象です（令和8年度税制改正で適用期限を5年延長・地方税法附則第15条の6）。

都市計画税とは？固定資産税との違いは？

結論：都市計画税は、市街化区域内に土地・建物を持つ方にかかる税金で、固定資産税と合わせて納付します。税率は最高0.3%です。固定資産税は全国一律ですが、都市計画税は市街化区域のみが対象です。市街化調整区域や農村部の土地・建物には課税されません。

固定資産税が高くなるのはどんなケース？

結論：固定資産税が高くなるケースは主に3つです。①土地が非住宅用地の場合（住宅用地の特例が使えず課税標準額が最大6倍になる）、②新築軽減期間が終了した直後（建物分が2倍になる）、③市街化区域内で都市計画税も課される場合です。また固定資産税評価額の見直しは3年ごと（評価替え年度）に行われ、地価上昇時は税額が増加することがあります。

固定資産税の標準税率は？市町村で違う？

結論：標準税率は1.4%で、市町村ごとに変動可能です。地方税法では1.4%が標準税率と定められていますが、財政上の必要があれば市町村は条例で異なる税率を設定できます（制限税率の上限は廃止済）。実際には大多数の自治体が1.4%を採用していますが、夕張市など一部自治体では1.45%・1.65%等の超過税率を採用しているケースもあります。納税通知書または所在自治体の税務課で確認してください。

小規模住宅用地特例とは？評価額×1/6で大幅減額？

結論：200㎡以下の住宅敷地は評価額×1/6で課税標準額となり、固定資産税が大幅減額されます。地方税法第349条の3の2に基づく軽減特例で、戸建て・マンション・賃貸アパートいずれの住宅敷地にも適用されます（賃貸の場合は1戸あたり200㎡まで）。200㎡を超える一般住宅用地部分は評価額×1/3で課税標準額となります。住宅を取り壊して更地にすると特例が外れ、固定資産税は最大6倍に跳ね上がるため注意が必要です。

新築住宅軽減はいつまで延長された？2031年3月31日？

結論：令和13年（2031年）3月31日までに新築された住宅が対象です。令和8年度税制改正（地方税法附則第15条の6）により、新築住宅に係る固定資産税の減額措置（一般戸建て3年・中高層耐火建築住宅5年・長期優良住宅はさらに2年）の適用期限が令和13年3月31日まで5年延長されました。あわせて床面積要件が40㎡以上240㎡以下（改正前は50㎡以上280㎡以下。東京都特別区の特定都市再生緊急整備地域は50㎡以上のまま）に見直され、令和11年4月1日以後に新築される住宅からは災害危険区域・土砂災害特別警戒区域等の一定の災害ハザードエリアが適用対象から除外されます。

都市計画税の上限は？0.3%？

結論：都市計画税の上限は0.3%（制限税率）で、市町村により設定されます。地方税法第702条の4により0.3%が制限税率として定められていますが、市町村は条例でこれ以下の税率を自由に設定できます。東京都23区は0.3%（上限）を採用、横浜市は0.3%、大阪市は0.3%など主要都市では上限税率が一般的ですが、地方都市では0.2%・0.25%等を採用するケースもあります。市街化調整区域・市街化区域外には課税されません。

固定資産税の評価替えはいつ？2024年度・次回2027年度？

結論：3年に1度・直近2024年度に実施・次回2027年度です。固定資産税評価額は地方税法第409条に基づき3年に1度の「評価替え」で見直され、直近は2024年度（令和6年度）に実施されました。次回の基準年度は2027年度（令和9年度）です。基準年度（2024年度）の評価額が原則3年間据え置かれますが、地目変更・新築・大規模改修等があった場合は次年度から評価額が更新されます。地価上昇地域では評価替え年度に税額が増加するケースが多いため、納税通知書の確認が重要です。

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