住宅ローン控除（減税）計算ツール【2026年最新版】（無料）

30秒まとめ：2026年住宅ローン控除のポイント

2026年改正の住宅ローン控除（控除率0.7%・期間・所得制限）

2026年（令和8年）に入居する場合の住宅ローン控除は、2022年改正の制度が継続されます。控除率は年末残高の0.7%で、2030年12月31日入居分まで5年間延長されました。 出典: 国土交通省 (2026/5/23確認)

年間控除額 = MIN（年末残高×0.7%、借入限度額×0.7%）
控除の順序: 所得税 → 住民税（上限：課税総所得金額等の5% or 97,500円の低い方）
2026年の主要変更:
  認定住宅: 一般4,500万円 / 子育て5,000万円
  ZEH:     一般3,500万円 / 子育て4,500万円
  省エネ基準適合(2026〜2027): 一般2,000万円 / 子育て3,000万円
  中古住宅: 省エネ基準以上で控除期間10年→13年に延長

一般新築住宅（省エネ基準非適合）について

2022〜2023年（令和4・5年）入居では、一般の新築住宅も借入限度額3,000万円・13年で対象でした。令和6年（2024年）以降に入居する場合、省エネ基準を満たさない新築住宅は原則対象外です。ただし、令和5年12月31日までに建築確認を受けたもの、または令和6年6月30日までに建築されたものは、借入限度額2,000万円・10年で控除を受けられます（国税庁 No.1211-1 の表の注6）。購入前に住宅性能区分と建築確認日を必ず確認してください。 出典: 国土交通省「住宅ローン減税」 (2026/8/26確認)

住宅区分別の借入限度額と年間上限控除額（2026〜2027年入居）

住宅種別と世帯属性によって借入限度額が異なります。下表で自分の条件を確認してください。

※ 表の数値は令和7年12月19日公表の「令和8年度税制改正大綱」に基づきます。 出典: 国土交通省「住宅ローン減税」 (2026/8/26確認)

子育て世帯・若者夫婦世帯の借入限度額上乗せ計算

19歳未満の扶養親族がいる世帯、または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯は、借入限度額の上乗せを受けられます。認定住宅では最大45.5万円の追加控除が13年間で得られます。

省エネ基準適合住宅でも子育て世帯は2,000万円→3,000万円（+1,000万円）の上乗せで、13年累計で一般世帯比+91万円の差が生まれます。

年収・借入額別 控除額シミュレーション例（3パターン）

2026年入居・認定住宅（子育て世帯5,000万円上限、一般世帯4,500万円上限）の場合の試算です。年末残高は借入額と同額と仮定した最大値です。

※ 年末残高が借入額と同額の仮定による概算。実際は年ごとに残高が減少するため累計は低くなります。本ツールで正確な試算を行ってください。

13年間の控除額推移イメージ（認定住宅・借入5,000万円・子育て世帯）

年末残高が徐々に減少するため、後半の控除額は減少します。フラット35（2026年10月資金受取分の最も多い金利3.83%・元利均等・35年返済）の場合の概算です。

確定申告と年末調整の手続き（初年度は確定申告が必須）

住宅ローン控除を受けるためには、入居した年の翌年に確定申告が必要です。会社員であっても初年度は自分で確定申告を行う必要があります。

必要書類一覧

• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書（国税庁サイトからDL）
• 土地・建物の登記事項証明書（法務局で取得）
• 売買契約書または工事請負契約書の写し
• 住宅ローンの年末残高証明書（金融機関から送付）
• 長期優良住宅・低炭素住宅等の認定通知書（認定住宅の場合）
• 省エネ基準適合証明書またはフラット35Sの適合証明書（省エネ住宅の場合）

ふるさと納税・iDeCoとの併用最適化

住宅ローン控除とふるさと納税・iDeCoを同時に活用する際は、どの税から何が引かれるかを押さえておく必要があります。正しく設計すれば節税効果を最大化できます。

住宅ローン控除 × ふるさと納税の注意点

• 住宅ローン控除は所得税から引き、引き切れない分を住民税から引く（住民税で引ける額は課税総所得金額などの5%・最大97,500円、平成26年〜令和3年入居で特定取得の場合は7%・最大136,500円）
• ふるさと納税の上限額（住民税の特例控除＝所得割の20%）は、住宅ローン控除を引く前の所得割で決まるため、住宅ローン控除では下がらない（地方税法37条の2第11項・314条の7第11項）
• ワンストップ特例なら住宅ローン控除の使える額は変わらない。確定申告をすると寄附金控除で所得税が下がり、住民税で引ける上限を超えた住宅ローン控除が使えなくなることがある

使えなくなる額は 住宅ローン控除とふるさと納税の計算 で確認できます。

住宅ローン控除 × iDeCoの注意点

• iDeCoの掛金は全額所得控除（課税所得を減らす）→所得税額が減少し、住宅ローン控除の所得税還付額が変わる場合がある
• 住民税からの控除（上限97,500円）も活用でき、iDeCoによる住民税軽減と合算すれば総節税額が増えるケースが多い
• 2026年12月分の掛金からiDeCoの拠出限度額が会社員（企業年金なし）で月額6.2万円に拡充される予定

iDeCoの節税シミュレーションは iDeCo節税計算ツール をご利用ください。

よくある質問（12問）

Q. 2026年の住宅ローン控除率は1.0%に戻りましたか？

戻っていません。2022年の改正以降、控除率は0.7%に固定されており2026年以降も継続します。

Q. 認定住宅の場合、子育て世帯の最大控除額はいくらですか？

借入限度額5,000万円×0.7%×13年=最大455万円が上限です。一般世帯は4,500万円×0.7%×13年=最大409.5万円です。

Q. 省エネ基準適合住宅かどうかはどこで確認しますか？

新築の場合は建築確認申請書類（建設住宅性能評価書・省エネ計算書等）で確認できます。不明な場合は不動産会社・施工会社に問い合わせてください。

Q. 夫婦ペアローンの場合、控除は2人分受けられますか？

はい。ペアローンでは夫婦それぞれがローン契約者となり、それぞれの残高に対して0.7%の控除を受けられます。ただし各自の所得税・住民税額を上回る控除は消滅します。

Q. 中古マンションでも2026年から13年間控除を受けられますか？

省エネ基準適合以上の中古住宅は2026年改正で控除期間が10年→13年に延長されました。2022年以降は築年数要件が廃止され、現行耐震基準に適合する住宅が対象です。 出典: マネイロ「2026年住宅ローン控除解説」 (2026/5/23確認)

Q. 年末残高が借入限度額を超えた場合の計算は？

年末残高×0.7%と借入限度額×0.7%のうち低い方が年間控除額です。借入限度額を超えた部分には控除が適用されません。

Q. 適用期間中に所得が2,000万円を超えたら？

その年だけ控除を受けられません。翌年に2,000万円以下に戻れば再び控除を受けられます。超過の年の控除は消滅し繰り越しできません。

Q. 繰上返済をした場合、住宅ローン控除への影響はありますか？

繰上返済で年末残高が下がると控除額が減ります。返済期間短縮型で残期間が10年を下回ると控除を受けられなくなる場合があります。繰上返済シミュレーターで確認する→

Q. 2028年以降に入居する場合の制度変更は？

2028年（令和10年）以降に入居する新築は、省エネ基準に適合する住宅でも、令和9年12月31日までに建築確認を受けたもの、または令和10年6月30日までに建築されたものだけが対象です（控除限度額14万円として10年間。国税庁 No.1211-1 の表の注5）。それ以外の省エネ基準適合住宅の新築は対象外になります。認定住宅とZEH水準省エネ住宅は令和12年入居まで13年の控除が続きます。また災害レッドゾーンでの建替えを除く新築も原則対象外となります。2028年以降の購入検討者はZEH水準以上を選ぶことで控除継続が期待できます。

Q. 認定住宅・ZEH・省エネ基準適合の違いは何ですか？

性能順に「認定長期優良住宅・低炭素住宅 > ZEH水準省エネ住宅 > 省エネ基準適合住宅」です。認定住宅は耐震性・省エネ・維持管理の複数要件を満たす最上位。ZEHは太陽光発電等でエネルギー収支をゼロにする高断熱高効率住宅。省エネ基準適合は断熱性や設備効率の最低基準を満たす住宅です。

Q. 住宅ローン控除は賃貸併用住宅でも受けられますか？

居住用部分の床面積が全体の50%以上であることが要件の一つです。居住用部分のローン残高に対してのみ控除が適用されます。

Q. 転勤で住宅を離れた場合、控除はどうなりますか？

自己の居住用でなくなった年以降は原則として控除を受けられません。ただし転勤終了後に再入居した場合は、残りの控除期間で再び適用を受けられる場合があります（再居住の届出が必要）。

2026年の住宅ローン控除率は何%ですか？

2026年の控除率は年末残高の0.7%です。2022年改正で1.0%から引き下げられた制度が継続されます。控除期間は新築（認定・ZEH・省エネ）が13年、中古は2026年改正で省エネ基準以上なら10年→13年に延長されました。

2026年の住宅ローン控除の借入限度額はいくらですか？

新築認定住宅：一般4,500万円・子育て5,000万円。ZEH：一般3,500万円・子育て4,500万円。省エネ基準適合（2026〜2027年）：一般2,000万円・子育て3,000万円。2028年以降に入居する新築の省エネ基準適合住宅は、令和9年12月31日までに建築確認を受けたもの、または令和10年6月30日までに建築されたものだけが対象（2,000万円・10年）。省エネ基準に適合しない新築は2024年以降、令和5年12月31日までに建築確認を受けたもの等を除き原則対象外。

子育て世帯・若者夫婦世帯の定義は何ですか？

19歳未満の扶養親族がいる世帯、または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯（若者夫婦世帯）が対象です。入居年の12月31日時点で判定されます。

住宅ローン控除で所得税が還付されない場合はどうなりますか？

年間控除額が所得税額を超える場合、超過分は翌年の住民税から控除されます。住民税控除の上限は所得税の課税総所得金額等の5%（最高97,500円）です（平成26年〜令和3年入居で特定取得の場合は7%・最高136,500円）。超過分は翌年以降に繰り越せず消滅します。

初年度の確定申告は必須ですか？

はい。会社員でも入居年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告が必要です（2026年入居なら2027年2〜3月）。2年目以降は年末調整で対応可能です。

住宅ローン控除の所得制限はありますか？

合計所得金額が2,000万円以下であることが条件です。2026年以降、床面積要件は合計所得1,000万円以下で40平方メートル以上に緩和（子育て・若者夫婦上乗せ不使用の場合）。原則は50平方メートル以上。

ふるさと納税と住宅ローン控除は同時に使えますか？

同時に使えます。ふるさと納税の上限額は住宅ローン控除を引く前の住民税所得割で決まるので、住宅ローン控除では下がりません（地方税法37条の2第11項・314条の7第11項）。ワンストップ特例なら住宅ローン控除の使える額も変わりません。確定申告をすると寄附金控除で所得税が下がり、住民税で引ける上限を超えた住宅ローン控除が使えなくなることがあります。

繰上返済をすると住宅ローン控除に影響しますか？

繰上返済で年末残高が下がると控除額（年末残高×0.7%）が減ります。返済期間短縮型の繰上返済で残期間が10年を下回ると控除を受けられなくなる場合があります。繰上返済前に残り控除期間と金利負担を比較してください。

出典・参考公式情報源

• 国土交通省「住宅ローン減税」（2026-05-23確認）
• 国税庁「住宅ローン控除 No.1210」（2026-05-23確認）
• 国税庁「住宅ローン控除のあらまし」（2026-05-23確認）
• 住宅金融支援機構「フラット35」公式サイト（2026-05-23確認）
• マネイロ「2026年の住宅ローン控除はどう変わる？」（2026-05-23確認）
• 国税庁 No.1211-1「住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」（2026-08-26確認）
• 国土交通省「住宅ローン減税」（2026-08-26確認）

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