不動産減価償却計算ツール（無料）

不動産減価償却費の計算式

建物は時間の経過とともに価値が下がるとみなされ、その「価値の減少分」を毎年経費として計上できます。これが減価償却費です。

【新築の場合】
年間減価償却費 = 建物取得価格 ÷ 法定耐用年数

【中古（耐用年数内）の場合】
残存耐用年数 = (法定耐用年数 − 経過年数) + 経過年数 × 0.2
年間減価償却費 = 建物取得価格 ÷ 残存耐用年数

【中古（耐用年数超過）の場合】
残存耐用年数 = 法定耐用年数 × 0.2（端数切り捨て・最短2年）
年間減価償却費 = 建物取得価格 ÷ 残存耐用年数

例: 木造（22年）築15年 1,500万円の建物
残存耐用年数 = (22−15) + 15×0.2 = 7 + 3 = 10年
年間償却費   = 1,500万 ÷ 10 = 150万円/年
月間償却費   = 150万 ÷ 12 ≒ 12.5万円/月

建物構造別 法定耐用年数一覧

国税庁耐用年数省令（住宅用途）に基づく一覧です。

※ 住宅用途の年数。事務所・店舗等は用途により異なります。出典: 国税庁 耐用年数表（建物）

中古物件の築年数別・残存耐用年数（木造の例）

※ 木造（法定22年）の場合。耐用年数超過物件は高い減価償却費を計上できるため節税効果が高い。

よくある質問

不動産の減価償却費の計算方法は？

定額法で「建物取得価格 ÷ 法定耐用年数（または残存耐用年数）」が年間減価償却費です。土地は減価償却できません。建物部分のみが対象です。本ツールで自動計算できます。結論：年間償却費 = 建物価格 ÷ 耐用年数。

木造・RC造・軽量鉄骨の法定耐用年数は何年？

木造22年・軽量鉄骨（骨格材3mm以下）19年・鉄骨（骨格材3mm超4mm以下）27年・鉄骨（骨格材4mm超・住宅用）34年・RC造47年です。結論：骨格材の肉厚によって鉄骨造は19〜34年と異なります。本ツールの構造ボタンは代表的な区分で計算しています。

中古物件の残存耐用年数はどう計算する？

耐用年数内なら「(法定耐用年数−築年数)+築年数×0.2」、耐用年数超過なら「法定耐用年数×0.2」（最短2年）です。結論：本ツールで中古を選択して築年数を入力すると自動計算されます。

定額法の償却率はどう求める？

償却率 = 1 ÷ 耐用年数です。木造22年なら約0.046、RC造47年なら約0.022です。結論：年間償却費 = 建物価格 × 償却率（= 建物価格 ÷ 耐用年数と同じ）。

減価償却費を計上すると税金はどれだけ減る？

減価償却費は現金支出なしに経費計上できます。年間100万円計上でき、税率30%の方は約30万円の節税になります。家賃収入の税金計算ツールに経費として入力してシミュレーションできます。

建物価格と土地価格の按分はどうする？

売買契約書に建物価格の記載がある場合はその金額を使用します。記載がない場合は固定資産税評価額の建物割合で按分するか、消費税額から逆算する方法があります。結論：消費税が明記されている場合は「消費税額 ÷ 消費税率 = 建物価格」で逆算できます。詳細は税理士に確認することをおすすめします。

中古物件の簡便法が使えないケースは？

取得後の資本的支出（リフォーム費用）が取得価額の50%を超える場合は簡便法を使えず、法定耐用年数を適用します。結論：大規模リフォーム済み物件を購入した場合は簡便法が適用できない可能性があります。詳細は国税庁「No.5404」または税理士にご確認ください。

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