中古物件の不動産減価償却計算ツール（無料）

中古物件の残存耐用年数の計算式（簡便法）

【耐用年数内の中古物件】
残存耐用年数 = (法定耐用年数 − 経過年数) + 経過年数 × 0.2
（端数切り捨て・最短2年）

【耐用年数超過の中古物件（築古）】
残存耐用年数 = 法定耐用年数 × 0.2
（端数切り捨て・最短2年）

年間減価償却費 = 建物取得価格 ÷ 残存耐用年数

計算例（木造22年・築15年・建物1,000万円）:
残存耐用年数 = (22−15) + 15×0.2 = 7 + 3 = 10年
年間償却費   = 1,000万 ÷ 10 = 100万円/年
月間償却費   = 100万 ÷ 12 ≒ 8.3万円/月

構造別・築年数別の残存耐用年数と年間償却費（建物1,000万円の場合）

※ 「年数/年間償却費」を表示。耐用年数超過は法定年数×20%で計算（端数切り捨て・最短2年）。出典: 国税庁「No.5404 中古資産の耐用年数」

中古物件投資で減価償却を活用する節税戦略

築古木造物件（法定耐用年数22年超過）は残存耐用年数が最短4年となり、建物価格の25%を毎年経費計上できます。これにより：

• 不動産所得を大幅に圧縮し、所得税・住民税を削減
• 現金支出なしに経費を計上できるため、キャッシュフローを維持
• 給与所得の高い年収帯（税率33%以上）の方に特に効果的

注意: 減価償却費は取得価格に対して計上します。購入した翌年以降の確定申告から適用開始となります。償却終了後は経費計上できなくなるため、長期保有の場合は注意が必要です。

よくある質問

中古物件の残存耐用年数の計算式は？

耐用年数内なら「(法定年数−築年数)+築年数×0.2」、超過なら「法定年数×0.2」（最短2年）です。結論：本ツールに築年数を入力するだけで自動計算されます。

耐用年数を超えた築古物件（例: 木造築30年）の年数は？

木造（法定22年）築30年の場合は超過しているため、22×0.2=4.4→4年（端数切り捨て）です。結論：建物1,000万円なら年間250万円の減価償却費を4年間計上できます。

中古マンション（RC造築20年）の減価償却費の計算例は？

RC造（法定47年）築20年・建物3,000万円の場合：残存耐用年数=(47−20)+20×0.2=27+4=31年。結論：年間減価償却費=3,000万÷31≒97万円/年です。

中古物件の確定申告で減価償却費を計上するには？

不動産所得の収支内訳書（または青色申告決算書）の「減価償却費の計算」欄に、取得価格・耐用年数・年間償却費を記入します。結論：会計ソフトを使うと台帳管理と自動計算が簡単です。

中古物件の簡便法が使えないケースは？

取得後のリフォーム費用（資本的支出）が取得価額の50%を超える場合は簡便法を使えません。結論：その場合は法定耐用年数をそのまま適用します。詳細は税理士にご確認ください。

土地付き中古物件を買った場合の建物価格の出し方は？

売買契約書に建物価格の記載がある場合はその金額を使います。記載がない場合は固定資産税評価額の建物割合で按分するか、消費税額から逆算します（消費税は建物のみに課税されるため）。結論：消費税が明記されている場合は「消費税額÷消費税率=建物価格」で計算できます。詳細は税理士に確認することを推奨します。

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