不動産投資節税シミュレーション（無料）
年収と物件条件を入力するだけで不動産投資による損益通算の節税効果を自動計算。所得税・住民税の削減額を年間・5年累計でシミュレーションします。令和8年分の所得税（基礎控除・給与所得控除）で計算します。
源泉徴収票の「支払金額」を入力してください。
土地・建物を分けた場合の建物部分の価格。減価償却の対象は建物のみです。
土地は減価償却できません。借入利息のうち土地の取得にあてた分は損益通算できないため、土地と建物の価格の比で分けます（0なら全額を建物分とみなします）。
中古物件の場合は経過年数を入力。残存耐用年数が短いほど減価償却費が増えます。
ローン返済のうち「利息部分」のみが経費になります。元本返済は経費になりません。
管理費・修繕費・固定資産税・火災保険料・税理士費用等の合計。
例 給与年収800万円・建物価格2000万円・土地価格1000万円（木造・築10年）・借入利息50万円・その他経費20万円・家賃収入0円と仮定した場合 入力を変えると、あなたの条件の結果に変わります。
年収800万円 → 損益通算後 課税所得192万円。年間節税¥533,900・5年累計¥2,669,500の節税効果があります。 家賃収入は0円と仮定した赤字の計算です。減価償却費は1年を通して使った年の額（初年度の月割りは入れていません）。土地の取得にあてた借入の利息¥166,666は損益通算できないため、赤字から除いています。
節税効果を専門家に無料診断
シミュレーション結果をもとに、実際の投資戦略を専門家に相談してみましょう。
不動産投資の節税の仕組み
不動産投資の節税は「損益通算」を活用します。建物の減価償却費やローン利息などが経費として計上でき、不動産所得が赤字になると給与所得と通算して課税所得を減らせます。
減価償却費の計算
減価償却費 = 建物価格 × 定額法の償却率（耐用年数ごとの表の値・国税庁 No.2106）。残存耐用年数は新築なら法定耐用年数（住宅用: 木造22・軽量鉄骨（骨格材3mm以下）19・重量鉄骨（4mm超）34・RC47）
中古: max(2, (法定耐用年数 − 経過年数) + 経過年数 × 20%)（1年未満切捨て）
損益通算のイメージ
不動産所得 = 家賃収入 − (減価償却費 + 利息 + その他経費) / ※ このツールは家賃収入を0円と仮定し、経費だけの赤字を計算します。土地の取得にあてた借入の利息は赤字から除きます（措置法41条の4）
令和8年分の控除（このツールの計算）
・給与収入だけなら年収178万円以下は所得税がかかりません（給与所得控除の最低74万円＋基礎控除104万円。社会保険料控除を除く）
・基礎控除: 合計所得489万円以下104万円・655万円以下67万円・655万円超2,350万円以下62万円 → ・給与所得控除: 最低保障額65万円→74万円
所得税の基礎控除と不動産投資の節税（令和8年分）
所得税の基礎控除は損益通算後の合計所得金額で決まります。不動産所得の赤字を給与所得と通算すると合計所得金額が下がり、区分が変わって基礎控除が増えることがあります（このツールは通算後の金額で判定しています）。令和8年度税制改正で、令和8・9年分は本則62万円に合計所得655万円以下の人への加算が付きます。住民税の基礎控除は43万円で、この改正の対象ではありません。
| 合計所得金額 | 令和8年分（このツール） | 令和7年分 |
|---|---|---|
| 132万円以下 | 104万円 | 95万円 |
| 132万円超〜336万円以下 | 104万円 | 88万円 |
| 336万円超〜489万円以下 | 104万円 | 68万円 |
| 489万円超〜655万円以下 | 67万円 | 63万円 |
| 655万円超〜2,350万円以下 | 62万円 | 58万円 |
| 2,350万円超〜2,400万円以下 | 48万円 | 48万円 |
| 2,400万円超〜2,450万円以下 | 32万円 | 32万円 |
| 2,450万円超〜2,500万円以下 | 16万円 | 16万円 |
| 2,500万円超 | 0円 | 0円 |
出典: 国税庁「源泉所得税の改正のあらまし（令和8年4月）」・国税庁「令和7年度税制改正による所得税の基礎控除の見直し」
不動産所得の損益通算ロジック詳細
不動産投資の節税で最も重要なのが損益通算の仕組みです。以下の3つの経費が主な節税要因となります。
- 減価償却費（建物価格 × 定額法の償却率）：実際の出費なしに経費計上できる最大の節税源
- 借入利息（年額）：ローンの利息部分のみ経費。元本返済は経費にならない。土地の取得にあてた分の利息は損益通算できない
- その他経費：管理委託料・修繕費・固定資産税・火災保険料・税理士報酬など
これらの合計が家賃収入を上回ると「不動産所得の赤字」となり、給与所得との損益通算が可能です。なお、青色申告特別控除（最大65万円）は不動産所得・事業所得の黒字の金額が限度なので、不動産所得が赤字の年には上乗せされません（国税庁 No.2072）。
構造別 法定耐用年数
| 構造 | 法定耐用年数 | 主な建物タイプ |
|---|---|---|
| 木造 | 22年 | 木造アパート・一戸建て |
| 軽量鉄骨造 | 19年 | 軽量鉄骨アパート |
| 重量鉄骨造 | 34年 | 重量鉄骨マンション（骨格材4mm超） |
| RC造 | 47年 | 鉄筋コンクリート造マンション |
年収別 所得税率の目安（令和8年分・給与収入だけの場合）
| 給与年収 | 課税所得 | 所得税率（いちばん上の部分） | 節税効果 |
|---|---|---|---|
| 400万円 | 約112万円 | 5% | 小（慎重に判断を） |
| 500万円 | 約180万円 | 5% | 小（慎重に判断を） |
| 600万円 | 約244万円 | 10% | 小（慎重に判断を） |
| 700万円 | 約349万円 | 20% | 中 |
| 800万円 | 約427万円 | 20% | 中 |
| 900万円 | 約522万円 | 20% | 中 |
| 1,000万円 | 約616万円 | 20% | 中 |
| 1,200万円 | 約806万円 | 23% | 大 |
| 1,500万円 | 約1,087万円 | 33% | 非常に大きい |
| 2,000万円 | 約1,578万円 | 33% | 非常に大きい |
※ このツールと同じ計算（社会保険料は協会けんぽ・東京都・令和8年度・40歳未満・賞与なしの等級表で計算・不動産投資なし）。不動産所得の赤字を通算すると課税所得が下がり、税率が1段下がることがあります。
よくある質問
不動産投資で節税できる仕組みは？
結論：建物の減価償却費・ローン利息・管理費などを経費計上し、不動産所得を赤字にして給与所得と損益通算します。課税所得が下がることで所得税・住民税が軽減されます。
減価償却費はどう計算する？
結論：減価償却費は「建物価格 × 定額法の償却率」で計算します（国税庁 No.2106）。償却率は耐用年数ごとの表の値で、たとえば耐用年数14年なら0.072です（建物価格 ÷ 耐用年数とは少し違います）。耐用年数は構造によって異なり、木造22年・軽量鉄骨造19年・重量鉄骨造（骨格材4mm超）34年・RC造47年です。中古物件は「（法定耐用年数 − 築年数） + 築年数×20%」（端数切捨て・最低2年）で残存耐用年数を計算します。このツールは1年を通して使った年の額を出し、初年度の月割りは入れていません。
年収いくらから節税効果が高い？
結論：所得税の限界税率が高いほど節税効果が大きくなります。給与収入だけの場合（社会保険料は協会けんぽ・東京都・令和8年度・40歳未満・賞与なしの等級表で計算）、所得税率が23%になる課税所得695万円超には年収約1,090万円から、33%になる課税所得900万円超には年収約1,310万円から入ります（このツールと同じ計算・10万円刻み）。税率の低い年収帯では節税額が小さく、節税目的だけでの投資は慎重に判断してください。
損益通算に上限はある？
結論：通常の不動産所得の赤字は給与所得等と損益通算できます。ただし、不動産所得の赤字のうち、土地を取得するために要した借入金の利子に相当する部分は損益通算できません（租税特別措置法41条の4・国税庁 No.1391）。このツールは借入利息を土地価格と建物価格の比で分け、土地分を赤字から除いて計算します。別荘など生活に通常必要でない不動産の赤字も原則として損益通算できません。詳細は税理士にご確認ください。
節税は合法？
結論：法律に基づく減価償却・損益通算の活用は合法的な税務対策です。適切な申告のために税理士へのご相談をおすすめします。
令和8年度の税制改正で計算はどう変わった？
結論：令和8年度税制改正で、令和8年分（2026年分）の所得税は、基礎控除が合計所得489万円以下で104万円・655万円以下で67万円・655万円超2,350万円以下で62万円（令和7年分は最大95万円・655万円超58万円）、給与所得控除の最低保障額が74万円（令和7年分は65万円）になりました。不動産所得の赤字を損益通算すると合計所得金額が下がり、基礎控除の区分が変わることがあります（このツールは通算後の合計所得金額で判定します）。このツールは令和8年分の表で計算しています。住民税の基礎控除は43万円で変わりません。
赤字の年に青色申告65万円控除で追加の節税はできる？
結論：できません。青色申告特別控除（最大65万円）は、不動産所得・事業所得の黒字の金額が限度です（国税庁 No.2072「損益通算前の黒字の所得金額の合計額」）。不動産所得が赤字の年は控除できる額がなく、このツールが計算する「赤字を給与所得と損益通算する節税」に上乗せされることはありません。不動産所得が黒字になった年は、所得を減らす効果があります（65万円は事業的規模・電子申告等の要件あり）。
損益通算できる不動産所得の赤字に上限はある？
通常の不動産所得の赤字は、給与所得等と損益通算できます。ただし、不動産所得の赤字のうち、土地を取得するために要した借入金の利子に相当する部分は損益通算できません（租税特別措置法41条の4・国税庁 No.1391）。このツールは借入利息を土地価格と建物価格の比で分け、土地分を赤字から除いて計算します。別荘など生活に通常必要でない不動産の赤字も原則として損益通算できません。
不動産投資の節税は法的に問題ない？
法律に基づく減価償却・損益通算を活用した節税は合法的な税務対策です。ただし、節税のみを目的とした実態のない取引や、明らかに高額な経費計上は税務調査で問題になる可能性があります。正確な申告のためには税理士へのご相談をおすすめします。
青色申告特別控除は節税効果に影響する？
青色申告特別控除（最大65万円）は、不動産所得・事業所得の黒字の金額が限度です（国税庁 No.2072「損益通算前の黒字の所得金額の合計額」）。不動産所得が赤字の年は控除できる額がなく、このツールが計算する「赤字を給与所得と損益通算する節税」に上乗せされることはありません。不動産所得が黒字になった年は、所得を減らす効果があります（65万円は事業的規模・電子申告等の要件あり）。
関連ツール
本ツールは概算値です。給与所得控除・基礎控除（令和8年分・損益通算後の合計所得金額で段階判定）・社会保険料控除（協会けんぽ・東京都・令和8年度・40歳未満・賞与なしの等級表で計算）・復興特別所得税2.1%・住民税（所得割10%＋均等割・調整控除）を適用して計算しています。実際の節税額は収入・控除・経費・税制改正・個別事情により異なります。投資判断および税務申告は自己責任で行い、税理士・ファイナンシャルプランナーにご相談ください。