不動産投資節税シミュレーション（無料）

不動産投資の節税の仕組み

不動産投資の節税は「損益通算」を活用します。建物の減価償却費やローン利息などが経費として計上でき、不動産所得が赤字になると給与所得と通算して課税所得を減らせます。

【減価償却費の計算】
残存耐用年数:
  新築: 法定耐用年数（木造22・軽鉄19・重鉄27・RC47）
  中古: max(2, (法定耐用年数 − 築年数) + 築年数 × 20%)

年間減価償却費 = 建物価格 ÷ 残存耐用年数

【損益通算のイメージ】
不動産所得 = 家賃収入 − (減価償却費 + 利息 + その他経費)
※ 家賃収入は家賃を本ツールで省略し、経費超過による赤字を計算

損益通算後課税所得 = 給与所得 − |不動産赤字|
節税額 = 通算前の税額 − 通算後の税額

【令和7年度改正ポイント（2025年分所得から適用）】
・基礎控除: 合計所得655万円超→58万円（従来48万円から+10万円）
・給与所得控除: 最低保障額55万円→65万円に引き上げ
・年収160万円以下は所得税ゼロ（旧「103万円の壁」が拡大）

令和7年度税制改正と不動産投資の節税への影響

2025年分所得（2026年確定申告）から適用される令和7年度税制改正では、基礎控除と給与所得控除の見直しがありました。高所得者（合計所得655万円超）の基礎控除は58万円に統一されており、課税所得900万円超の高年収サラリーマンが不動産投資節税を検討するケースでは影響は限定的です。

出典: 国税庁「令和7年度税制改正による所得税の基礎控除の見直し」

不動産所得の損益通算ロジック詳細

不動産投資の節税で最も重要なのが損益通算の仕組みです。以下の3つの経費が主な節税要因となります。

• 減価償却費（建物価格 ÷ 残存耐用年数）：実際の出費なしに経費計上できる最大の節税源
• 借入利息（年額）：ローンの利息部分のみ経費。元本返済は経費にならない
• その他経費：管理委託料・修繕費・固定資産税・火災保険料・税理士報酬など

これらの合計が家賃収入を上回ると「不動産所得の赤字」となり、給与所得との損益通算が可能です。さらに青色申告を選択した場合、青色申告特別控除（最大65万円）が加算され節税効果が増します。

構造別 法定耐用年数

年収別 節税効果の目安（令和7年度改正後）

よくある質問

不動産投資で節税できる仕組みは？

結論：建物の減価償却費・ローン利息・管理費などを経費計上し、不動産所得を赤字にして給与所得と損益通算します。課税所得が下がることで所得税・住民税が軽減されます。

減価償却費はどう計算する？

結論：「建物価格 ÷ 残存耐用年数」で計算します（定額法）。中古の残存耐用年数は（法定耐用年数 − 築年数）+ 築年数×20%（最低2年）です。

年収いくらから節税効果が高い？

結論：所得税率が23%になる課税所得695万円超（年収800〜900万円以上）から節税効果が顕著になります。課税所得900万円超なら33%で効果が最大化します。

損益通算に上限はある？

結論：通常の不動産所得の赤字は給与所得等と損益通算できます。ただし土地取得に係る借入利子など通算できないものもあります。詳細は税理士にご確認ください。

節税は合法？

結論：法律に基づく減価償却・損益通算の活用は合法的な税務対策です。適切な申告のために税理士へのご相談をおすすめします。

令和7年度の税制改正で計算はどう変わった？

結論：2025年分所得から基礎控除が最大95万円に引き上げられ、給与所得控除の最低額も65万円になりました。高所得者（合計所得655万円超）の基礎控除は58万円（従来比+10万円）で、節税シミュレーションへの影響は限定的です。本ツールは改正後の数値に対応済みです。

青色申告65万円控除を使うとどれくらい追加節税できる？

結論：課税所得が23%の税率帯（年収800〜1,000万円）の方が青色申告特別控除65万円を適用すると、所得税で約14.9万円・住民税で約6.5万円、合計約21万円以上の追加節税が見込めます（復興特別所得税含む）。本ツールでの計算額に加えてご参考ください。

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