不動産キャッシュフロー計算ツール（無料）
物件価格・ローン・家賃・経費を入力すると、ローン返済と運営経費を引いた税引前の年間CFと月平均を計算します。10年分は初年度の条件を続けた単純合計です。
頭金＝物件価格−借入額。仲介手数料・登記費用・取得時の税などの諸費用は入力に含めないため、CF利回りは諸費用を除く頭金で割ります。
借入の契約（予定）の金利。変動金利の場合も、入力した金利が続く前提で計算します。
共益費を受け取る場合はその合計額。
初期値の10%は計算例の仮定です。実際の入居状況・見込みに置き換えてください。
管理会社への委託費など。契約の金額を入力。自主管理なら0。
区分所有なら管理組合に払う額。一棟なら修繕に備えて積み立てる額。
納税通知書の年額。購入前なら売主・不動産会社に前年度の額を確認。
数年分をまとめて払う場合は1年あたりの額。
入力に誤りがあります。
※ 10年の単純合計は初年度の年間CFを10年分足した参考値です（返済期間が10年未満なら、返済が終わった後の年は返済を引きません）。家賃下落・空室の変化・経費の変動・金利の変動・売却は反映しません。仮定を置いて年ごとに計算するには表計算ソフト用の計算式の解説をご覧ください。
不動産CFの計算式と仕組み
このツールは次の順で計算します（金額は初期値の例）。年額で計算してから月平均を出すので、月の金額を丸めて12倍した値とは数円違うことがあります。
月返済額を求める（元利均等）
月返済額 = 借入額 × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1) r＝年利÷12、n＝返済期間×12。円未満は四捨五入
1,600万円・2%・30年 → 59,139円
年間の家賃実収入を求める
年間実収入 = 月間家賃 × 12 × (1 − 空室率)
10万円 × 12 × (1 − 10%) = 1,080,000円
年間の運営経費を求める
年間経費 = (管理費 + 修繕積立金) × 12 + 固定資産税等（年額） + 保険料（年額）
(0.5万 + 0.3万) × 12 + 10万 + 1.5万 = 211,000円
年間CFを求める
年間CF = 年間実収入 − 月返済額 × 12 − 年間経費
1,080,000円 − 709,668円 − 211,000円 = 159,332円
月平均を求める
月平均 = 年間CF ÷ 12（円未満四捨五入）
159,332円 ÷ 12 ≒ 13,278円
初回返済の利息部分は「借入額×月利」（例: 26,667円）、元金部分は月返済額との差（例: 32,472円）です。2回目以降は残高が減るので、利息部分は少しずつ減ります。借入0円なら年間CFは869,000円です。
NOI・BTCF・ATCFの違い
| 指標 | 計算式 | 引かないもの |
|---|---|---|
| 表面利回り | 満室の年間家賃 ÷ 物件価格 × 100 | 空室・経費・ローン・所得税等 |
| NOI（純営業収益） | 実収入 − 運営経費（固定資産税等・保険料を含む） | ローン返済・所得税・住民税 |
| BTCF（税引前CF） | NOI − ローン返済額 | 所得税・住民税 |
| ATCF（税引後CF） | BTCF − 所得税・住民税 | — |
このツールが出すのはBTCF（税引前CF）です。
入力する金額の調べ方
このページでは各費用の一般的な相場を示しません。物件・地域・契約・時点で違うためです。次の書類の金額に置き換えてください。初期値はすべて計算例の仮定です。
| 項目 | 金額の出どころ |
|---|---|
| 管理費 | 管理委託契約書（自主管理なら0） |
| 修繕積立金 | 区分所有は管理規約・重要事項説明書の月額。一棟は修繕計画から自分で決める額 |
| 固定資産税・都市計画税 | 納税通知書。固定資産税の税額は「課税標準額×税率（1.4％）」で、住宅用地の課税標準の特例や新築住宅の減額があります（評価額×1.4%ではありません） |
| 火災保険料・地震保険料 | 保険の見積書・保険証券（数年分の一括払いは1年あたりに直す） |
使い方（3ステップ）
- 物件・ローン情報を入力：物件価格・借入額・年利・返済期間を入力します
- 収支条件を入力：満室時の月間家賃収入・空室率・管理費と修繕積立金（月額）・固定資産税等と保険料（年額）を入力します
- 結果を確認：年間CF（税引前）・月平均・10年の単純合計・初回返済の元金部分と利息部分・CF利回りが表示されます
よくある質問
不動産投資のキャッシュフロー（CF）とは何ですか？
家賃の実収入（空室分を除く）から、ローン返済と運営経費（管理費・修繕積立金・固定資産税等・保険料など）を引いた手残りの現金です。このツールは入力した項目だけを引き、所得税・住民税を引く前の金額（税引前CF）を出します。初期値の例では年間159,332円（月平均13,278円）です。
元利均等返済と元金均等返済の違いは？
元利均等返済は毎月の返済額（元金＋利息）が一定で、返済が進むほど元金部分が増え利息部分が減ります。元金均等返済は元金部分が毎月一定で、利息は残高に応じて減るため、当初の返済額が高く総返済額は少なくなります。このツールは元利均等返済で計算します。
空室率はどのくらいで設定すればいい？
物件・地域・時点によって違うため、このページでは一般的な水準を示しません。初期値の10%は計算例のための仮定です。過去の入居状況や管理会社の見込みに置き換え、満室（0%）の場合と見込みの空室率の場合の両方を計算すると、空室による差が分かります。
表面利回りとCF利回りの違いは？
表面利回りは「満室の年間家賃÷物件価格×100」で、空室・経費・ローンを引く前の割合です。CF利回りは「年間CF÷頭金×100」で、このツールは諸費用を含まない頭金（物件価格−借入額）で割ります。初期値の例では表面利回り6.00%、CF利回り3.98%です。表面利回りは返済前、CF利回りは元利返済後の数字で、どちらも売却時の損益などは含みません。
NOI（純営業収益）とキャッシュフローの違いは？
NOIは家賃の実収入から運営経費（管理費・修繕費・固定資産税等・保険料など）を引いた金額で、ローン返済と所得税・住民税は引きません。税引前CF（BTCF）はNOIからローン返済額を引いた金額です。NOIは借入条件に左右されない物件の収支、CFは借入条件を含めた手残りです。
税引後CFと税引前CFの違いを教えてください
税引前CF（BTCF）はローン返済後・所得税と住民税を引く前の手残りで、このツールが出す値です。税引後CF（ATCF）はBTCFから所得税・住民税を引いた手残りです。不動産所得の税金は減価償却費やローン利息などで決まるため、このツールでは計算しません。
10年分のCFはどう計算している？
初年度の年間CFが10年間変わらないとした単純合計です（返済期間が10年未満なら、返済が終わった後の年は返済を引きません）。家賃下落・空室の変化・修繕費の増加・金利の変動・売却は反映しません。初期値の例では1,593,320円です。年ごとに家賃下落率などの仮定を置いて計算したい場合は、表計算ソフト用の計算式の解説ページを使ってください。
Excelで年ごとに計算したい場合は？
家賃下落率・修繕費の増加率を置いて10年分の年ごとのCFを出す、表計算ソフト用の計算式を解説したページがあります。ダウンロードするファイルはなく、式をコピーして使う形です。 → 不動産CFの計算式（Excel・スプレッドシート用）
関連ツール
本ツールは概算値です。実際の返済額・CF・税額は金融機関の契約条件・税務状況・物件個別事情により異なります。不動産投資の最終判断は不動産会社・税理士・ファイナンシャルプランナーにご相談ください。
- 所得税・住民税（不動産所得の税金）と、減価償却・ローン利息の経費計上
- 購入時の諸費用、売却時の価格・費用・税金
- 家賃下落・空室の変化・修繕費の増加・金利の変動など、年ごとの変化