固定資産税 計算ツール（2026年度対応）
固定資産税評価額を入力するだけで固定資産税・都市計画税を自動計算。新築軽減・長期優良住宅・小規模住宅用地特例に対応しています。
納税通知書の「評価額」欄を確認してください。目安は公示地価の約70%です。
納税通知書（課税明細書）に載っている建物の評価額を入力してください。購入価格の一定割合では求められません。
専用住宅1戸の敷地を前提に、住宅用地として扱われる面積（家屋の床面積の10倍まで）を入力します。200㎡までの部分：小規模住宅用地（評価額1/6）、200㎡を超える部分：一般住宅用地（評価額1/3）。併用住宅・複数戸の敷地・勧告を受けた空家等は計算できません。
2031年（令和13年）3月31日までに新築した住宅が対象。新たに課税される年度から数えた年度分、居住部分の120㎡相当分までの固定資産税額が半額になります（都市計画税は減額されません）。上のタイプのうち「マンション」は3階建て以上の耐火・準耐火の住宅の区分です。長期優良住宅は認定を受け、申告した場合の期間です。居住割合が2分の1以上など、ほかの要件は自治体の案内で確認してください。
新築軽減を選んだときだけ使います。未入力なら120㎡以下の住宅として計算します。マンション等の共同住宅は、専有部分に共用部分を按分して加えた床面積で判定されます。小数もそのまま入力でき、切り捨てずに判定します。
床面積要件が変わるためです。2026年4月以降の新築は40〜240㎡、2026年3月以前（改正前）は50〜280㎡。
市区町村により異なります（上限0.3%）。都市計画税を課す区域にない場合は0を入力してください。区域は条例で定められるので、納税通知書で確認してください。
例 土地評価額1500万円（150㎡）・建物評価額1000万円・戸建て・新築軽減なし・都市計画税0.3%の場合 入力を変えると、あなたの条件の結果に変わります。
年間合計 ¥220,000（課税標準額の合計を1,000円未満、年税額を100円未満切り捨て。下の内訳は端数処理前の目安で、合計と数百円ずれることがあります）。土地150㎡：全て小規模住宅用地（評価額1/6）。2026年度は評価替えの年ではなく、原則2024年度の評価額が据え置かれます。
このツールで扱わないこと
- 土地は専用住宅1戸の敷地として、入力した面積を200㎡で小規模・一般住宅用地に分けます。複数戸の敷地、併用住宅、勧告を受けた空家等、負担調整による課税標準額の変化は反映しません。
- 新築軽減は、居住割合が2分の1以上の住宅で、床面積要件を満たす場合を想定します。居住割合の判定、共用部分の按分、認定長期優良住宅の申告、高齢者向け住宅などの別要件は判定しません。
- 免税点（土地30万円・家屋20万円。家屋は令和9年度（2027年度）分から30万円・地方税法第351条。計算した日が属する年度の額で判定）は、ここに入れた土地と建物だけを同じ市区町村で所有している前提で判定します。ほかに所有する資産や償却資産は見ていません。
- 都市計画税を課す区域かどうかは判定しません。税率を入力した前提で計算します。
- 税額は、課税標準額を固定資産税・都市計画税それぞれで合計して1,000円未満を切り捨て、減額後の年税額を100円未満切り捨てにした値です。実際の通知額は市区町村にご確認ください。
固定資産税とは？2026年度の基礎知識
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・建物を所有している人に課される地方税です。税率は標準1.4%で、市区町村が管理・徴収します。
総務省 固定資産税の概要| 項目 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 標準税率 | 1.4% | 上限0.3%（市区町村による） |
| 課税対象 | 土地・建物・償却資産 | 都市計画税を課す区域にある土地・家屋（原則は市街化区域。条例で定める区域は市区町村で確認） |
| 納付時期 | 年4回（4月・7月・12月・翌2月 ※市区町村により異なる） | |
| 評価替え | 3年に1度（直近は2024年度・次回は2027年度） | |
2026年度の評価替え状況
2026年度（令和8年度）は評価替えの年ではありません。直近の評価替えは2024年度（令和6年度）に実施されました。2025年度・2026年度は原則その評価額が据え置かれ、次回の評価替えは2027年度（令和9年度）です。ただし、土地価格の下落修正、新築・増改築、地目・用途の変更などがあれば評価が変わることがあります。評価額が据え置きでも、負担調整などで税額が変わる場合があります（新潟市「土地の評価と課税標準額」）。
総務省 固定資産税の概要| 年度 | 評価替え |
|---|---|
| 2024年度（令和6年度） | 基準年度（評価替え実施） |
| 2025年度（令和7年度） | 原則据え置き |
| 2026年度（令和8年度） | 原則据え置き |
| 2027年度（令和9年度） | 次回評価替え |
住宅用地の課税標準特例（固定資産税の軽減）
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、課税標準額が大幅に軽減されます。
総務省 固定資産税の概要（住宅用地の課税標準の特例）| 区分 | 面積要件 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 住宅1戸につき200㎡まで | 評価額 × 1/6 | 評価額 × 1/3 |
| 一般住宅用地 | 200㎡超〜家屋の床面積の10倍までの部分 | 評価額 × 1/3 | 評価額 × 2/3 |
※ 住宅用地の範囲には家屋床面積の10倍などの上限があり、併用住宅や勧告を受けた空家等の敷地では取扱いが異なります。負担調整もあるため、評価額に特例率を掛けた額がそのまま課税標準額になるとは限りません（新潟市「土地の評価と課税標準額」）。このツールは専用住宅1戸の敷地で、負担調整の影響がない場合の計算です。
新築住宅の建物軽減措置（2031年（令和13年）3月31日まで）
2031年（令和13年）3月31日までに新築した住宅は、要件を満たすと建物の固定資産税額が、新たに課税される年度から一定の年度分、居住部分の120㎡相当分について2分の1に減額されます。家屋の課税標準額を半分にする制度ではなく、固定資産税額を減額する制度で、都市計画税は減額されません。令和8年度税制改正で令和8年4月から5年間延長されました（国土交通省「令和８年度税制改正概要」・2026-09-13確認）。
国土交通省 新築住宅の固定資産税軽減措置| 物件種別 | 一般新築 | 長期優良住宅 |
|---|---|---|
| 一般の住宅（戸建てなど） | 3年度分 1/2 | 5年度分 1/2 |
| 3階建て以上の耐火・準耐火住宅（マンション等） | 5年度分 1/2 | 7年度分 1/2 |
※ 長期優良住宅の期間は、認定を受け、要件を満たして申告した場合です。そのほか居住割合（居住部分が1棟全体の2分の1以上）、共同住宅の共用部分を按分した床面積などの要件があります（名古屋市「新築住宅に対する固定資産税の減額」）。高齢者向け住宅など別の要件になる住宅はこのツールの対象外です。
※ 床面積の要件：2026年（令和8年）4月以降の新築は40㎡以上240㎡以下（それ以前の新築は50㎡以上280㎡以下・戸建て以外の貸家住宅は40㎡以上）。2029年（令和11年）4月1日以降は災害危険区域・土砂災害特別警戒区域などの災害ハザードエリア内に新築された住宅（一定の建替えを除く）が対象外になります。
固定資産税の計算式
土地（住宅用地）の課税標準額
小規模住宅用地（住宅1戸につき200㎡まで）は評価額 × 1/6、200㎡を超える部分（家屋の床面積の10倍まで）は評価額 × 1/3
評価額1,500万円・150㎡なら 1,500万円 × 1/6 = 250万円
建物の課税標準額と固定資産税額
建物の課税標準額は評価額。固定資産税額 = 課税標準額 × 1.4%
評価額1,000万円なら 1,000万円 × 1.4% = 140,000円
新築軽減（要件を満たし、居住部分120㎡以下の場合）
建物の固定資産税額 × 1/2 を減額（課税標準額を半分にするのではなく、税額を減額）
140,000円 − 70,000円 = 70,000円
合計と端数処理
同じ人が同じ市区町村に持つ土地・家屋の課税標準額を合計して1,000円未満を切り捨て、税率を掛けた年税額は100円未満を切り捨て。都市計画税も同様
(250万円 + 1,000万円) × 1.4% − 70,000円 = 105,000円
固定資産税の計算例
土地の評価額1,500万円（150㎡）・建物の評価額1,000万円の新築戸建て（一般新築・居住部分120㎡以内で減額の要件を満たす場合）の試算です。都市計画税率は0.3%とします。
| 項目 | 軽減期間（〜3年目） | 軽減終了後（4年目〜） |
|---|---|---|
| 土地 固定資産税 評価額1500万×1/6×1.4% | 35,000円 | 35,000円 |
| 建物 固定資産税 評価額1000万×1.4%（軽減期間は税額を1/2に減額） | 70,000円 | 140,000円 |
| 都市計画税（土地+建物・0.3%） 土地 1500万×1/3×0.3%＝15,000円 ＋ 建物 1000万×0.3%＝30,000円 | 45,000円 | 45,000円 |
| 合計（年間） | 150,000円 | 220,000円 |
※ 上記は法定の端数処理（課税標準額の合計を1,000円未満切り捨て・年税額を100円未満切り捨て）をした試算です。軽減期間の「3年目まで」は新たに課税される年度から数えます。実際の税額は市区町村の条例・負担調整等により異なります。上のツールで条件を入力してご確認ください。
よくある質問
固定資産税はいくらかかる？
結論：課税標準額×1.4%が基本。住宅用地は小規模住宅用地特例（住宅1戸につき200㎡までは評価額1/6）で実質負担が大幅に下がります。新築住宅は要件を満たすと、居住部分120㎡相当分までの建物の固定資産税額が一定期間1/2に減額されます。
固定資産税の計算方法は？
結論：課税標準額（特例適用後）×1.4%が固定資産税、×最大0.3%が都市計画税です。土地は住宅用地特例の適用後の額、建物は評価額を課税標準額とし、新築軽減は求めた建物の固定資産税額から減額します（課税標準額を半分にするものではありません）。同じ人が同じ市区町村に持つ資産は合計して1,000円未満を切り捨て、年税額は100円未満を切り捨てます。
2026年度の固定資産税評価替えはある？
結論：2026年度は評価替えの年ではありません。直近は2024年度（令和6年度）に実施済みで、次回は2027年度（令和9年度）です。据え置きは原則で、新築・増改築や地目の変更などがあれば評価が変わります。
新築の固定資産税軽減はいつまで適用される？
結論：新たに課税される年度から、一般の住宅は3年度分、3階建て以上の耐火・準耐火住宅は5年度分です。認定長期優良住宅は、要件を満たし申告した場合に5年度分（3階建て以上の耐火・準耐火は7年度分）です。2031年（令和13年）3月31日までの新築が対象で、居住部分の120㎡相当分までの固定資産税額が2分の1になります。
東京都主税局 新築住宅の軽減制度小規模住宅用地特例は申告が必要？
結論：住宅の新築、用途や戸数の変更などで住宅用地に異動が生じた場合は、自治体への申告が必要なことがあります。申告の要否は所在地の自治体で異なるため、市区町村の公式案内または税務担当窓口で確認してください。
固定資産税評価額はどこで確認できる？
結論：毎年届く固定資産税の納税通知書（課税明細書）に記載されています。購入前は不動産会社への問い合わせや、市区町村での固定資産評価証明書の取得で確認できます。
土地1500万円・建物2000万円の新築戸建ての固定資産税はいくら？
結論：一般新築・土地150㎡・居住部分120㎡以内など減額の要件を満たす場合、軽減期間は固定資産税175,000円＋都市計画税75,000円＝年間250,000円です。軽減が終わると建物の固定資産税が倍の280,000円になり、年間390,000円になります。上のツールで実際の評価額を入力してご確認ください。
固定資産税の税率は何%？
固定資産税の標準税率は1.4%です。都市計画税は上限0.3%（市区町村により異なる）。計算式は「課税標準額 × 1.4%」（土地は住宅用地特例適用後の課税標準額に対して計算）です。
小規模住宅用地特例とは？
住宅が建っている土地のうち、住宅1戸につき200㎡までの部分（小規模住宅用地）は固定資産税の課税標準額が評価額の1/6、都市計画税は1/3になります。200㎡を超え、家屋の床面積の10倍までの部分（一般住宅用地）は固定資産税が1/3、都市計画税が2/3になります。併用住宅や勧告を受けた空家等では取扱いが異なり、負担調整もあります。
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本ツールは概算値です。実際の税額は市区町村の条例・個別の軽減措置・端数処理等により異なります。正確な税額は市区町村窓口または税理士にご確認ください。