相続税 不動産の評価額計算（無料）
路線価方式・倍率方式・建物評価に対応。小規模宅地等の特例による減額額も計算できます。算出した評価額を相続税計算シミュレーションに入力してください。
こんな方向け：相続した土地・建物の評価額を知りたい方・小規模宅地等の特例の減額効果を確認したい方・不動産相続を検討中の方
土地の評価（路線価方式）
路線価が設定されている地域（市街地など）の土地に使用。路線価は国税庁の路線価図で確認できます。
路線価図に記載された数字（例: 200Cなら200）
登記簿（または固定資産税課税明細書）に記載の面積
奥行補正・不整形地補正等。標準的な土地は1.00。詳細は路線価方式の詳細計算へ
土地の評価（倍率方式）
路線価のない地域（農村部など）の土地に使用。倍率は国税庁の評価倍率表で確認できます。
固定資産税の課税明細書に記載されている価格
国税庁の評価倍率表で地域ごとに確認してください
建物の評価額
建物（家屋）の相続税評価額は固定資産税評価額と同額です。貸家の場合は借家権割合分が減額されます。
貸家は借家権割合30%を控除できます（財産評価基本通達94条）
小規模宅地等の特例（減額計算）
上で算出した宅地評価額に特例を適用した場合の減額分を計算します。特例の詳細はこちら
上の計算で算出した宅地評価額を入力してください
本ツールで対応している不動産評価機能
- ✅ 路線価方式（路線価×地積×補正率）で市街地土地の評価額を即算出
- ✅ 倍率方式（固定資産税評価額×国税局倍率）で郊外・農村部の土地に対応
- ✅ 建物評価（自己居住用＝固定資産税評価額／貸家＝×0.70）に対応
- ✅ 小規模宅地等の特例 居住用330㎡80%減・事業用400㎡80%減・貸付200㎡50%減を自動計算
- ✅ 2024年1月改正タワマン補正（区分所有マンション評価乖離率4要素）の解説に対応
- ✅ 相続時精算課税110万円基礎控除（2024年1月新設）の改正前後比較を掲載
不動産の相続税評価の基本
土地の評価方法
| 方式 | 対象地域 | 計算式 |
|---|---|---|
| 路線価方式 | 市街地・住宅地（路線価が設定されている地域） | 路線価（千円/㎡）× 地積 × 補正率 |
| 倍率方式 | 農村部・路線価のない地域 | 固定資産税評価額 × 国税局倍率 |
小規模宅地等の特例まとめ
| 種類 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|
| 特定居住用宅地等（自宅） | 330㎡ | 80% |
| 特定事業用宅地等（事業所） | 400㎡ | 80% |
| 貸付事業用宅地等（賃貸） | 200㎡ | 50% |
2024年1月改正：マンション（タワマン）の相続税評価が変わりました
従来、マンション（区分所有財産）の相続税評価額は市場価格（時価）を大幅に下回るケースが多く、「タワマン節税」と呼ばれる手法が広く使われていました。この乖離を是正するため、国税庁は2024年1月より新しい評価方法を導入しました。
新しい評価の仕組み（評価乖離率）
2024年1月1日以降に相続・贈与で取得したマンションには、以下の4つの指標をもとに算出した「評価乖離率」が適用されます。
| 評価乖離率を決める4要素 | 影響の方向 |
|---|---|
| 築年数（古いほど乖離率が小さい） | 築浅ほど評価引き上げ効果大 |
| 総階数（高層ほど乖離率が大きい） | 高層マンションほど影響大 |
| 所在階（高層階ほど乖離率が大きい） | 高層階ほど評価引き上げ効果大 |
| 敷地持分狭小度（小さいほど乖離率が大きい） | 都市部の高密度マンションに影響大 |
評価水準（相続税評価額 ÷ 市場価格）が60%未満の場合、新評価額 = 従来の評価額 × 評価乖離率 × 0.6 が適用され、相続税評価額が引き上げられます。評価水準が60%以上の物件は従来の評価額が維持されます。
国税庁「居住用の区分所有財産の評価（令和5年9月通達）」タワマン節税への実務的影響
- 高層階・築浅・都市部のマンションほど評価引き上げ幅が大きい
- 従来の「相続税評価額が市場価格の30〜40%程度」という状況は基本的に解消される
- 2023年12月31日以前に取得したマンションには旧ルールが適用される（経過措置なし）
- 小規模宅地等の特例は区分所有マンションの土地部分にも適用可能（要件あり）
2024年1月改正：相続時精算課税制度に年110万円の基礎控除が新設
2024年（令和6年）1月1日以降の贈与から、相続時精算課税制度に年110万円の基礎控除が新設されました。
| 項目 | 改正前 | 改正後（2024年1月〜） |
|---|---|---|
| 年間非課税枠（基礎控除） | なし | 年110万円（新設） |
| 累計特別控除 | 2,500万円 | 2,500万円（変更なし） |
| 110万円以下の贈与の相続財産加算 | 要加算 | 加算不要 |
| 不動産への適用 | 可 | 可（変更なし） |
年110万円の基礎控除は、累計2,500万円の特別控除とは別枠です。年110万円以下の贈与であれば、贈与税が非課税になるだけでなく、相続時の財産加算も不要になります。不動産を少額ずつ贈与する際の活用が考えられます。（根拠：相続税法第21条の11の2）
よくある質問
相続税における不動産の評価方法は？
結論：土地は路線価方式または倍率方式、建物は固定資産税評価額と同額が基本です。詳しくは路線価方式の詳細計算をご確認ください。
路線価方式と倍率方式はどう使い分けますか？
結論：市街地・住宅地は路線価方式、郊外・農村部は倍率方式で評価します。路線価が設定されている地域（国税庁の路線価図に記載のある地域）は路線価方式（路線価×地積×補正率）、路線価のない地域は倍率方式（固定資産税評価額×国税局倍率）を使います。同一の土地で両方式を併用することはなく、所在地ごとに国税庁が一律で定めています。
小規模宅地等の特例とはどのような制度ですか？
結論：居住用330㎡まで80%減・事業用400㎡まで80%減・貸付200㎡まで50%減が適用できる制度です。特例の詳細計算はこちら。（根拠：租税特別措置法第69条の4）
小規模宅地等の特例の適用要件は何ですか？
結論：原則は「居住・事業の継続」ですが、配偶者は要件が緩和されます。特定居住用宅地等は被相続人と同居していた親族が相続して申告期限まで居住・所有を継続することが原則ですが、配偶者は同居・継続要件なしで80%減額が適用できます。別居親族でも家なき子特例の要件（自身・配偶者の持家がない等）を満たせば適用可能です。
路線価はどこで調べられますか？
結論：国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認できます。毎年7月初旬に更新されます。
路線価の2026年版（令和8年分）はいつ公開されますか？
結論：令和8年（2026年）分の路線価は2026年7月1日に国税庁から公開予定です。直近の令和7年（2025年）分は2025年7月1日に公開済み。相続発生日を含む年の路線価が適用されるため、2026年中の相続には2026年7月公開分を使います。公表前に申告期限が到来する場合は前年分で仮申告し後日修正するのが実務です。
タワーマンションの相続税評価は2024年以降どう変わりましたか？
結論：2024年1月改正で評価乖離率が反映され、高層階の評価減が縮小しました。2024年1月1日以降に取得したマンションは、築年数・総階数・所在階・敷地持分狭小度をもとに評価乖離率を算出し、市場価格の60%未満の評価しかない物件は評価額が引き上げられます。高層階・築浅・都市部の物件ほど影響が大きく、従来のタワマン節税効果は大幅に縮小しています。
不動産の相続税評価額と実勢価格は違いますか？
結論：路線価は実勢価格の約80%が目安です。ただし2024年1月以降はマンションについて評価水準が60%未満の場合に新ルールで評価額が引き上げられるため、戸建てとマンションで取り扱いが異なります。
相続時精算課税制度に2024年から新設された非課税枠とは？
結論：2024-01新設・暦年贈与とは別枠で常時非課税。2024年1月1日以降の贈与から、相続時精算課税制度に年110万円の基礎控除が新設されました。累計2,500万円の特別控除とは別枠で、年110万円以下の贈与は贈与税が非課税となり相続時の財産加算も不要です。不動産の贈与にも適用されます。（根拠：相続税法第21条の11の2）
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本ツールは概算計算です。実際の不動産評価は補正率・利用区分・権利関係により複雑になります。正確な評価・申告は相続専門の税理士・不動産鑑定士にご相談ください。