相続税 不動産の評価額計算（無料）
路線価方式・倍率方式・建物（自用／貸家）の評価額と、小規模宅地等の特例を使えた場合の減額を計算します。算出した評価額を相続税計算シミュレーションに入力してください。
マンションの区分所有補正率と相続時精算課税は、下に解説を載せているだけで計算はしません。
こんな方向け：相続した土地・建物の評価額を知りたい方・小規模宅地等の特例の減額効果を確認したい方・不動産相続を検討中の方
土地の評価（路線価方式）
路線価が定められている地域の土地に使います。路線価は国税庁の路線価図で確認できます。ここでは「路線価×1,000×補正率×地積」で計算します。
路線価図に記載された数字（例: 200Cなら200）。1以上の整数
課税時期の実際の面積（0.01㎡単位）
奥行価格補正率・不整形地補正率・間口狭小補正率などを掛け合わせた値（0.01〜1.00・小数第4位まで）。補正率ごとに入れる場合や角地の側方路線影響加算は路線価方式の詳細計算へ
土地の評価（倍率方式）
路線価が定められていない地域の土地に使います。倍率は国税庁の評価倍率表で地目ごとに確認できます。
固定資産税の課税明細書の「価格（評価額）」。1円以上の整数
評価倍率表の、その土地の所在地・地目の倍率（0.01以上・小数第2位まで）
建物の評価額
建物（家屋）は固定資産税評価額×1.0で評価します。貸家は、固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合を差し引きます。
小規模宅地等の特例（減額の試算）
特例の要件をすべて満たし、ほかの宅地等で限度面積を使っていない場合に、1つの宅地・1つの区分で減額される金額の目安を出します。適用できるかどうかは判定しません。特例の詳細はこちら
上の路線価方式・倍率方式で出した宅地の評価額（面積あたりの評価額が一定とみなします）
例：特定居住用・評価額4,000万円・400㎡なら、330㎡分の26,400,000円を減額し、減額後は13,600,000円
本ツールで計算できること・解説だけのこと
- ✅ 路線価方式（路線価×1,000×補正率×地積。補正率は掛け合わせた値を入力）
- ✅ 倍率方式（固定資産税評価額×評価倍率表の倍率）
- ✅ 建物評価（自用＝固定資産税評価額×1.0／貸家＝借家権割合×賃貸割合を控除）
- ✅ 小規模宅地等の特例の減額の試算（居住用330㎡80%・事業用400㎡80%・貸付200㎡50%。適用できるかは判定しない）
- ℹ️ マンションの区分所有補正率（2024年1月以後の相続・遺贈・贈与）は解説のみ。計算しません
- ℹ️ 相続時精算課税の基礎控除110万円（2024年1月以後の贈与）は解説のみ。贈与税・相続税は計算しません
このツールで扱わないこと
- 補正率の値を決めること（奥行価格補正率表・不整形地補正率表などから選んだ値を掛け合わせて入れてください）と、角地・二方路線の側方路線影響加算・二方路線影響加算（足し算の補正。補正率ごとの入力と加算は路線価方式の詳細計算へ）
- 借地権・貸宅地・貸家建付地など、土地の権利関係による評価の調整（土地は自用地として計算します）
- マンション（居住用の区分所有財産）の区分所有補正率の計算（解説のみ）。補正の対象になるマンションを貸家として評価するときは、補正後の価額をもとに計算するため、このツールの貸家の計算はそのまま使えません
- 小規模宅地等の特例を使えるかどうかの判定（取得者・居住や事業の継続・保有の要件、家なき子の要件、申告期限までの分割、申告書への記載と書類の添付）
- 小規模宅地等の特例で、2つ以上の宅地等や区分を組み合わせる場合の限度面積の調整（貸付事業用宅地等を含むときの200㎡換算など）、相続開始前3年以内に事業・貸付けに使い始めた宅地等、配偶者居住権が付いた宅地等、相続時精算課税の贈与で取得した宅地等（特例を使えません）
- 相続時精算課税の贈与税・相続時の加算額（解説のみ）、最終的な相続税額（相続税計算シミュレーションへ）
- 宅地以外の地目（田・畑・山林など）でどの評価方法を使うかの判定
不動産の相続税評価の基本
土地の評価方法
| 方式 | 使う土地 | 計算式 |
|---|---|---|
| 路線価方式 | 路線価が定められている地域の土地 | 路線価（千円/㎡）× 1,000 × 補正率 × 地積（㎡）＝ 評価額（円） |
| 倍率方式 | 路線価が定められていない地域の土地 | 固定資産税評価額 × 評価倍率表の倍率 |
どちらの方式かは、その年分の財産評価基準書で所在地と地目を確かめて決めます。路線価図は千円単位の表示なので、円にするには1,000を掛けます。上のツールの路線価方式では、補正率に各補正率を掛け合わせた値を入れます（標準的な形の土地は1.00）。
国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」建物（家屋）・貸家の評価
家屋は固定資産税評価額に1.0を掛けて評価するので、評価額は固定資産税評価額と同じです。貸家は、財産評価基本通達93（貸家の評価）により、固定資産税評価額に借家権割合と賃貸割合を掛けた額を固定資産税評価額から差し引きます。借家権割合は同通達94により国税局長が定める割合です。国税庁の例では、固定資産税評価額1,000千円・借家権割合30%・賃貸割合100%で700千円になります。
評価額は円未満を切り捨てて表示しています（本ツールの表示上の扱い）。
国税庁 No.4602 Q3「アパート等の貸家の評価」小規模宅地等の特例まとめ
| 種類 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|
| 特定居住用宅地等（自宅） | 330㎡ | 80% |
| 特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等（事業所） | 400㎡ | 80% |
| 貸付事業用宅地等（賃貸） | 200㎡ | 50% |
貸付事業用宅地等を選ばない場合は、特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等が合計400㎡まで、特定居住用宅地等が330㎡までで、両方選べば合計730㎡まで使えます。貸付事業用宅地等を含める場合は「（特定事業用等の面積）×200/400＋（特定居住用の面積）×200/330＋（貸付事業用の面積）≦200㎡」で調整します。この組み合わせの計算はツールでは行いません。
国税庁 No.4124「小規模宅地等の特例」2024年1月改正：マンション（タワマン）の相続税評価が変わりました
マンション（区分所有財産）の相続税評価額が市場価格を大きく下回る例があったことから、国税庁は「居住用の区分所有財産の評価について」（令和5年9月28日 法令解釈通達）を定めました。従来の方法で出した土地部分（敷地利用権）と建物部分（区分所有権）の価額に、区分所有補正率を掛けて評価する場合があります。
区分所有補正率の仕組み（評価乖離率と評価水準）
評価乖離率は「A＋B＋C＋D＋3.220」で計算します。
| 要素 | 算式と影響の方向 |
|---|---|
| A 築年数 | 築年数×△0.033（1年未満の端数は1年）。築浅ほど乖離率が大きい |
| B 総階数 | 総階数指数×0.239（小数点以下第4位を切り捨て）。総階数指数は総階数（地階を除く）÷33（小数点以下第4位を切り捨て、1を超える場合は1。33階以上は同じ値） |
| C 所在階 | 所在階×0.018。高い階ほど乖離率が大きい（複数の階にまたがるときは低い方の階。地階は0） |
| D 敷地持分狭小度 | 敷地持分狭小度×△1.195（小数点以下第4位を切り上げ）。敷地持分狭小度は敷地利用権の面積÷専有部分の面積（小数点以下第4位を切り上げ）で、敷地利用権の面積は一棟の敷地の面積×敷地権（共有持分）の割合（小数点以下第3位を切り上げ）。敷地持分が小さいほど乖離率が大きい |
端数の処理は通達のとおりで、途中で丸めずに計算すると補正率がずれることがあります。評価乖離率が0または負数になるものは、この方法では評価しません。
評価水準は「1÷評価乖離率」です。区分所有補正率は次のとおりです。
- 評価水準が0.6未満：区分所有補正率＝評価乖離率×0.6（評価額が上がる）
- 評価水準が0.6以上1以下：補正なし（従来の方法の評価額）
- 評価水準が1を超える：区分所有補正率＝評価乖離率（評価額が下がる）。ただし一棟のすべての専有部分と敷地を1人で持っている場合、敷地利用権の補正率は1が下限
次のものは対象外で、従来の方法で評価します：地階を除く総階数が2以下のもの／居住用の専有部分が3室以下で、そのすべてを区分所有者またはその親族が住んでいるもの（いわゆる二世帯住宅など）／区分建物の登記がないもの（一棟所有の賃貸マンションなど）／主として居住用でないもの（事業用のテナント物件など）／たな卸商品等に当たるもの。
国税庁「居住用の区分所有財産の評価について（法令解釈通達）」 国税庁 No.4667「居住用の区分所有財産の評価」相続でマンションを取得したときの注意点
- 築年数が浅い・総階数が多い（33階まで）・所在階が高い・敷地持分が小さいほど評価乖離率が大きくなり、補正で評価額が上がりやすくなります
- 適用は購入した日ではなく、相続・遺贈・贈与で取得した日で決まります。被相続人が2023年以前に購入した物件でも、2024年1月1日以後の相続なら対象になり得ます
- 補正の対象になるマンションを貸家・貸家建付地として評価する場合や、小規模宅地等の特例を使う場合は、補正後の価額をもとに計算します
2024年1月改正：相続時精算課税制度に年110万円の基礎控除が新設
令和6年（2024年）1月1日以後の贈与から、相続時精算課税に年110万円の基礎控除ができました（このツールでは贈与税・相続税は計算しません）。
| 項目 | 2023年までの贈与 | 2024年1月以後の贈与 |
|---|---|---|
| 基礎控除 | なし | 年110万円（受贈者がその年に受けた精算課税の贈与の合計から。特定贈与者が2人以上なら按分） |
| 特別控除 | 特定贈与者ごとに累計2,500万円 | 同じ（基礎控除の後に控除） |
| 相続時に加算する額 | 贈与時の価額 | 年分ごとに、贈与時の価額の合計から基礎控除を引いた残り |
| 不動産の贈与 | 対象（財産の種類に制限なし） | 同じ |
| 贈与を受けた宅地等の小規模宅地等の特例 | 使えない | 使えない |
贈与税は、特定贈与者ごとに、1年間に贈与を受けた相続時精算課税の財産の合計から、その特定贈与者に割り当てた基礎控除と特別控除を引いた残りに20%を掛けます。基礎控除110万円は受贈者1人の年間の控除で、特定贈与者が2人以上なら110万円を各特定贈与者からの贈与額の割合で按分した額がそれぞれの控除になります（贈与ごと・贈与者ごとに110万円ずつ使えるわけではありません）。不動産を相続時精算課税で贈与すると、その宅地等には相続のときに小規模宅地等の特例を使えない点にも注意が必要です。（根拠：相続税法第21条の11の2・租税特別措置法第70条の3の2）
よくある質問
相続税における不動産の評価方法は？
土地は、路線価が定められている地域は路線価方式、定められていない地域は倍率方式で評価します。路線価方式は、路線価（路線価図に千円単位で表示）を奥行価格補正率などの補正率で補正し、面積を掛けて計算します。倍率方式は、固定資産税評価額に評価倍率表の倍率を掛けます。建物（家屋）は固定資産税評価額×1.0で、貸家は固定資産税評価額に借家権割合と賃貸割合を掛けた額を差し引きます。このツールの路線価方式は「路線価×1,000×補正率×地積」で、補正率には奥行価格補正率・不整形地補正率などを掛け合わせた値を入れます（側方路線影響加算などの加算は扱いません）。（根拠：国税庁 No.4602・財産評価基本通達89・93・94）
路線価方式と倍率方式はどう使い分けますか？
市街地か郊外かで決まるのではなく、その年分の財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）で、対象の土地の所在地と地目を確かめて決めます。路線価が定められている地域は路線価方式、定められていない地域は倍率方式です。倍率方式の倍率は、宅地・田・畑・山林などの地目ごとに評価倍率表で確認します。（根拠：国税庁 No.4602）
小規模宅地等の特例とはどのような制度ですか？
相続や遺贈で取得した宅地等のうち、相続開始の直前に被相続人等の事業や居住に使われていた一定のものについて、限度面積までの部分の評価額を減額する制度です。特定居住用宅地等は330㎡まで80%、特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等は400㎡まで80%、貸付事業用宅地等は200㎡まで50%を減額します。区分ごとの要件をすべて満たし、相続税の申告書に適用を受ける旨を記載して一定の書類を添付する必要があります。このツールは要件を満たす場合の減額を試算するだけで、適用できるかどうかは判定しません。（根拠：租税特別措置法第69条の4・国税庁 No.4124）
小規模宅地等の特例の適用要件は何ですか？
区分ごとに、取得者・継続・保有の要件があります。特定居住用宅地等は、被相続人の配偶者が取得するなら取得者ごとの要件はなく、被相続人の居住していた建物に住んでいた親族なら相続開始の直前から申告期限まで住み続け、宅地等を申告期限まで持ち続けることが要件です。それ以外の親族（いわゆる家なき子）は、持家がないだけでは使えず、次の6つをすべて満たす必要があります。①居住制限納税義務者・非居住制限納税義務者のうち日本国籍を有しない者でない、②被相続人に配偶者がいない、③相続開始の直前に被相続人の住んでいた家屋に住んでいた相続人がいない、④相続開始前3年以内に、国内にある自分・自分の配偶者・三親等内の親族・特別の関係がある法人の所有する家屋（被相続人の住んでいた家屋を除く）に住んだことがない、⑤相続開始時に住んでいる家屋を過去に一度も所有したことがない、⑥その宅地等を相続開始時から申告期限まで持ち続ける。特定事業用宅地等・貸付事業用宅地等は、申告期限までの事業の承継・継続と保有が必要で、相続開始前3年以内に新たに事業や貸付けに使い始めた宅地等は原則として対象外です。（根拠：租税特別措置法第69条の4・国税庁 No.4124）
路線価はどこで調べられますか？
国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」（https://www.rosenka.nta.go.jp/ ）で、年分ごとに確認できます。路線価等は1月1日を評価時点として定められ、その年の1月1日から12月31日までの相続・遺贈・贈与で取得した財産の評価に使います。
路線価の2026年版（令和8年分）はいつ公開されますか？
令和8年分の財産評価基準（路線価図・評価倍率表）は、国税庁の財産評価基準書で最新の年分として公開されています。令和8年分は「令和8年1月1日から12月31日までの間に相続、遺贈又は贈与により取得した財産」の評価に使うものなので、2026年中の相続には令和8年分を使います。公表前に申告期限が来るなど特殊な事情があるときは、所轄の税務署に確認してください。
タワーマンションの相続税評価は2024年以降どう変わりましたか？
令和6年（2024年）1月1日以後に相続・遺贈・贈与で取得した居住用の区分所有財産（いわゆる分譲マンション）は、従来の方法で出した土地部分と建物部分の価額に、区分所有補正率を掛けて評価する場合があります。区分所有補正率は、築年数・総階数（33階で上限）・所在階・敷地持分狭小度から求める評価乖離率で決まり、評価水準（1÷評価乖離率）が0.6未満なら評価乖離率×0.6、0.6以上1以下なら補正なし、1を超えるなら評価乖離率です（この場合は評価額が下がります）。地階を除く総階数が2以下の建物、居住用の専有部分が3室以下で全部を区分所有者やその親族が住んでいる建物、区分建物の登記がない一棟所有の賃貸マンション、事業用のテナント物件、たな卸商品等は対象外です。購入した年ではなく相続・贈与で取得した日で決まるため、2023年以前に購入した物件でも2024年以後の相続なら対象になり得ます。このツールでは区分所有補正率は計算しません。（根拠：国税庁「居住用の区分所有財産の評価について」（令和5年9月28日 法令解釈通達）・No.4667）
不動産の相続税評価額と実勢価格は違いますか？
路線価は、1月1日を評価時点として、地価公示価格等を基にした価格（時価）の80%程度を目途に定められています。宅地の固定資産税評価額について、横浜市は地価公示価格等の7割を目途として評価を見直したと説明しています。どちらも個々の物件の売買価格に対する決まった割合ではありません。建物の固定資産税評価額は建築物価の変動や経年減点補正率で見直されるもので、この7割の説明は当てはまりません。マンションは2024年1月以後の相続・遺贈・贈与で区分所有補正率が掛かる場合があります。（根拠：国税庁「令和2年分の路線価等の補正について」・横浜市「固定資産税・都市計画税の納税通知書」）
相続時精算課税制度に2024年から新設された非課税枠とは？
令和6年（2024年）1月1日以後の贈与から、相続時精算課税に年110万円の基礎控除ができました。110万円は受贈者1人がその年に受けた相続時精算課税の贈与全体で1回だけ使える控除です。特定贈与者が1人なら、その人からの贈与の合計から110万円を控除します。同じ年に2人以上の特定贈与者から贈与を受けたときは、110万円を各特定贈与者からの贈与額（課税価格）の割合で按分し、各特定贈与者の分からはその按分した額だけを控除します（贈与者ごとに110万円ずつは使えません）。そのあと特定贈与者ごとに特別控除（累計2,500万円まで）を控除した残りに20%を掛けます。特定贈与者が亡くなったときは、年分ごとに贈与時の価額から基礎控除を引いた残りを相続財産に加算します。相続時精算課税で贈与を受けた宅地等には小規模宅地等の特例を使えません。このツールでは贈与税・相続税は計算しません。（根拠：相続税法第21条の11の2・租税特別措置法第70条の3の2・国税庁 No.4103・No.4410・No.4124）
小規模宅地等の特例の同居要件とはどのような内容ですか？
被相続人の居住用だった宅地等を被相続人の配偶者が取得する場合は、同居などの取得者ごとの要件はありません。配偶者以外の親族は、被相続人の居住していた建物（区分所有の登記がある建物では被相続人の住んでいた部分）に住んでいて、相続開始の直前から申告期限まで住み続け、宅地等を持ち続けることが要件です。同居していなかった親族は、上の「家なき子」の6つの要件をすべて満たす場合だけ対象になります。（根拠：租税特別措置法第69条の4・国税庁 No.4124）
国税庁「令和2年分の路線価等の補正について」（地価公示価格等を基にした価格の80%程度） 横浜市「固定資産税・都市計画税の納税通知書」（地価公示価格等の7割を目途）関連ツール
本ツールは概算計算です。実際の不動産評価は補正率・利用区分・権利関係により複雑になります。正確な評価・申告は相続専門の税理士・不動産鑑定士にご相談ください。