不動産キャッシュフローの計算式（Excel・スプレッドシート用）

シート1: 入力セルの配置

Sheet1 の B列に数値を入れます。サンプル値は Web版の初期値と同じで、すべて計算例の仮定です。

シート1: 計算式（E列）

Sheet1 の E列に貼り付けます。年額で計算してから月平均を出す順序と、月返済額・年間の家賃実収入・年間の運営経費・シート2の各年の年間CFを ROUND で円未満四捨五入する丸めは Web版と同じです（コピーしても累積CFの円表示がWeb版とずれません）。サンプル値での結果を右に書いています。

' E2: 月返済額（元利均等・円未満四捨五入）          → 59,139円
=ROUND(PMT(B4/100/12, B5*12, -B3*10000), 0)

' E3: 年間の家賃実収入（空室控除後）               → 1,080,000円
=ROUND(B6*10000*12*(1-B7/100), 0)

' E4: 年間の運営経費                               → 211,000円
=ROUND((B8+B9)*10000*12+(B10+B11)*10000, 0)

' E5: 年間NOI                                      → 869,000円
=E3-E4

' E6: 年間キャッシュフロー（税引前）               → 159,332円
=E5-E2*12

' E7: 月平均（年間CF÷12）                          → 13,278円
=ROUND(E6/12, 0)

' E8: 10年の単純合計（返済期間が10年未満なら返済は期間分だけ） → 1,593,320円
=E5*10-E2*12*MIN(10, B5)

' E9: 表面利回り（%）                              → 6.00
=IF(B2>0, B6*12/B2*100, "物件価格を入力してください")

' E10: NOI利回り（%・物件価格で割る）              → 4.35
=IF(B2>0, E5/(B2*10000)*100, "物件価格を入力してください")

' E11: CF利回り（%・諸費用を除く頭金で割る）       → 3.98
=IF(B2-B3>0, E6/((B2-B3)*10000)*100, "頭金（物件価格−借入額）が0以下です")

' E12: 初回返済の利息部分                          → 26,666.67円
=IPMT(B4/100/12, 1, B5*12, -B3*10000)

' E13: 初回返済の元金部分
=PPMT(B4/100/12, 1, B5*12, -B3*10000)

' E14: 120回目（10年目の最後）の利息部分（返済期間が10年未満なら「返済終了」）
=IF(B5*12>=120, IPMT(B4/100/12, 120, B5*12, -B3*10000), "返済終了")

E12・E13 は丸めていないので、セルの表示形式で桁を決めてください（Web版は初回利息を円未満四捨五入して表示します）。

シート2: 10年分の表（家賃下落率・修繕費の増加率つき）

Sheet2 を作り、1行目を見出し、2〜11行目を1〜10年目にします。下落率・増加率は Sheet1 の B12・B13 に置き、Sheet2 の各列は計算専用にしています。Sheet1 を指す参照はすべて $ 付きの絶対参照なので、3行目の式をそのまま11行目までコピーできます。

' 列: A=年次 / B=月間家賃（満室・万円） / C=修繕積立金（月額・万円）
'     D=その年の返済額 / E=その年の年間CF（税引前） / F=累積CF

' A2: 1      A3: =A2+1（11行目までコピー）

' B2（1年目の家賃）
=Sheet1!$B$6
' B3（2年目以降・毎年 (1−下落率) 倍）
=B2*(1-Sheet1!$B$12/100)

' C2（1年目の修繕積立金）
=Sheet1!$B$9
' C3（2年目以降・毎年 (1+増加率) 倍＝複利で増える）
=C2*(1+Sheet1!$B$13/100)

' D2（返済期間を過ぎた年は0。3行目以降も同じ式をコピー）
=IF(A2<=Sheet1!$B$5, Sheet1!$E$2*12, 0)

' E2（3行目以降も同じ式をコピー）
=ROUND(B2*10000*12*(1-Sheet1!$B$7/100)-(Sheet1!$B$8+C2)*10000*12-(Sheet1!$B$10+Sheet1!$B$11)*10000-D2, 0)

' F2: =E2      F3: =F2+E3（11行目までコピー）

修繕積立金は「(1+増加率)^(経過年数)」で増えるので、増加率5%なら3年目は1年目の1.1025倍です（1+5%×2＝1.10倍ではありません）。下落率・増加率をどちらも0にすると、毎年の年間CFは Sheet1 の E6 と同じになり、F11 は E8 と一致します（返済期間が10年以上の場合）。

サンプル値での結果（下落率1%・増加率5%・説明用の仮定）

使い方の注意

• PMT・IPMT・PPMTの借入額はマイナスで入れると、結果がプラスで表示されます
• 家賃下落率・修繕費の増加率のサンプル値は説明用の仮定で、相場や推奨値ではありません。物件の過去の家賃・修繕計画に置き換えてください
• 金利は一定の前提です。変動金利の金利変更や返済額の再計算は入っていません
• CF利回りの分母は諸費用を除く頭金（物件価格−借入額）です。借入を増やすと頭金は減りますが返済額が増えるため、CF利回りが上がるか下がるかは条件次第です（サンプル値で借入を1,600万円から1,800万円にすると3.983%→3.531%に下がります）
• NOI利回りは物件価格で割るので、購入時の諸費用は入りません

よくある質問

Excelで元利均等返済の月返済額を計算する関数は？

PMT関数を使います。=PMT(年利/100/12, 返済期間年数*12, -借入額*10000) で月返済額が出ます。借入1,600万円・金利2%・30年なら約59,139円（丸める前は59,139.12円）です。借入額にマイナスを付けると結果がプラスで表示されます。Web版と金額をそろえるため、このページの式は ROUND で円未満を四捨五入しています。

Excelで利息部分だけを計算する関数は？

IPMT関数を使います。=IPMT(年利/100/12, 返済回数, 総返済回数, -借入額*10000) で指定した回の利息部分が出ます。上の例の初回は26,666.67円です。元金部分はPPMT関数で出せます。

Googleスプレッドシートでも同じ計算式は使えますか？

GoogleスプレッドシートにもPMT・IPMT・PPMT・ROUND・IF・MIN関数があり、このページの式はそのまま貼り付けて使えます。シート名（Sheet1・Sheet2）は自分のファイルに合わせて書き換えてください。

10年分の表では何を変えられますか？

このページの表は、家賃の下落率と修繕積立金の増加率を毎年同じ率で動かします。管理費・固定資産税等・保険料・空室率・金利は一定のままで、変動金利の金利変更や返済額の再計算、売却時の残債や売却益は入っていません。例で使う下落率1%・増加率5%は説明用の仮定で、相場や推奨値ではありません。

Webツールとエクセルの違いは？

Web版の計算ツールは、初年度の条件で税引前の年間CFと10年の単純合計を出します。このページの式は同じ計算を表計算ソフトで再現したうえで、家賃下落率と修繕費の増加率を置いた年ごとの表を作れます。同じ入力なら1年目の年間CFは両方で一致します。 → 不動産CF計算ツール（Web版）

ExcelでNOI利回りを計算するには？

NOI利回りは「（年間の家賃実収入 − 年間の運営経費）÷ 物件価格 × 100」です。下の式一覧のE10セルで計算します。物件価格で割るため、購入時の諸費用は分母に入りません。

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