固定資産税評価額計算ツール（無料）

固定資産税評価額の調べ方（評価証明書・課税明細書・縦覧）

固定資産税評価額（課税明細書では「価格」）を確認する方法は、主に次の4つです。目的に合う書類を選んでください。

課税明細書の見方

納税通知書に同封される課税明細書は、遅くとも納期限の10日前までに交付されます（地方税法第364条）。土地・家屋ごとに、次の項目が載っています。

• 価格（評価額）：固定資産税評価額そのもの。3年に1度の基準年度に見直されます
• 課税標準額：住宅用地の特例（1/6・1/3）を適用した後の額。税額の計算の基礎です
• 税額：課税標準額に税率（標準は1.4%）を掛けた年税額です

土地は、「価格」より「課税標準額」がかなり小さいことが多く、住宅用地の特例が効いている状態です。

固定資産評価証明書の取得方法

不動産の売買・相続・登記では、固定資産評価証明書の提出を求められることがあります。取得方法は自治体ごとに違うので、物件所在地の市区町村のホームページで確認してください。

• 窓口：物件所在地の市区町村の税務担当課（東京23区は都税事務所）。本人確認書類などが必要です
• 郵送：申請書・手数料・返信用封筒などを郵送します。必要なものと所要日数は自治体で異なります
• コンビニ：対応する自治体だけで、マイナンバーカードを使います

過去の年度の証明書が必要なときは、年度を指定して申請します。

縦覧制度の使い方

縦覧は、納税者が自分の土地・家屋の価格を、同じ市町村内の他の土地・家屋の価格と比べられる制度です（地方税法第416条）。

• 縦覧期間：毎年4月1日から、4月20日か当該年度の最初の納期限のいずれか遅い日以後の日までの間（場所と期間は事前に公示されます）
• 見られる内容：土地の所在・地番・地目・地積・価格、家屋の価格などを載せた縦覧帳簿（地方税法第415条）
• 対象者：その市町村内の固定資産税の納税者

評価額に不服があるとき

登録された価格に不服がある納税者は、固定資産評価審査委員会に審査を申し出られます。期限は、納税通知書の交付を受けた日後3か月を経過する日までです（地方税法第432条）。縦覧で他の物件の価格と比べることができます。

ダウンロードできるExcelファイルの中身

上のボタンからダウンロードできる「固定資産税評価額計算シート.xlsx」は、以下の2シートで構成されています。すべて数式入りで、黄色いセル（入力欄）に数値を入れると自動で再計算されます。

固定資産税評価額の計算式

固定資産税評価額は土地と建物で計算方法が異なります。本ツール・ダウンロード版Excelが使用する簡易計算式は以下の通りです。

構造別・再建築費単価の目安

※ 単価と年数は本ツールの概算用の設定です。実際の経年減点補正率は、構造と床面積1㎡当たりの再建築費評点数の区分ごとに、総務省 固定資産評価基準の経年減点補正率基準表（木造家屋・非木造家屋）で定められており、0.20に達する年数は区分によって異なります。

使い方（3ステップ）

1. 土地情報を入力：路線価（万円/㎡）と土地面積（㎡）を入力します。路線価は国税庁サイトの路線価図で確認できます。
2. 建物情報を入力：建物構造・築年数・延床面積（㎡）を選択・入力します。経年減点補正率が自動で適用されます。
3. 評価額と固定資産税を確認：土地・建物の評価額と固定資産税年額（概算）が即時表示されます。

よくある質問

固定資産税評価額のExcelファイルをダウンロードできますか？

結論：はい。本ページ上部のダウンロードボタンから「固定資産税評価額計算シート.xlsx」を無料・登録不要で入手できます。路線価・土地面積・建物構造・築年数・延床面積を入力すると、土地と建物の評価額・固定資産税額が自動計算されます。

固定資産税評価額はどうやって計算しますか？

結論：土地は路線価×地積、建物は再建築費単価×延床面積×経年減点補正率で概算できます。土地は「路線価（円/㎡）×地積（㎡）」で概算できます。建物は「構造別の再建築費単価×延床面積×経年減点補正率」で算出します。正確な評価額は3年ごとの評価替えで市区町村が決定し、毎年4月頃に送付される固定資産税・都市計画税課税明細書で確認できます。

路線価と公示地価の違いは何ですか？

結論：路線価は地価公示価格等の80%程度、宅地の固定資産税評価額は地価公示価格等の7割が目途です。路線価（相続税路線価）は、国税庁が「地価公示価格等を基にした価格（時価）の80%程度を目途に評価」しています（国税庁「路線価等について」）。宅地の固定資産税評価額は、総務省の固定資産評価基準（第1章第12節）で地価公示価格等の「7割を目途として評定する」とされており、路線価とは異なる「固定資産税路線価」が別途存在します。本ツールでは相続税路線価を入力することで概算値を算出しています。

建物の経年減点補正率とは何ですか？

結論：築年数に応じて建物の評価額を下げる係数で、下限は0.20です。0.20に達する年数は、構造と「床面積1㎡当たりの再建築費評点数」の区分によって異なります（総務省 固定資産評価基準の「木造家屋経年減点補正率基準表」「非木造家屋経年減点補正率基準表」）。下限に達した後も、再建築費の20%は評価額として残ります。本ツールは構造ごとに一定の年数で0.20まで下がる直線で近似した概算です。

固定資産税の税率は何%ですか？

結論：標準税率は1.4%で、ほとんどの市区町村で適用されています。標準税率は1.4%です（地方税法第350条）。ほとんどの市区町村で1.4%を適用しています。課税標準額（小規模住宅用地特例等の適用後の額）に1.4%を掛けた金額が固定資産税となります。

固定資産税評価額はいつ見直されますか？

結論：原則3年ごとの評価替えで見直され、次回は2027年（令和9年）です。原則3年ごとの評価替えで見直されます。直近は2024年（令和6年）で、次回は2027年（令和9年）です。増改築・建替えの場合は随時再評価されます。

土地の固定資産税評価額は実勢価格の何%ですか？

結論：宅地は地価公示価格等の7割が目途です。実勢価格に対する比率を定めた公的な基準はありません。総務省の固定資産評価基準（第1章第12節）は、宅地の評価で地価公示価格や鑑定評価から求めた価格を活用し「これらの価格の7割を目途として評定する」と定めています。実際の取引価格（実勢価格）とは地域・時期によって開きがあります。正確な評価額は固定資産税評価証明書（市区町村の窓口で取得可能）で確認してください。

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