住宅ローン控除（減税）計算ツール｜2026年改正・中古住宅拡充対応（無料）
年末残高・入居年・住宅種別・年収を入力するだけで住宅ローン控除の年間控除額・所得税還付額・住民税充当額・13年累計を自動計算。2026年改正対応：中古住宅（長期優良・ZEH）3,500万円・13年拡充、子育て世帯273万円、適用期限2030年12月31日まで。
金融機関から届く「年末残高等証明書」に記載の残高を入力してください。
実際に住み始めた年（引渡し・入居日）を選択してください。
売買契約書・住宅性能評価書等で確認してください。不明な場合は「新築・一般住宅」を選択。
源泉徴収票の「支払金額」を入力してください。所得税の概算計算に使用します。
※ 所得税額は年収から給与所得控除・基礎控除・社会保険料控除を差し引いた概算です。実際の税額とは異なる場合があります。
※ 累計は現在の年末残高・年収が変わらないと仮定した試算値です。
住宅ローン控除の仕組み（2022年改正・2026年最新）
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末のローン残高に対して一定の控除率を乗じた金額を所得税・住民税から差し引く制度です。2022年の税制改正で控除率が1.0%から0.7%に変更されました。2026年（令和8年）入居からは省エネ住宅区分ごとの借入限度額が改定されています。
2024〜2025年入居の借入限度額
| 住宅種別 | 借入限度額 | 最大控除額/年 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 4,500万円 | 31.5万円 | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 24.5万円 | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 21万円 | 13年 |
| 一般住宅（新築） | 0円（2024年以降対象外） | — | — |
| 認定住宅（中古） | 3,000万円 | 21万円 | 10年 |
| 一般住宅（中古） | 2,000万円 | 14万円 | 10年 |
2026年（令和8年）入居からの主な変更点
| 住宅種別 | 借入限度額（一般世帯） | 控除期間 | 変更点 |
|---|---|---|---|
| 新築・長期優良・低炭素 | 4,500万円 | 13年 | 変更なし |
| 新築・ZEH水準省エネ | 3,500万円 | 13年 | 変更なし |
| 新築・省エネ基準適合 | 2,000万円 | 13年 | 3,000万→2,000万 |
| 新築・一般住宅 | 0円（対象外） | — | 変更なし |
| 中古・認定省エネ（長期優良・ZEH） | 3,500万円 | 13年 | 3,000万→3,500万・10年→13年 |
| 中古・省エネ基準適合 | 2,000万円 | 13年 | 10年→13年に拡充 |
| 中古・一般住宅 | 2,000万円 | 10年 | 変更なし |
※ 子育て世帯・若者夫婦世帯（19歳未満の子または39歳以下夫婦）は上乗せ措置あり（50㎡以上要件）。
床面積要件（2026年〜）
- 原則: 40㎡以上（2026年から既存住宅にも緩和措置を適用）
- 例外: 合計所得金額1,000万円超の方は50㎡以上が引き続き必要
- 子育て世帯等の上乗せ措置を利用する場合は50㎡以上が必要
2026年改正の目玉：中古住宅の借入限度額3,500万円・控除期間13年
令和8年度税制改正で最も注目すべき変更が、中古住宅の控除内容の大幅拡充です。これまで中古住宅は新築に比べて控除優遇が薄かったですが、2026年入居から条件次第では新築と同等水準になりました。
中古住宅3,500万円・13年対応の詳細
| 中古住宅の種別 | 2025年入居 | 2026年入居（改正後） | 最大控除額の変化 |
|---|---|---|---|
| 認定省エネ（長期優良・ZEH） | 3,000万円・10年（210万円） | 3,500万円・13年（318.5万円） | +108.5万円増 |
| 省エネ基準適合 | 2,000万円・10年（140万円） | 2,000万円・13年（182万円） | +42万円増 |
| 一般住宅（省エネ非適合） | 2,000万円・10年（140万円） | 2,000万円・10年（140万円） | 変更なし |
※ 最大控除額は「借入限度額 × 0.7% × 控除期間」で算出した理論上の上限値です。実際の控除額は年末残高・所得税額によって異なります。
中古住宅が控除対象になるための主な条件（2026年〜）
- 床面積: 40㎡以上（合計所得1,000万円以下の方）または50㎡以上（所得1,000万円超）
- 耐震基準: 昭和57年以降の建築、または耐震基準適合証明書等の取得
- 住宅性能: 省エネ基準適合以上の証明書類が必要
- 自己居住: 購入後、実際に自分が居住すること
- 合計所得金額: 2,000万円以下（控除適用の共通条件）
子育て・若者夫婦世帯の上乗せ措置と「273万円」の計算根拠
2026年度改正で、子育て世帯・若者夫婦世帯向けの借入限度額上乗せ措置が中古住宅にも拡充されました。「273万円」という数字はどのように算出されるのか解説します。
対象世帯の定義
- 子育て世帯: 19歳未満の扶養親族（子）がいる世帯
- 若者夫婦世帯: 夫婦いずれかが39歳以下の世帯
- 入居した年の12月31日時点で条件を満たしていること
子育て世帯の借入限度額・控除額（2026年入居）
| 住宅種別 | 一般世帯 | 子育て世帯 | 最大累計控除額（子育て） |
|---|---|---|---|
| 新築・長期優良・低炭素 | 4,500万円・13年 | 5,000万円・13年 | 455万円 |
| 新築・ZEH水準省エネ | 3,500万円・13年 | 4,500万円・13年 | 409.5万円 |
| 新築・省エネ基準適合 | 2,000万円・13年 | 4,000万円・13年 | 364万円 |
| 中古・省エネ基準適合 | 2,000万円・13年（182万円） | 3,000万円・13年 | 273万円 |
| 中古・認定省エネ（長期優良・ZEH） | 3,500万円・13年（318.5万円） | 4,500万円・13年 | 409.5万円 |
273万円の計算式
借入限度額 3,000万円（子育て上乗せ1,000万円）× 0.7% × 13年 = 273万円
一般世帯（中古・省エネ基準適合）の場合: 2,000万円 × 0.7% × 13年 = 182万円。差額 91万円が子育て上乗せの恩恵です。
※ 273万円は理論上の最大値です。実際の控除額は年末残高・所得税額・住民税額によって異なります。
※ 子育て上乗せ措置を受けるには床面積50㎡以上が必要です（40〜50㎡は一般世帯の2,000万円上限を適用）。
2025年入居 vs 2026年入居 ── 控除額の差を比較
1年の差が控除額に大きく影響するケースがあります。特に中古住宅を購入する方は、入居年のタイミングによる差額を必ず確認してください。
| 住宅種別 | 2025年入居 最大累計控除 | 2026年入居 最大累計控除 | 差額 |
|---|---|---|---|
| 新築・長期優良・低炭素（一般） | 409.5万円 | 409.5万円 | 変化なし |
| 新築・省エネ基準適合（一般） | 273万円 | 182万円 | ▲91万円減 |
| 中古・認定省エネ（長期優良・ZEH）一般 | 210万円 | 318.5万円 | +108.5万円増 |
| 中古・省エネ基準適合（一般） | 140万円 | 182万円 | +42万円増 |
| 中古・省エネ基準適合（子育て世帯） | —（子育て特例なし） | 273万円 | 新設 |
※ 2025年→2026年で新築の省エネ基準適合は引き下げ、中古の省エネ適合は引き上げという「逆転現象」が起きています。
※ 引渡し・入居のタイミングが年末前後になる場合は、入居年を慎重に確認してください。
適用期限：2030年12月31日まで延長（残り期間）
令和8年度税制改正により、住宅ローン控除の適用期限が2030年12月31日まで5年間延長されました（2026年1月1日〜2030年12月31日入居分が対象）。2026年5月26日時点での残り期間は約4年7ヶ月です。
- 期限は「入居した年」で判断します（ローン実行日や契約日ではありません）
- 2030年12月31日までに入居すれば、その後13年間の控除が受けられます
- 建物完成・引渡しが早くても、入居（居住開始）が2031年以降なら対象外になる場合があります
- 年末（12月）に引渡しを受けた場合、1月から住み始めると入居年が翌年扱いになるため注意が必要です
使い方（3ステップ）
- 年末残高と入居年を入力：金融機関の「年末残高等証明書」に記載の残高と入居年を入力します。
- 住宅種別と年収を選択・入力：住宅の種別（長期優良・ZEH・省エネ基準・一般・中古）と年収を入力します。所得税概算の計算に使用します。
- 年間控除額・還付額・累計を確認：年間控除可能額と所得税還付額・住民税充当額・累計が表示されます。
よくある質問
住宅ローン控除の控除率は何%ですか？
結論：2022年以降に入居した場合、控除率は年末残高の0.7%です（2021年以前入居は1.0%）。控除期間は最大13年間（新築の認定住宅等）または10年間（中古一般住宅）です。2026年からは中古の省エネ適合住宅も13年に拡充されました。
住宅ローン控除の借入限度額はいくらですか？（2026年入居）
結論：2026年（令和8年）入居の新築の場合、長期優良住宅・低炭素住宅は4,500万円、ZEH水準省エネ住宅は3,500万円、省エネ基準適合住宅は2,000万円（2024-2025年の3,000万円から引き下げ）です。中古の長期優良・ZEH水準は3,500万円に引き上げ（+500万円）。一般住宅（省エネ基準非適合）は2024年以降も引き続き対象外です。
住宅ローン控除で所得税が戻ってきますか？
結論：はい。控除可能額が所得税額を下回る場合は全額還付されます。所得税を超えた余剰分は住民税から最大136,500円まで充当されます。初年度は確定申告、2年目以降は年末調整で手続きします（会社員の場合）。
住宅ローン控除の手続き方法は？
結論：初年度は確定申告が必須です。「年末残高等証明書」「登記事項証明書」「売買契約書」「源泉徴収票」などを用意して税務署に申告します。2年目以降は会社員であれば年末調整で手続きできます。
住民税からの控除上限136,500円とはどういう意味ですか？
結論：控除可能額が所得税を超えた場合、余剰分を住民税から控除できますが、上限は所得税の課税総所得金額等の5%（最大97,500円）または136,500円のうち小さい金額です。年収・所得によって実際の上限は異なります。
2026年に省エネ基準適合住宅を購入する場合、限度額は2024-2025年と同じですか？
結論：いいえ。2026年入居の新築・省エネ基準適合住宅の借入限度額は2,000万円となり、2024-2025年の3,000万円から1,000万円引き下げられています。最大年間控除額は14万円（2,000万円×0.7%）です。長期優良住宅やZEH水準への認定取得を検討する価値があります。
床面積40㎡の住宅でも住宅ローン控除を受けられますか？
結論：受けられます。ただし合計所得金額1,000万円以下の方が条件です。所得1,000万円超の方は従来どおり50㎡以上が必要です。なお「合計所得金額」は給与収入ではなく給与所得控除後の所得額（年収ベースで概ね1,195万円程度以下が目安）です。コンパクト住宅・狭小住宅でも控除対象となるため、登記簿の床面積（内法面積）を必ず確認してください。
子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ措置はいくらですか？
結論：19歳未満の子がいる世帯または夫婦いずれかが39歳以下の世帯は、新築の借入限度額が一般世帯より+500万円〜+1,000万円上乗せされます。中古（省エネ基準適合）の子育て世帯は借入限度額3,000万円×0.7%×13年＝最大273万円が控除上限の目安です。床面積50㎡以上が条件です。
中古住宅の住宅ローン控除は2026年から拡充されましたか？
結論：はい。2026年入居から、中古の認定省エネ住宅（長期優良・ZEH水準）の借入限度額が3,000万円→3,500万円に引き上げられ、控除期間も10年→13年に拡充されました。最大累計控除額は210万円→318.5万円（+108.5万円増）です。中古の省エネ基準適合住宅も控除期間が10年→13年に拡充（限度額2,000万円は変わらず、最大は140万円→182万円）。
住宅ローン控除の適用期限はいつまでですか？
結論：令和8年度税制改正により、適用期限が2030年12月31日まで延長されました（従来より5年間延長）。2026年1月1日〜2030年12月31日までに入居した場合、改正後の制度が適用されます。入居年が期限内かどうかは引渡し日ではなく「実際に居住を開始した日」で判断されます。
子育て世帯が中古（省エネ基準適合）住宅を購入した場合、273万円もらえますか？
結論：273万円は最大控除額の目安です。計算式は「借入限度額3,000万円（子育て世帯・中古省エネ適合）× 0.7% × 13年 ＝ 273万円」です。実際の控除額は年末ローン残高が3,000万円を下回る場合、または所得税・住民税の合計が控除額に満たない場合はそれ以下になります。上のシミュレーターで「中古・省エネ基準適合」を選択して年収・残高を入力すると試算できます。
2025年に入居するのと2026年に入居するのではどちらが得ですか？
結論：住宅の種別によって異なります。中古住宅（省エネ基準以上）は2026年入居が有利です（控除期間が10年→13年に延長、認定住宅は借入限度額も+500万円）。一方、新築の省エネ基準適合住宅は2025年入居の方が借入限度額が3,000万円（2026年は2,000万円）と高く有利です。購入する住宅の種別に応じて入居時期を検討する価値があります。
合計所得が1,000万円を超える場合、中古住宅40㎡でも控除を受けられますか？
結論：受けられません。40㎡以上への床面積緩和は「合計所得金額1,000万円以下」の方が対象です。所得1,000万円超の方は従来どおり50㎡以上が条件です。「合計所得金額」は給与収入から給与所得控除を引いた所得で、給与のみの場合は概ね年収1,195万円程度以下が目安です。副業・不動産所得がある場合はその合算で判断します。
住宅ローン控除と住宅取得資金贈与は同時に使えますか？
結論：使えます。住宅取得資金贈与の非課税特例（2026年度は省エネ住宅等で最大1,000万円非課税）と住宅ローン控除は併用可能です。ただし贈与を受けた資金で返済した部分は住宅ローン残高に含まれないため、控除額の計算に影響します。詳しくは住宅取得資金贈与の専用ページでご確認ください。
関連ツール
住宅ローン控除と合わせて、住宅取得時に使える節税制度を3つ確認することをおすすめします。
- 住宅ローン控除（このページ）
- 住宅取得資金贈与の非課税特例（親からの贈与で最大1,000万円非課税）
- 暦年贈与7年加算（2027年以降の加算ルール変更を確認）
本ツールの計算結果は税制に基づく概算値です。実際の控除額・還付額は年収・住宅の種類・ローン残高・その他控除の適用状況等によって異なります。2026年度改正の内容は令和8年度税制改正大綱（令和7年12月19日与党公表）および関連法令に基づいています。具体的な手続きは税理士または最寄りの税務署にご相談ください。