住宅取得資金贈与 特例の贈与税計算 2026年版（無料）
父母・祖父母から住宅購入資金を贈与してもらう場合の贈与税を計算。省エネ等住宅1,000万円・その他500万円の非課税特例を、床面積・所得などの要件を確かめたうえで適用して税額を試算します（令和6〜8年の贈与が対象）。暦年課税の基礎控除110万円、相続時精算課税の特別控除2,500万円との併用も計算できます。
住宅購入を控えて親・祖父母から資金援助を受ける予定の方向け
| 住宅の種類 | 非課税限度額 | 性能要件 |
|---|---|---|
| 省エネ等住宅（新築） | 1,000万円 | 断熱等性能等級5以上 かつ 一次エネルギー消費量等級6以上（ZEH水準）。または耐震性能（耐震等級2以上・免震建築物）、バリアフリー性能（高齢者等配慮対策等級3以上）の基準 |
| 省エネ等住宅（取得・増改築、新築の経過措置） | 1,000万円 | 断熱等性能等級4以上 または 一次エネルギー消費量等級4以上（建築後使用されたことのない住宅の取得、中古住宅の取得、増改築。新築は令和5年12月31日までに建築確認を受けたもの、または令和6年6月30日までに建築されたものに限る） |
| その他の住宅 | 500万円 | 上記のいずれの基準も証明できない住宅 |
※ 受贈者の合計所得金額が2,000万円超（床面積40㎡以上50㎡未満の住宅は1,000万円超）の場合は本特例の適用なし。対象期間: 令和6年1月1日〜令和8年12月31日の贈与。
出典: 国税庁タックスアンサーNo.4508（2026-10-11確認）／国土交通省 住宅取得等資金の非課税措置（2026-10-11確認）
入力
この年に、この贈与者から住宅取得・増改築のために贈与を受ける金額（万円単位の整数）。同じ年のほかの贈与は含みません。
省エネ等住宅は、省エネ・耐震・バリアフリーのいずれかの基準を住宅性能証明書などで証明できる住宅です。基準の中身は下記「省エネ等住宅の判定方法」を参照してください（このツールは性能を判定せず、選んだ種類をそのまま使います）。
登記簿上の床面積です。マンションなどの区分所有建物は専有部分の床面積を入力してください。
贈与を受けた年の所得税の合計所得金額（給与所得の場合は給与収入ではなく、給与所得控除後の金額）。
過去の贈与で、この特例により非課税とした金額があれば入力します。その金額を引いた残りが今回の非課税限度額になります（一定の場合を除く）。
前年以前に同じ贈与者から相続時精算課税で贈与を受けて、特別控除（限度額2,500万円）を使った分があれば入力します。残りが今回の特別控除になります。
計算結果
このツールで扱わないこと
- 省エネ等住宅かどうかの判定：選んだ住宅の種類をそのまま使います。性能の証明（住宅性能証明書など）は、申告書に添付する書類で確認してください。
- 同じ年のほかの贈与：ほかの人からの贈与や、住宅以外の目的の贈与は入力に含めません。暦年課税の基礎控除110万円は、その年に受けた贈与の合計に対して1回だけ引くものです。
- 複数の贈与者からの相続時精算課税：基礎控除110万円は特定贈与者ごとに課税価格であん分します（国税庁 No.4103）。このツールは贈与者1人の場合だけを計算します。
- 相続税側の計算：相続の際の加算・精算は計算しません。
- 端数の入力：金額は万円単位の整数で入力します。千円・円単位の端数がある場合は、税務署または税理士にご確認ください。
- 贈与税の配偶者控除・外国に住所がある場合・災害の場合の取扱い：対象外です。
住宅取得資金贈与 特例の概要
住宅取得等資金の非課税特例は、直系尊属（父母・祖父母）から住宅購入・増改築資金として贈与を受けた場合に、一定額まで贈与税が非課税になる制度です。国税庁タックスアンサーNo.4508（2026-10-11確認）で制度の詳細を確認できます。
適用要件まとめ
| 贈与者 | 直系尊属（父母・祖父母など）。配偶者の父母は、養子縁組をしている場合だけ直系尊属に当たります |
| 受贈者の年齢 | 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上 |
| 受贈者の所得 | 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下（床面積40㎡以上50㎡未満の住宅は1,000万円以下） |
| 住宅床面積 | 登記簿上の床面積（マンションは専有部分）が40㎡以上240㎡以下で、その2分の1以上が受贈者の居住用 |
| 居住・充当要件 | 贈与を受けた年の翌年3月15日までに資金の全額を充てて新築等をして住宅を所有し、同日までに居住する（または同日後遅滞なく居住することが確実と見込まれる）。翌年12月31日までに居住していないときは、原則として特例を受けられず修正申告が必要 |
| その他 | 平成21年分〜令和5年分に旧制度の適用を受けていない／配偶者・親族など特別の関係がある人からの取得や請負でない／贈与を受けた時に日本国内に住所がある／中古住宅は昭和57年1月1日以後の建築、または耐震基準に適合することの証明が必要 |
| 申告要件 | 翌年2月1日〜3月15日に贈与税申告（非課税でも申告必要） |
省エネ等住宅の判定方法
省エネ等住宅は、省エネルギー性能・耐震性能・バリアフリー性能のいずれかの基準に適合する住宅で、住宅性能証明書など一定の書類を贈与税の申告書に添付して証明します。ここでは省エネルギー性能の基準を、住宅の区分ごとに整理します。
| 住宅の区分 | 必要な性能要件 |
|---|---|
| 新築をした住宅 | 「断熱等性能等級5以上（結露防止基準を除く）」かつ「一次エネルギー消費量等級6以上」の両方を満たすこと（ZEH水準） |
| 新築住宅の経過措置 令和5年12月31日までに建築確認を受けた住宅 または令和6年6月30日までに建築された住宅 | 「断熱等性能等級4以上」または「一次エネルギー消費量等級4以上」のいずれかに適合することを証明すれば、省エネ等住宅とみなされます。建築確認を受けたことで経過措置を受ける場合は、確認済証または検査済証の写しも申告書に添付します |
| 建築後使用されたことのない住宅の取得／中古住宅の取得／増改築 | 「断熱等性能等級4以上」または「一次エネルギー消費量等級4以上」のいずれかを満たすこと |
出典: 国税庁タックスアンサーNo.4508（2026-10-11確認）、国土交通省 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置（2026-10-11確認）
省エネ等住宅に該当するかどうかは、建築士・住宅性能評価機関などの登録資格者が発行する「住宅省エネルギー性能証明書」などで確認できます。ハウスメーカーや工務店に証明書の取得を依頼してください。耐震性能（耐震等級2以上または免震建築物）、バリアフリー性能（高齢者等配慮対策等級3以上）の基準を満たす住宅も、省エネ等住宅（非課税限度額1,000万円）になります。
暦年贈与110万円との併用
住宅取得資金贈与の特例は、暦年課税の基礎控除110万円と併用できます。非課税限度額を超えた金額から110万円を引き、残りに贈与税がかかります。
| ケース | 贈与額 | 非課税の合計 | 課税価格 | 贈与税額 |
|---|---|---|---|---|
| 省エネ等住宅＋暦年贈与フル活用 | 1,110万円 | 1,110万円 | 0円 | 0円 |
| 省エネ等住宅＋追加贈与 | 1,500万円 | 1,110万円 | 390万円 | 485,000円 |
| その他の住宅＋暦年贈与フル活用 | 610万円 | 610万円 | 0円 | 0円 |
| その他の住宅（610万円を1万円超える贈与） | 611万円 | 610万円 | 1万円 | 1,000円 |
| 省エネ等住宅＋相続時精算課税（特別控除が未使用） | 3,610万円 | 3,610万円 | 0円 | 0円 |
| 省エネ等住宅＋相続時精算課税（3,610万円を1万円超える贈与） | 3,611万円 | 3,610万円 | 1万円 | 2,000円 |
※ 住宅取得等資金の非課税額（省エネ等住宅1,000万円・その他の住宅500万円）を引いた後に、暦年課税では基礎控除110万円と特例税率（国税庁No.4408）、相続時精算課税では基礎控除110万円と未使用の特別控除2,500万円を引いて残りに20%をかけた金額です。精算課税の行は特別控除が全額未使用の場合の計算例です。
※ 暦年贈与の生前贈与加算（相続前の贈与を相続財産に加算）については 暦年贈与 7年加算 計算ツール を参照してください。
相続時精算課税との比較
住宅取得資金贈与は、暦年課税と相続時精算課税のどちらとも組み合わせられます。精算課税は贈与者ごとに選択し、一度選択すると同じ贈与者からの贈与は暦年課税に戻せません（国税庁No.4103）。
| 比較項目 | 暦年課税との組み合わせ | 相続時精算課税との組み合わせ |
|---|---|---|
| 当年の贈与税がかからない上限（省エネ等住宅） | 1,110万円 (1,000＋110万円) | 3,610万円 (1,000＋110＋2,500万円・特別控除が未使用の場合) |
| 当年の贈与税がかからない上限（その他の住宅） | 610万円 (500＋110万円) | 3,110万円 (500＋110＋2,500万円・特別控除が未使用の場合) |
| 相続時の扱い | 住宅取得等資金の非課税を受けた金額は加算されません。それ以外の贈与は、加算対象期間内なら110万円以下の部分も含めて相続財産に加算されます（国税庁No.4161） | 贈与時の価額（年110万円の基礎控除後）が相続財産に加算されます。特別控除2,500万円の範囲内で贈与税がかからなかった部分も加算の対象です（国税庁No.4103） |
| 選択後の変更 | 精算課税を選択しない限り、暦年課税のままです | 贈与者ごとに選択し、暦年課税へは戻せません |
| 加算対象期間の注意 | 相続開始日が令和8年12月31日までは相続開始前3年以内、令和9年1月1日〜令和12年12月31日は令和6年1月1日から死亡の日まで、令和13年1月1日以後は7年以内（7年加算計算ツール） | 加算に期間の制限はありません。選択した年分以降のすべての贈与が対象です |
どちらが有利かは、贈与額・贈与者の年齢・相続財産の総額・相続人の数によって異なります。判断に迷う場合は税理士に相談することをおすすめします。
暦年贈与 vs 相続時精算課税、どちらが得か税理士に確認する
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よくある質問
住宅取得資金贈与の非課税特例とはどのような制度ですか？
父母・祖父母など直系尊属から、自己の居住の用に供する住宅の新築・取得・増改築等の対価に充てるための資金を贈与された場合に、一定額まで贈与税が非課税になる制度です。非課税限度額は、贈与を受けた人ごとに省エネ等住宅1,000万円・それ以外の住宅500万円で、令和6年1月1日から令和8年12月31日までの贈与が対象です。制度の説明は国税庁タックスアンサーNo.4508にあり、根拠法令は租税特別措置法第70条の2等です。
省エネ等住宅とはどのような住宅ですか？ 性能要件は何ですか？
「省エネ等住宅」は、省エネルギー性能・耐震性能・バリアフリー性能のいずれかの基準に適合する住宅で、住宅性能証明書など一定の書類を贈与税の申告書に添付して証明したものです。省エネルギー性能の基準は、新築した住宅が「断熱等性能等級5以上（結露の発生を防止する対策に関する基準を除く）かつ一次エネルギー消費量等級6以上」、建築後使用されたことのない住宅の取得・中古住宅の取得・増改築が「断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上」です。令和5年12月31日までに建築確認を受けた住宅、または令和6年6月30日までに建築された住宅は、等級4以上のいずれかを証明すれば省エネ等住宅とみなされます（建築確認を受けたことで経過措置を受ける場合は、確認済証または検査済証の写しも申告書に添付します）。耐震性能（耐震等級2以上または免震建築物）、バリアフリー性能（高齢者等配慮対策等級3以上）の基準でも省エネ等住宅になります。
住宅取得資金贈与の特例を使うための主な要件は何ですか？
主な要件は、①贈与を受けた時に贈与者の直系卑属であること、②贈与を受けた年の1月1日で18歳以上、③贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下（床面積40㎡以上50㎡未満の住宅は1,000万円以下）、④平成21年分から令和5年分までの贈与税申告で旧制度の適用を受けたことがない（一定の場合を除く）、⑤配偶者・親族など特別の関係がある人から取得したり、その人と請負契約をしたりしていない、⑥贈与を受けた年の翌年3月15日までに資金の全額を充てて新築等をし、住宅を所有する、⑦同日までに居住する（または同日後遅滞なく居住することが確実と見込まれる）、⑧登記簿上の床面積（マンションは専有部分）が40㎡以上240㎡以下で、その2分の1以上が受贈者の居住用、⑨贈与を受けた時に日本国内に住所がある、です。贈与を受けた年の翌年12月31日までに居住していないときは、原則として特例を受けられず修正申告が必要です。
住宅取得資金贈与の特例は暦年課税・相続時精算課税と組み合わせられますか？
暦年課税では、非課税限度額に基礎控除110万円を加えた金額（省エネ等住宅で1,110万円、その他の住宅で610万円）まで、当年の贈与税はかかりません。相続時精算課税を選ぶ場合は、贈与者ごとの特別控除（限度額2,500万円。前年以前に使った分は残額が限度）が未使用であれば、非課税限度額＋基礎控除110万円＋特別控除2,500万円（省エネ等住宅で3,610万円）まで当年の贈与税はかかりません。ただし精算課税では、特別控除の範囲内で贈与税がかからなかった部分も、贈与者の相続の際に贈与時の価額（年110万円の基礎控除後）が相続財産に加算されます。精算課税は贈与者ごとに選択し、一度選択すると同じ贈与者からの贈与は暦年課税に戻せません（国税庁No.4103）。同じ年に他の贈与を受けた場合の基礎控除の扱いは、別に確認が必要です。
住宅取得資金贈与の特例はいつまでですか？
令和6年1月1日から令和8年12月31日までの贈与が対象です（国税庁No.4508）。2026年中に贈与を受けた場合は、2027年3月15日までに資金の全額を住宅の新築・取得・増改築等に充て、同日までに居住する（または同日後遅滞なく居住することが確実と見込まれる）ことが必要です。2027年以降の贈与の取扱いは本ページでは確認していないため、国税庁の最新情報を確認してください。
住宅を取得する前に贈与を受けてもいいですか？
贈与を先に受けることはできます。ただし、贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与された資金の全額を住宅の新築・取得・増改築等の対価に充てる必要があります。住宅の新築に先行して行う敷地用の土地等の取得資金も対象に含まれます（国税庁No.4508）。
贈与税がゼロでも申告は必要ですか？
必要です。非課税の特例の適用を受けるには、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書に戸籍の謄本、新築や取得の契約書の写しなど一定の書類を添付して、納税地の所轄税務署に提出します（国税庁No.4508）。
住宅取得資金贈与と暦年贈与7年加算の関係はどうなりますか？
暦年課税に係る贈与のうち、住宅取得等資金の非課税の適用を受けた金額は、相続税の課税価格に加算されません。非課税を超えた部分は、基礎控除110万円以下の部分も含めて、加算対象期間内であれば加算されます。加算対象期間は、相続開始日が令和8年12月31日までなら相続開始前3年以内、令和9年1月1日から令和12年12月31日までなら令和6年1月1日から死亡の日まで、令和13年1月1日以後なら相続開始前7年以内です。相続開始が令和9年1月2日以後の場合、3年以内に取得した財産以外の財産は、合計100万円までは加算されません（国税庁No.4161）。
相続時精算課税を選ぶと住宅取得資金贈与とどう違いますか？
相続時精算課税は、原則として60歳以上の父母・祖父母から、18歳以上の子・孫（推定相続人または孫）への贈与で、贈与者ごとに届出書を出して選択します。住宅取得等資金の贈与では、一定の要件を満たせば贈与者が60歳未満でも選択できます（国税庁No.4503）。贈与税は、年110万円の基礎控除と特別控除（限度額2,500万円）を引いた残りに一律20%です。贈与者の相続の際は、贈与時の価額（年110万円の基礎控除後）が相続財産に加算されます。一度選択すると同じ贈与者からの贈与は暦年課税に戻せません。どちらが有利かは個別の状況で異なるため、税理士への相談をおすすめします。
増改築の場合も住宅取得資金贈与の特例を使えますか？
使えます。ただし、自己が所有し、かつ居住している家屋への一定の工事であること、工事費用が100万円以上でその2分の1以上が自己の居住の用に供される部分の工事であること、増改築後の登記簿上の床面積（マンションは専有部分）が40㎡以上240㎡以下で、その2分の1以上が受贈者の居住用であることが必要です（国税庁No.4508）。
贈与者（親・祖父母）が複数いる場合はどうなりますか？
非課税限度額は、贈与を受けた人ごとに、省エネ等住宅で1,000万円、それ以外の住宅で500万円です（国税庁No.4508）。贈与者が複数でも、合計でこの限度額までになります。すでにこの特例で非課税となった金額がある場合は、その金額を差し引いた残額が限度額になります（一定の場合を除きます）。
翌年3月15日までに住宅の新築等や入居が間に合わない場合はどうなりますか？
贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与された資金の全額を充てて住宅の新築等をしている必要があります。居住は、同日までに入居するか、同日後遅滞なく居住することが確実と見込まれればよいとされています。ただし、贈与を受けた年の翌年12月31日までにその家屋に居住していないときは、原則として特例を受けられず、修正申告が必要になります（国税庁No.4508）。個別の事情は所轄の税務署または税理士にご確認ください。
住宅ローン控除と住宅取得資金贈与は両方使えますか？
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、借入金の年末残高などをもとに計算する別の制度です。併用できるか、控除額にどう影響するかは住宅の条件や資金の充当の仕方で変わることがあるため、所轄の税務署または税理士にご確認ください。
関連: 暦年贈与 7年加算 計算ツール／住宅ローン控除計算ツール
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本ツールは概算計算です。特例適用要件の充足・税額については個別状況により異なります。必ず税理士または所轄税務署にご確認の上、申告を行ってください。