贈与税 土地の計算方法（無料シミュレーション）
路線価または固定資産税評価額を入力すると、土地の評価額と今回の贈与税額を計算します。続柄・年齢などの条件から、暦年課税・相続時精算課税・夫婦間の配偶者控除のうち使えるものを並べます。
親から土地を贈与してもらう方・夫婦間で不動産を贈与する方・生前贈与で節税を検討中の方向け
STEP 1：土地の評価額を計算
どちらになるかは、国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」の贈与した年分で土地の所在地を調べて確かめます。
路線価図には千円単位で表示されています。例: 200 = 1㎡あたり20万円
登記事項証明書などで確認できます。共有持分を贈与するときは「地積×贈与する持分の割合」を入れてください。
STEP 2：贈与条件を選択
配偶者の父母（義父母）は直系尊属に当たりません（国税庁 No.4408「夫の父からの贈与等には使用できません」）。
相続時精算課税を選べるかの判定に使います。受贈者は贈与者の子（推定相続人）または孫である前提です。
相続時精算課税は一度選ぶと、その贈与者からの贈与は暦年課税に戻せません。配偶者・その他の続柄からの贈与には使えません。
計算結果
| 課税方式 | 今回の贈与税額 | 注意点 |
|---|---|---|
| 暦年課税 | -- | -- |
| 相続時精算課税 | -- | -- |
| 配偶者控除（暦年課税） | -- | -- |
※ 今回の贈与税だけを並べています。相続時精算課税は贈与者が亡くなったときに相続財産へ加えて相続税を計算し直すため、将来の相続税・不動産取得税・登録免許税を含めてどちらが有利かは判定しません。同じ年に他の贈与がない前提です。
※ 土地評価額は補正率を掛けない概算です。実際には奥行価格補正などの補正が必要です。
このツールで扱わないこと
- 奥行価格補正・側方路線影響加算・不整形地補正などの補正率、貸宅地・貸家建付地など権利関係による評価の調整（路線価×地積、固定資産税評価額×倍率だけで計算します）
- 負担付贈与や、対価を伴う取引で取得した土地（通常の取引価額で評価するため、この計算は使えません）
- 同じ年に受けた他の贈与との合算（暦年課税の基礎控除の共有、特例税率と一般税率の按分、2人以上の特定贈与者がいる場合の精算課税の基礎控除の按分）
- 相続時精算課税を選んだ後の将来の相続税、相続税から差し引く贈与税・還付、不動産取得税・登録免許税
- 小規模宅地等の特例（相続した宅地等の相続税の特例で、贈与には使えません）、住宅取得等資金の贈与の非課税（金銭の贈与が対象）
- 推定相続人でないひ孫など、相続時精算課税の対象外の受贈者の判定（受贈者は子または孫として判定します）
土地の贈与税計算の仕組み（国税庁準拠）
土地を贈与した場合の贈与税は、国税庁の財産評価の方法（路線価方式・倍率方式）で求めた評価額を贈与財産の価額として計算します。ただし、負担付贈与や対価を伴う取引で取得した土地は、通常の取引価額で評価します。
土地評価額の計算方法
| 方式 | 計算式 | 対象地域 |
|---|---|---|
| 路線価方式 | 路線価（円/㎡）× 各種補正率 × 地積（㎡） | 路線価が定められている地域 |
| 倍率方式 | 固定資産税評価額 × 評価倍率 | 路線価が定められていない地域 |
※ 路線価図・評価倍率表は年分ごとに公表されています。贈与した年分を使い、共有持分の贈与なら面積・評価額を持分に合わせます。実際の評価には奥行価格補正・側方路線影響加算・不整形地補正などが必要で、本ツールは補正率を掛けない簡易計算です。
課税方式の選択比較
| 課税方式 | 贈与税の控除 | 使える人 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 暦年課税 | 基礎控除 年110万円（その年に受けた贈与の合計から） | 誰でも（税率は続柄・年齢で特例か一般に決まる） | 相続人などが相続開始前の一定期間に受けた贈与は相続財産に加算 |
| 相続時精算課税 | 基礎控除 年110万円＋特別控除 同じ贈与者で累計2,500万円（超えた分に20%） | 贈与年1月1日に60歳以上の父母・祖父母から、18歳以上の子（推定相続人）・孫へ | 相続時に贈与時の価額（2024年以後は基礎控除後）を加算して相続税を計算。暦年課税に戻せない |
| 配偶者控除 | 最高2,000万円（＋基礎控除110万円） | 婚姻期間20年を過ぎた夫婦 | 国内の居住用不動産・翌年3月15日までに居住・同じ配偶者から一生に一度・申告が必要 |
よくある質問
土地を贈与するときの贈与税はどう計算しますか？
路線価方式または倍率方式で求めた土地評価額を贈与財産の価額とします。暦年課税なら110万円の基礎控除を差し引いた課税価格（1,000円未満切捨て）に速算表を当てはめ、100円未満を切り捨てた額が贈与税です。税率は、贈与を受けた年の1月1日に18歳以上の子・孫が父母・祖父母から受けた贈与なら特例税率、それ以外は一般税率で、自分で選ぶことはできません。
路線価方式と倍率方式の違いは何ですか？
路線価方式は路線価が定められている地域の土地を、路線価を補正率で補正して面積を掛けて評価します。倍率方式は路線価が定められていない地域の土地を「固定資産税評価額×倍率」で評価します。どちらになるかは、贈与した年分の路線価図・評価倍率表で所在地を確かめて決まります。共有持分の贈与なら、面積や評価額を持分に合わせて入れてください。
夫婦間で土地を贈与した場合、2,000万円まで非課税になりますか？
要件を満たせば、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円を控除できます。婚姻期間が20年を過ぎた後の贈与で、国内にある専ら居住用の土地であること、翌年3月15日までに贈与を受けた人が住み、その後も住み続ける見込みであることが要件です。同じ配偶者からは一生に一度だけで、税額が0円でも申告が必要です。事業用や貸付用の土地には使えないため、このツールでは要件の3項目にすべてチェックしたときだけ控除します。
土地の贈与で相続時精算課税を使うメリットはありますか？
贈与をした年の1月1日に60歳以上の父母・祖父母から、贈与を受けた年の1月1日に18歳以上の子（推定相続人）・孫への贈与で選べます。贈与税は年110万円の基礎控除と、同じ贈与者について累計2,500万円の特別控除を引いた残りに20%です。2,500万円は相続のときも非課税になる枠ではありません。贈与者が亡くなったときは、贈与時の価額（2024年以後の贈与は年110万円の基礎控除を差し引いた額）を相続財産に加えて相続税を計算し、納めた贈与税を差し引きます。一度選ぶと、その贈与者からの贈与は暦年課税に戻せません。将来の相続税まで含めた有利不利は、このツールでは判定しません。
土地の贈与税申告に必要な書類は何ですか？
使う制度によって違います。配偶者控除では、贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作成された戸籍の謄本または抄本と戸籍の附票の写し、居住用不動産を取得したことを証する登記事項証明書など（不動産番号の記載で添付を省略できる場合あり）を申告書に添付し、土地の贈与なら評価明細書などの提出も求められています。相続時精算課税を初めて選ぶ年は「相続時精算課税選択届出書」と戸籍の謄本などを出します。贈与契約書や評価資料をどこまで出すかは申告の内容によるため、所轄税務署で確かめてください。
関連ツール
本ツールは概算計算です。実際の土地評価額は奥行補正・不整形地補正・側方路線影響加算等の補正が必要です。税額の正確な計算・申告は税理士または所轄税務署にご確認ください。