新築住宅の不動産取得税計算ツール（無料）
建物の固定資産税評価額を入力するだけ。評価額から1,200万円を控除し、免税点も判定して税額を即時計算します。建物の評価額に1/2は掛けません。
ハウスメーカー・不動産会社の資料に記載の評価額。売買価格の50〜70%程度が目安です。
例 取得日2026年10月22日・建物の評価額1,500万円・一般住宅（控除1,200万円）の場合 入力を変えると、あなたの条件の結果に変わります。
評価額1,500万円 − 控除1,200万円 = 課税標準¥3,000,000 × 3% = ¥90,000（100円未満切捨て）
新築住宅の不動産取得税計算式
新築住宅は、建物の固定資産税評価額から1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円）を差し引いた額が課税標準になり、これに税率3%を掛けます。建物の評価額に1/2は掛けません（1/2を掛けるのは宅地・宅地比準土地の価格です）。控除後の課税標準が免税点未満なら課税されません。
一般住宅
課税標準 = max(0, 評価額 − 1,200万円)（1,000円未満切捨て） / 税額 = 課税標準 × 3%（100円未満切捨て）
評価額2,000万円 → 課税標準 800万円 → 税額 24万円
認定長期優良住宅
課税標準 = max(0, 評価額 − 1,300万円) / 税額 = 課税標準 × 3%
評価額2,000万円 → 課税標準 700万円 → 税額 21万円
免税点
控除後の課税標準が66万円未満なら課税されない（2026年（令和8年）4月1日以降の取得。2026年（令和8年）3月31日以前の取得は23万円）
税率まとめ（2026年度現在）
| 取得対象 | 本則税率 | 特例税率（2027年（令和9年）3月31日まで） |
|---|---|---|
| 住宅（新築・中古） | 4% | 3% |
| 土地 | 4% | 3% |
| 住宅以外の家屋（事務所・店舗等） | 4% | 特例なし（4%） |
税額ゼロになる評価額の目安
| 住宅種別 | 2026年（令和8年）4月1日以降の取得 | 2026年（令和8年）3月31日以前の取得 |
|---|---|---|
| 一般住宅（控除1,200万円） | 評価額1,266万円未満 | 評価額1,223万円未満 |
| 認定長期優良住宅（控除1,300万円） | 評価額1,366万円未満 | 評価額1,323万円未満 |
控除額に免税点（建築した家屋）を足した額です。控除後の課税標準が免税点未満になると課税されません。
2026年度改正：軽減措置の延長確定
- 認定長期優良住宅の1,300万円控除：2031年（令和13年）3月31日まで5年延長（令和８年度税制改正）
- 床面積要件の下限：2026年（令和8年）4月1日以降の取得から40㎡以上（それ以前は50㎡以上）
- 免税点：2026年（令和8年）4月1日以降の取得は建築した家屋66万円・その他の家屋34万円・土地16万円
- 税率3%の特例措置：2027年（令和9年）3月31日まで適用
- 別の制度の固定資産税の新築住宅減額も2031年（令和13年）3月31日までに新築された住宅が対象になり、床面積要件は40㎡以上240㎡以下になりました（2029年（令和11年）4月1日以降は災害危険区域・土砂災害特別警戒区域などの災害ハザードエリア内に新築された住宅（一定の建替えを除く）が対象外）
新築の軽減措置の適用条件
- 床面積が40㎡以上240㎡以下（2026年（令和8年）4月1日以降の取得。それ以前は50㎡以上、一戸建以外の貸家は40㎡以上）。マンション等は共用部分を持分で按分した床面積も含めて判定
- 自己居住用に限られず、貸家（賃貸用）の新築住宅も対象
- 一戸建以外の住宅（マンション・アパート等）は独立した区画ごとに控除
- 併用住宅は住宅部分の床面積で判定し、非住宅部分からは控除されない
よくある質問
新築住宅の不動産取得税の計算式は？
結論：新築住宅の不動産取得税は「（建物の固定資産税評価額 − 1,200万円）× 3%」で計算します。建物の評価額に1/2は掛けません（1/2を掛けるのは宅地の価格です）。評価額2,000万円なら課税標準800万円で税額24万円です。控除後の課税標準が免税点（2026年（令和8年）4月1日以降の取得は66万円）未満なら課税されません。認定長期優良住宅は控除額が1,300万円です。
新築で不動産取得税がゼロになる評価額は？
結論：一般の新築住宅は評価額1,266万円未満、認定長期優良住宅は評価額1,366万円未満で税額が0円になります（2026年（令和8年）4月1日以降の取得。控除後の課税標準が免税点66万円未満になるため）。2026年（令和8年）3月31日以前の取得は免税点が23万円なので、一般住宅は評価額1,223万円未満、認定長期優良住宅は1,323万円未満です。
認定長期優良住宅の控除額は？
結論：認定長期優良住宅は控除額が1,300万円になり、計算式は「（評価額 − 1,300万円）× 3%」です。評価額2,000万円なら税額21万円です。令和８年度税制改正で、この特例は2031年（令和13年）3月31日まで5年延長されました。
新築住宅の軽減措置の適用条件は？
結論：床面積が40㎡以上240㎡以下であることが要件です（2026年（令和8年）4月1日以降の取得。それ以前の取得は50㎡以上、一戸建以外の貸家は40㎡以上）。マンション等は共用部分を持分で按分した床面積も含めて判定します。新築住宅の控除は自己居住用に限られず、貸家も対象です。
固定資産税評価額は売買価格と同じ？
結論：固定資産税評価額は売買価格（実勢価格）とは異なります。一般的に固定資産税評価額は売買価格の50〜70%程度の水準です。新築の場合は建物完成後に市区町村が評価を行うため、竣工前には評価額が確定していないことがあります。ハウスメーカーや不動産会社に概算値を確認してください。
不動産取得税の税率は住宅と住宅以外で違う？
結論：本則税率は4%です。土地と住宅の家屋は特例で3%（2027年（令和9年）3月31日まで）、住宅以外の家屋（事務所・店舗等）は4%が適用されます。
2026年度の軽減措置延長で何が変わった？
結論：令和８年度税制改正で、認定長期優良住宅の1,300万円控除が2031年（令和13年）3月31日まで5年延長されました。2026年（令和8年）4月1日以降の取得からは床面積要件の下限が40㎡に下がり、免税点も建築した家屋で23万円から66万円に引き上げられています。税率3%の特例は2027年（令和9年）3月31日までです。
関連ツール
本ツールは概算値です。実際の不動産取得税は固定資産税評価額・軽減措置の適用要件・都道府県の条例等により異なります。詳細は各都道府県の税事務所にお問い合わせください。