繰上返済 vs NISA運用 どっちが得？比較計算ツール（無料）
毎月の余剰資金を繰上返済に回す場合とNISAに積み立てる場合を、いまのローンの最後の返済月に手元に残る資産（税引後）で比べます。繰上返済で完済したあとに浮く返済額の運用、住宅ローン控除（0.7%）の減り方、NISAの枠（年360万円・生涯1,800万円）まで計算に入れて、損益分岐利回りと3シナリオを出します。
毎月の余剰資金を繰上返済とNISA積立どちらに使うか迷っている方向け。入力するだけで損益分岐と控除の相互作用まで一目でわかります。
現在の住宅ローン残高を入力してください。10万〜1億円の範囲で入力可能です。
いま借りている住宅ローンの金利を入力してください。参考：フラット35（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）の2026年10月資金受取分の最も多い金利は3.83%（住宅金融支援機構 2026-10-11確認）。変動金利は金融機関と優遇幅で違います。
あと何年で完済予定かを入力してください。1〜40年の範囲で入力可能です。
毎月の手取りから生活費・固定費を引いた余剰資金。繰上返済 or NISA積立のどちらかに全額充てる想定で計算します。
中立シナリオの基準利回り。楽観は+2%・悲観は-3%（最低0%）で自動計算されます。全世界株式インデックス（オルカン等）の過去長期平均は4〜8%程度（円建て・為替変動含む）。将来保証なし。
▶ 住宅ローン控除の設定（任意・控除期間中の繰上損失を計算）
住宅種別を選ぶと、2つの案それぞれの住宅ローン控除（年末残高×0.7%・100円未満切捨て）を計算に入れます。控除期間は今年から数え（入居から何年かたっている場合は実際より長く数えます）、控除はすべて所得税・住民税から引ききれる前提です。控除率は2026年入居で一律0.7%（出典：国土交通省 住宅ローン減税 2026-05-27確認）。
運用リターンは不確実です。3シナリオで比較して最悪のケースも確認してください。楽観=入力値+2% / 中立=入力値 / 悲観=入力値-3%（最低0%）
比べる時点: いまのローンの最後の返済月（—後）の末に手元に残る資産（税引後）。繰上返済の案は、完済後に浮いた返済額も同じ利回りで積み立てます。
| 繰上返済の案 | NISA積立の案 | 差（NISA−繰上） | |
|---|---|---|---|
| 元の完済時期に残る資産（税引後） | — | — | — |
| 完済の時期 | — | — | — |
| 払う利息の合計 | — | — | — |
| 住宅ローン控除の合計 | — | — | — |
| 積み立てた元本（うち課税口座） | — | — | — |
| 課税口座の運用益にかかる税金（20.315%） | — | — | — |
※ 運用の試算は将来の運用成果を保証するものではありません。元本割れのリスクがあります。利回りは期間中ずっと一定、ローン金利も変わらない前提です。繰上返済は元利均等返済で、毎月の余剰資金を元金に充てる期間短縮型として計算しています（手数料は含みません）。
赤: 繰上返済の案 / 青: NISA積立の案（選択中のシナリオ）/ 灰色の線: 0円。各年末の「積み立てた資産（税引前）−ローン残高」です。
※ 運用の試算値（将来保証なし）。最後の点は元の完済時期で、表の「残る資産」は課税口座の税金を引いた後の額です。
このツールで扱わないこと
- 返済額軽減型の繰上返済、ボーナス時やまとまった額を一度に繰上返済する場合（毎月の余剰資金を元金に充てる期間短縮型だけを計算します）
- 控除期間中は積み立て、終わってからまとめて繰上返済するなどの組み合わせ
- 繰上返済の手数料、変動金利の見直し、運用利回りの変動（金利も利回りも期間中ずっと一定とします）
- 入居から何年かたっている場合の残りの控除期間（控除期間は今年から数えます）、子育て・若者夫婦世帯の借入限度額の上乗せ
- 所得税・住民税が少なく住宅ローン控除を引ききれない場合（控除はすべて受けられる前提です）
- すでに使っているNISAの枠、NISAで売却して枠を使い直すこと（枠は今年から全額使える前提です）
- 投資信託の信託報酬などの費用、分配金への課税（課税口座は期間の終わりに売却して運用益に20.315%とします）
- 団体信用生命保険・家計の急な出費など、お金の出入りの変化
繰上返済とNISA運用の基本的な違い：確実性とリターン
住宅ローンの繰上返済とNISA積立投資は、「余剰資金の使い道」として最もよく比較される二択です。両者の最大の違いは「確実性とリターンのトレードオフ」にあります。
| 項目 | 繰上返済 | NISA運用 |
|---|---|---|
| リターンの確実性 | 確実（ローン金利分が確定削減） | 不確実（元本割れリスクあり） |
| 期待リターン | ローン金利分（1〜2.5%程度） | 4〜8%程度（長期・インデックス） |
| 課税 | なし（利息は控除対象外） | NISA：非課税。課税口座：20.315% |
| 流動性（緊急時の引き出し） | 低い（繰上返済後は戻せない） | 高い（いつでも売却可能） |
| 住宅ローン控除との相互作用 | 残高が減ると控除額も減少（損失） | 残高変わらず→控除額維持（有利） |
| 向いている状況 | 高金利・控除なし・リスク回避型 | 低金利・長期・リスク許容あり |
出典：計算ナビ編集部（2026-05-27）。長期リターンは全世界株式インデックスの過去統計（三菱UFJアセットマネジメント等）。将来の運用成果を保証するものではありません。
比べ方：同じ時点で、浮いた返済額も運用に回して比べる
このツールは2つの案を、いまのローンの最後の返済月（元の完済時期）の時点で手元に残る資産（税引後）で比べます。繰上返済の案では、完済したあとローンに払っていた月返済額と余剰資金をすべて同じ利回りで積み立てる前提です。どちらの案でも受け取った住宅ローン控除はその年の末に積み立て、NISAの枠（年360万円・生涯1,800万円）を超えた分は課税口座（最後に売却して運用益に20.315%）に入れます。
繰上返済の利息の削減額と、NISAの運用益を、そのまま並べて比べると繰上返済が不利に見えます。繰上返済で早く完済すると、そのあと毎月の返済額がまるごと浮き、それを積み立てられるからです。このツールは、2つの案の資産を同じ時点（元の完済時期）でそろえて比べます。
ローン残高2,500万円・金利1.5%・残25年（月返済額99,985円）・毎月の余剰資金3万円・運用利回り年5%・住宅ローン控除なし
| 繰上返済の案 | NISA積立の案 | |
|---|---|---|
| 完済の時期 | 18年5か月後 | 25年後 |
| 払う利息の合計 | 361万円 | 500万円 |
| 積み立てた元本 | 1,038万円 | 900万円 |
| 25年後に残る資産（税引後） | 1,229万円 | 1,787万円 |
- 損益分岐利回り（控除なし）≈ 1.50%。ローン金利1.5%と同じです
- 長期優良住宅で住宅ローン控除を受けている場合、繰上返済で控除の合計が245,400円減り、損益分岐利回りは約1.22%に下がります（運用利回り年5%なら、残る資産は繰上返済の案1,616万円・NISA積立の案2,229万円）
- → 年平均の運用利回りが1.50%を超えればNISA積立、下回れば繰上返済のほうが残る資産が多くなります（控除なしの場合）
- → ただし運用利回りは年によって大きく上下し、元本割れの年もあります。繰上返済で減る利息は確実です
損益分岐利回りの仕組みと読み方
損益分岐利回りは、NISA積立の案と繰上返済の案で、元の完済時期に残る資産（税引後）が同じになる運用利回りです。運用利回りを0〜30%の範囲で動かして2つの案の差が0になる点を探します（2分探索・許容幅0.000001%ポイント）。
- 住宅ローン控除がなく、積立がNISAの枠内に収まるなら、損益分岐利回りはローン金利と同じです。繰上返済で減らした元金には、それ以降ローン金利と同じ率の利息がかからなくなるので、ローン金利で確実に運用するのと同じ効果になるからです
- 住宅ローン控除を受けている間は、繰上返済で年末残高が減ったぶん控除も減ります → NISA積立の案のほうが控除が多いので、損益分岐利回りはローン金利より低くなります
- NISAの枠（年360万円・生涯1,800万円）を超えた分は課税口座に入り、運用益に20.315%がかかります。課税口座で払う税金が多い案ほど不利になり、損益分岐利回りはローン金利からずれます。早い時期に課税口座に入れた分ほど運用益が大きく、税金も大きくなります（毎月の余剰資金が多いと、NISA積立の案が早い時期から枠を超えます）
- 控除と枠の影響がなければ、残りの返済期間の長さだけでは損益分岐利回りは変わりません
住宅ローン控除（0.7%）と繰上返済の相互作用：逆転現象を知る
住宅ローン控除は「年末残高 × 0.7%」で計算されます。繰上返済で残高を減らすと、その分だけ控除額も減ります。低金利ローンでは、この逆転現象が非常に重要な判断材料になります。
- ローン残高3,000万円・長期優良住宅（控除13年・限度額4,500万円）で、1年に60万円（毎月5万円）を繰上返済した場合の1年あたりの目安
- 控除の減少: 年末残高が60万円減る → 控除額（年末残高×0.7%・100円未満切捨て）が4,200円減る
- 金利1.0%なら利息の削減は60万円×1.0% ≈ 6,000円 → 利息の削減のほうが大きく、繰上返済は損ではない
- 金利0.5%なら利息の削減は60万円×0.5% ≈ 3,000円 → 控除の減少のほうが大きく、控除期間中は繰上返済が損
- → 逆転するのは、ローン金利が控除率0.7%より低く、年末残高が借入限度額以下のときです（残高が限度額を超えている間は、繰上返済しても控除は減りません）
| 住宅種別 | 借入限度額 | 控除期間 | 繰上返済で控除が減るのは |
|---|---|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅（新築） | 4,500万円 | 13年 | 控除期間中で、年末残高が4,500万円以下の年 |
| ZEH水準省エネ住宅（新築） | 3,500万円 | 13年 | 控除期間中で、年末残高が3,500万円以下の年 |
| 省エネ基準適合住宅（新築） | 2,000万円 | 13年 | 控除期間中で、年末残高が2,000万円以下の年 |
| 中古（省エネ適合） | 2,000万円 | 13年（2026年改正で延長） | 控除期間中で、年末残高が2,000万円以下の年 |
出典：国土交通省「住宅ローン減税」（公式）・国税庁 No.1211-1（公式）2026-05-27確認。
NISA非課税メリットを数字で理解する
新NISA（2024年以降）は非課税で保有できる期間に期限がなくなりました。課税口座では、売却したときの運用益（売却額−買った金額）に20.315%（所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%）の税金がかかります。
| 項目 | NISA口座（非課税） | 課税口座（20.315%課税） |
|---|---|---|
| 積立元本（20年） | 720万円 | 720万円 |
| 最終資産（税引き後） | 約1,238万円 | 約1,133万円 |
| 非課税メリット（差額） | 約105万円 | |
※ 試算値。毎月はじめに積み立て、課税口座は20年後にすべて売却して運用益に20.315%を払う計算（分配金を出さない投資信託を想定）。元本割れリスクあり・将来の運用成果を保証するものではありません（出典: 計算ナビ試算・国税庁 No.1463公式・金融庁「NISAを知る」公式 2026-10-11確認）。
- 新NISAの年間投資枠は360万円（つみたて投資枠120万円+成長投資枠240万円）、非課税保有限度額は1,800万円（国税庁 No.1535）
- 枠は簿価（買った金額）で数え、売却すると売った商品の簿価の分だけ翌年以降に枠が戻る（金融庁「NISAを知る」）
- このツールの比較では、枠を超えて積み立てる分は課税口座に入れて計算する
- 住宅ローン控除と併用できる（どちらか一方を選ぶ必要はない）
運用リスクの非対称性：3シナリオで最悪ケースを確認する
繰上返済のリターンは「ローン金利分の利息削減」として確定しています。一方NISA運用は、期待リターンが高い反面、元本割れリスクも存在します。本ツールの3シナリオで「最悪のケースでも許容できるか」を確認してください。
| シナリオ | 利回りの変化 | 想定状況 | 判断 |
|---|---|---|---|
| 楽観 | 中立+2% | 株式市場の好調継続（S&P500年率7〜9%水準） | NISA有利になりやすい |
| 中立 | 入力値 | オルカン・インデックスの過去平均的な推移 | 金利水準次第で逆転 |
| 悲観 | 中立-3%（最低0%） | 長期低迷・円高・世界的リセッションなど | 繰上返済が有利になりやすい |
※ シナリオの利回りは試算の前提であり、将来の運用成果を予測・保証するものではありません（出典: 計算ナビ試算 2026-05-27）。
状況別の判断フロー：自分はどちらを選ぶべきか
- 想定する運用利回りが、このツールで出した損益分岐利回りを十分に上回る
- 住宅ローン控除の適用期間中で、ローン金利が控除率0.7%より低い（繰上返済で減る控除が利息の削減を上回る）
- 緊急資金（生活費6ヶ月分以上）を別途確保できている
- リスク許容度がある（元本割れを許容できる）
- 想定する運用利回りが損益分岐利回りに届かない、または上回る幅が小さい（控除なしでNISAの枠内なら、損益分岐利回り＝ローン金利）
- 住宅ローン控除の適用期間外（または控除なし）
- 収入の安定性に不安がある
- 投資リスクを取りたくない（精神的安定を優先）
「どちらかに全額」ではなく「割合で両立」も合理的：例えば余剰資金3万円のうち1.5万円を繰上返済・1.5万円をNISA積立にする戦略もあります。本ツールで余剰資金の半額を入力してそれぞれ試算し、比較してください。
よくある質問（FAQ）
繰上返済とNISA投資はどちらが得ですか？
結論：運用利回りが損益分岐利回りを上回ればNISA積立、下回れば繰上返済のほうが、元の完済時期に残る資産が多くなります。住宅ローン控除がなく、積立がNISAの枠内に収まるなら、損益分岐利回りはローン金利と同じです（繰上返済は、ローン金利と同じ利回りで確実に運用するのと同じ効果だからです）。例えばローン残高2,500万円・金利1.5%・残25年・毎月3万円なら、損益分岐利回りは住宅ローン控除なしで約1.50%、長期優良住宅で控除を受けている場合は約1.22%です（このツールの計算）。運用の利回りは保証されないので、確実に利息が減る繰上返済との違いを踏まえて判断してください（出典: 計算ナビ試算）。
このツールはどうやって比べていますか？完済後に浮いた返済額はどう扱いますか？
結論：このツールは2つの案を、いまのローンの最後の返済月（元の完済時期）の時点で手元に残る資産（税引後）で比べます。繰上返済の案では、完済したあとローンに払っていた月返済額と余剰資金をすべて同じ利回りで積み立てる前提です。どちらの案でも受け取った住宅ローン控除はその年の末に積み立て、NISAの枠（年360万円・生涯1,800万円）を超えた分は課税口座（最後に売却して運用益に20.315%）に入れます。比べる時点をそろえ、浮いた返済額も運用に回すので、「繰上返済で減る利息」と「運用で増える額」を時期のずれまで含めて比べられます。運用利回りは期間中ずっと一定、利息と運用益はどちらも年率÷12の月複利で計算しています（出典: 計算ナビ試算）。
住宅ローン控除（0.7%）の期間中は繰上返済しない方がいいですか？
結論：控除を受けている間は、繰上返済で年末残高が減ったぶん控除も減ります。年末残高が借入限度額以下なら、繰上返済した額に対して控除は年0.7%減るので、ローン金利が0.7%より低いと、控除期間中は減る利息より減る控除のほうが大きくなります。上の例で長期優良住宅の控除を受けている場合、毎月3万円を繰上返済すると控除の合計が245,400円減り、損益分岐利回りはローン金利1.5%より低い約1.22%になります（このツールの計算。控除期間は今年から13年とした場合）。控除額は年末残高（借入限度額まで）×0.7%で、100円未満は切り捨てます（出典: 租税特別措置法41条2項・国土交通省「住宅ローン減税」）。
新NISAの非課税メリットはいくらですか？
結論：新NISA（2024年以降）は非課税で保有できる期間に期限がなく、年間投資枠は360万円（つみたて投資枠120万円+成長投資枠240万円）、非課税保有限度額は1,800万円です。課税口座では運用益に20.315%（所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%）がかかりますが、NISA口座ではかかりません。例: 月3万円・20年・年率5%で積み立てると、元本720万円に対して最終資産はNISA口座が約1,238万円、課税口座（最後に売却して運用益に20.315%）が約1,133万円で、差は約105万円です（このツールの計算）。運用益は保証されません（出典: 国税庁 No.1535・No.1463、金融庁「NISAを知る」 2026-10-11確認）。
損益分岐利回りとは何ですか？どう読めばいいですか？
結論：NISAに積み立てる案と繰上返済する案で、元の完済時期に残る資産（税引後）が同じになる運用利回りです。運用利回りがこれより高ければNISA案、低ければ繰上返済案の資産が多くなります。住宅ローン控除を受けている間はローン金利より低くなり、NISAの枠を超えた分の運用益にかかる税金が多い案は、その分だけ不利になります。例えばローン残高2,500万円・金利1.5%・残25年・毎月3万円なら、損益分岐利回りは住宅ローン控除なしで約1.50%、長期優良住宅で控除を受けている場合は約1.22%です（このツールの計算）。将来の運用利回りは保証されないため、リスク許容度を踏まえて判断してください（出典: 計算ナビ試算）。
2026年の新NISAの年間投資枠はいくらですか？
結論：2024年以降の新NISAでは、つみたて投資枠が年間120万円、成長投資枠が年間240万円、合わせて年間360万円まで非課税で投資できます。非課税保有限度額は1,800万円（うち成長投資枠は1,200万円まで）で、枠は簿価（買った金額）で数えます。売却すると、売った商品の簿価の分だけ翌年以降に枠が戻ります（出典: 国税庁 No.1535・金融庁「NISAを知る」 2026-10-11確認）。
NISA運用でどのくらいの利回りが現実的ですか？
結論：オルカン（全世界株式インデックス）やS&P500インデックスファンドの過去の長期年平均リターンは、円建てで4〜8%程度（為替変動含む・10〜20年スパンの平均）とされています。ただし過去の実績は将来を保証するものではなく、元本割れリスクがあります。本ツールの「中立シナリオ」デフォルト値は5%（年利）で設定しています。ご自身のリスク許容度に応じてシナリオを切り替えてご確認ください（出典: 計算ナビ編集部試算・三菱UFJアセットマネジメント等 2026-05-27確認）。
繰上返済の「期間短縮型」と「返済額軽減型」はどちらが得ですか？
結論：同じ額を繰上返済するなら、減る利息は一般に「期間短縮型」のほうが大きくなります。このツールは毎月の余剰資金を元金に充てる期間短縮型で計算し、完済したあとは浮いた返済額を積み立てる前提です。返済額軽減型（毎月の返済額を下げ、その差額を運用する方法）は計算しません。実際に繰上返済するときは、手数料の有無を金融機関に確認してください（出典: 計算ナビ編集部）。
住宅ローン控除の控除期間が終わったらどうすればいいですか？
結論：控除期間が終わると、繰上返済で控除が減る不利がなくなります。積立がNISAの枠内なら損益分岐利回りはローン金利と同じになるので、住宅種別を「控除なし」に切り替えて再計算し、想定する運用利回りと比べてください。控除期間中は積み立て、終わってからまとめて繰上返済する組み合わせもありますが、このツールはその組み合わせは計算しません（出典: 計算ナビ編集部）。
繰上返済すると緊急時に困りませんか？
結論：繰上返済した資金は基本的に取り戻せないため、緊急資金（生活費の6ヶ月〜1年分）は別途確保した上で実行することを推奨します。NISA口座の資産はいつでも売却して換金できますが、繰上返済はそうではありません。流動性の観点ではNISA積立が有利です（出典: 計算ナビ編集部）。
月いくら繰上返済するのが効果的ですか？
結論：一般的に「毎月の余剰資金のうち、生活費6ヶ月分の緊急資金を確保した上で残額」が目安です。繰上返済は金額が大きいほど・早い時期ほど減る利息が大きくなります。本ツールの余剰資金欄を変えて試算してみてください（出典: 計算ナビ試算）。
関連ツール・内部リンク
本ツールの計算結果は、元利均等返済・毎月の余剰資金を元金に充てる期間短縮型の繰上返済・元の完済時期に残る資産（税引後）での比較・完済後に浮いた返済額の積立・NISAの枠（年360万円・生涯1,800万円・簿価）を超えた分は課税口座（期間の終わりに売却し運用益に20.315%＝所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%）・住宅ローン控除率0.7%（100円未満切捨て・令和8年度税制改正準拠・控除はすべて受けられる前提）を前提とした試算値です。NISA運用の試算は将来の運用成果を保証するものではなく、元本割れリスクがあります。繰上返済の効果は実際の借入条件・金融機関の手続きによって異なります。具体的な判断はファイナンシャルプランナー・金融機関にご相談ください。本ページは監修なし・一般情報としての提供であり、個別の財務アドバイスではありません。