変動金利 vs 固定金利 どっちが得？比較計算ツール（無料）

変動金利と固定金利の違い：基本的な仕組み

住宅ローンの金利タイプは大きく「変動金利型」「固定金利型（全期間固定）」「一定期間固定型（当初固定・ミックス）」の3種類があります。本ページでは最もシェアが高い変動型と全期間固定型を比較します。

出典：住宅金融支援機構「フラット35 最新の金利情報」（2026年10月資金受取分）・日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026-10-11確認）。

5年ルール・125%ルールの仕組みと「未払利息」リスク

変動金利で借りた多くの住宅ローン（元利均等返済）には「5年ルール」と「125%ルール」があります。一見便利に見えますが、仕組みを正しく理解しないと返済計画が狂うことがあります。

125%ルールの具体例：借入3,500万円・変動金利1.0%・35年返済の月返済額は約9.9万円（98,800円）です。10年後（返済額の見直し時点）に金利が3.0%へ上がると、そのときの残高約2,622万円を残り25年で返すための理論上の月返済額は約12.43万円になります。125%ルールがある銀行では返済額の上限が当初の1.25倍の約12.35万円に抑えられ、差は約800円/月です。この差の分だけ元本の返済が遅れ、返済の終盤に残る形（最終回にまとめて返す、返済期間が延びるなど。銀行の約款による）で後回しになります。見直し後の利息は約6.6万円/月なので、この例では上限の返済額で利息は払えており、未払利息は出ません。未払利息が出るのは、上限の返済額が利息に届かないほど金利が上がった場合です。

• 一部のネット銀行（楽天銀行・auじぶん銀行等）は5年ルール・125%ルールを適用せず、金利変動をそのまま返済額に反映する
• 5年ルール・125%ルール適用の有無は借入前に必ず金融機関に確認する
• 5年ルール・125%ルールは法律で決まった制度ではなく、銀行ごとの約款上の運用（銀行の慣行）です。同じ銀行でも商品によって異なります
• 本ツールは一般的な5年ルール・125%ルールを適用した計算を行っています

出典：SBI新生銀行「変動金利の5年ルールと125%ルール」・モゲチェック「変動金利型の5年ルール・125%ルールとは？」（2026-05-27確認）。

金利上昇シナリオ3択：楽観・中立・悲観の前提条件

日銀の政策金利は、2025年12月22日から0.75%、2026年6月17日から1.0%、2026年9月24日から1.25%と引き上げられています。変動金利の将来推移は金融政策・景気・物価次第であり、誰にも正確な予測はできません。本ツールでは「将来どうなるかわからないからこそ、3シナリオで比較してリスクを把握する」という設計にしています。

※ シナリオの金利上昇率は試算の前提であり、将来の金利動向を予測・保証するものではありません。実際の変動金利は日銀の政策金利・短期プライムレートの動向によります（出典：計算ナビ試算 2026-05-27）。

住宅ローン控除（0.7%）との相互作用：変動と固定でどちらが多い？

住宅ローン控除は「各年末の住宅ローン残高 × 0.7%」が所得税（一部住民税）から控除されます。令和8年度税制改正で適用期限が令和12年（2030年）12月31日入居まで延長されました。

出典：国土交通省「住宅ローン減税」（公式）・令和8年度税制改正大綱（2025年12月19日与党公表）2026-05-27確認。控除率は一律0.7%。最大控除額は限度額×0.7%×控除期間（年ごとに残高が減るため実際はこれ以下）。

変動 vs 固定で控除額はほぼ同じ：住宅ローン控除は年末の残高を基準にします。元利均等返済の場合、変動と固定で元金の減り方（残高の推移）はほぼ同じペースです。変動は初期の月返済額が少ない分だけ元金の減りがやや遅く、残高が多く残るため控除額がわずかに多くなることもありますが、実質的な差は限定的です。

損益分岐金利の読み方と活用方法

本ツールが計算する損益分岐金利は「変動金利が全返済期間を通じた平均でこの水準を超えると、固定金利を選んだ場合より総支払いが多くなる（固定が有利）」という分岐点です。

• 損益分岐金利が固定金利に近い（差が小さい）ほど、固定金利を選ぶ安心感が高い
• 損益分岐金利が現在の変動金利から大きく離れているほど、変動金利を選んだ場合のメリットが大きい
• 「将来の変動金利が損益分岐金利を超える可能性をどう評価するか」は個人の判断による
• 返済期間が短いほど損益分岐金利は低くなる（短期間では金利上昇の影響が大きい）

変動金利が向いている人・固定金利が向いている人

出典：計算ナビ 編集部試算・各金融機関情報（2026-05-27）。一般的な傾向であり個別の事情により異なります。

借換えの判断基準（変動から固定・または固定から変動）

住宅ローンの借換えでは「借換えで削減できる総利息 ＞ 借換えコスト（諸費用）」になるかどうかが基本的な判断基準です。

• 借換えコストの目安：登記費用・保証料・手数料等で借入額の0.5〜1%程度（300万円ローンで1.5〜3万円・3,000万円ローンで15〜30万円）
• 金利差が0.3%以上・残高1,000万円以上・残期間10年以上が一般的な「検討に値する」目安（モゲチェック等の業界指標）
• 変動から固定への借換えは「現在の変動金利が低いうち＆損益分岐金利が近づいてきたとき」が一つのタイミング
• 借換え先の金融機関への審査が必要。勤続年数・年収・残高状況によっては通らない場合もある

本ツールで借換え後の金利（固定または新しい変動金利）を「固定金利」欄に入力して、現状との総返済差額を確認してください。

よくある質問（FAQ）

変動金利と固定金利はどちらが得ですか？

結論：金利水準が今のまま横ばいで、変動金利が本ツールの損益分岐金利を下回り続けるなら、変動金利の方が総返済額は少なくなります。固定金利の目安となるフラット35（2026年10月資金受取分）の最も多い金利は3.83%です。ただし変動金利が上昇すると途中で逆転します。本ツールの損益分岐金利（変動の平均金利がこの水準を超えると固定が有利）を目安に判断してください。将来の金利は保証されていないため、リスク許容度で選ぶことが重要です（出典：住宅金融支援機構「フラット35 最新の金利情報」 2026-10-11確認）。

変動金利の5年ルール・125%ルールとは何ですか？

結論：5年ルールとは「金利変動があっても5年間は月返済額を変えない」、125%ルールとは「5年ごとの見直し時に現行の1.25倍を上限とする」激変緩和措置です。どちらも法律ではなく、銀行が約款で定めている運用（銀行の慣行）です。金利急上昇時に返済額がすぐ増えないメリットがある一方、返済額の上限が利息に届かないほど金利が上がると未払利息が発生するリスクもあります。金融機関によってルールが異なるため、借入前に必ず確認してください（出典：SBI新生銀行 2026-05-27確認）。

住宅ローン控除の控除率はいくらですか？

結論：2022年（令和4年）以降の入居は控除率が一律0.7%（年末ローン残高 × 0.7%）です。2021年以前入居の旧制度は1.0%。借入限度額と控除期間は住宅種別・入居年により異なります（長期優良住宅は4,500万円・13年）（出典：国土交通省 2026-05-27確認）。

変動金利から固定金利に借換えるべきタイミングはいつですか？

結論：明確なタイミングを断言することは難しいですが、「本ツールの損益分岐金利が現状の変動金利に近づいてきた」「日銀の利上げペースが加速している」「教育費など将来の大きな支出が増える」タイミングが一つの目安です。借換えコスト（諸費用0.5〜1%程度）と削減できる総利息を比較してから判断してください。

2026年の変動金利はこれから上がりますか？

結論：予測は不確実です。日銀の政策金利は、2025年12月22日から0.75%、2026年6月17日から1.0%、2026年9月24日から1.25%と引き上げられています。この先どうなるかは物価・賃金・景気次第で、上がるとも下がるとも言い切れません。本ツールの3シナリオで「最悪のケースでも返済できるか」を確認してください（出典：日本銀行「金融市場調節方針の変更について」 2026-10-11確認）。

フラット35と変動金利を組み合わせる「ミックスローン」は有効ですか？

結論：ミックスローンは「変動の低金利のメリットと固定の安心感を半分ずつ享受する」戦略です。変動部分と固定部分の比率を自分のリスク許容度に応じて設定できます。ただし2本立てになるため諸費用・管理の手間が増えます。本ツールでは変動と固定それぞれの試算ができるため、比率を変えた場合のシミュレーションにも活用してください。

繰上返済をすると変動と固定どちらが有利になりますか？

結論：繰上返済は残高を減らすため、どちらのタイプでも利息削減効果があります。変動金利の場合、繰上返済で残高を早く減らすことで「金利が上昇しても影響を受ける残高が少なくなる」というリスクヘッジ効果があります。本ツールの「繰上返済（任意）」欄を入力して試算できます。

住宅ローンを借りるとき変動か固定をどう選ぶべきですか？

結論：①返済期間が10〜15年以内で繰上返済の余力があれば変動が有利なことが多い②20〜35年の長期で返済計画を安定させたいなら固定が安心です。本ツールで損益分岐金利を確認し、「変動金利がその水準まで上昇するかどうか」を自分の判断で評価した上で選んでください。迷う場合はFP（ファイナンシャルプランナー）への無料相談も有効です。

住宅ローンの審査で変動と固定はどちらが通りやすいですか？

結論：金融機関によって異なりますが、一般的に審査基準（返済負担率の計算方法など）は変動・固定で大きく変わらないケースが多いです。フラット35は住宅金融支援機構の審査基準があり、民間銀行の変動金利と要件が異なります。借入前に複数の金融機関で仮審査を受けて比較することを推奨します（出典：計算ナビ編集部 2026-05-27）。

住宅ローン控除（0.7%）は変動と固定でどちらが多いですか？

結論：住宅ローン控除は「年末残高 × 0.7%」で計算されます。元金の減り方は変動と固定でほぼ同じため、控除額の合計もほぼ同額です。ただし変動金利は初期の返済額が少なく元金が減りにくいため、控除期間中の年末残高がやや多く、控除額がわずかに多くなることがあります。いずれも年末残高の上限（長期優良住宅：4,500万円・省エネ基準適合：2,000万円等）に注意してください（出典：国土交通省「住宅ローン減税」 2026-05-27確認）。

2026年の変動金利はどうなっていますか？

結論：変動金利の数字は金融機関と優遇幅で大きく違うため、このページでは相場の数字を載せていません。借入先の公表金利と仮審査の提示金利で確かめてください。変動金利のもとになる短期の金利は日銀の利上げで上がっており、日銀の政策金利は、2025年12月22日から0.75%、2026年6月17日から1.0%、2026年9月24日から1.25%と引き上げられています（出典：日本銀行「金融市場調節方針の変更について」 2026-10-11確認）。

フラット35（固定金利）の今の金利はいくらですか？

結論：フラット35（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）の2026年10月資金受取分の金利は、取扱金融機関が提供する金利のうち最も多いもので3.83%です。住宅金融支援機構は毎月第1営業日の正午ごろに、その月に資金を受け取る人向けの金利に更新しています（出典：住宅金融支援機構「フラット35 最新の金利情報」 2026-10-11確認）。

損益分岐金利とは何ですか？どう使えばいいですか？

結論：損益分岐金利とは「変動金利の実際の平均金利がこの水準を上回ると、固定金利を選んだ方が総支払いが少なくなる」という分岐点の金利です。本ツールが試算する損益分岐金利を参考に、「自分は変動金利がその水準まで上昇するリスクを許容できるか」で判断してください。たとえば損益分岐金利が2.0%なら、35年間の平均変動金利が2.0%を超えると固定が有利です。将来の金利は予測不可能なため、リスク許容度・返済期間・資産状況を踏まえて判断することを推奨します。

住宅ローン控除で2026年入居の新築住宅の借入限度額はいくらですか？

結論：令和8年度税制改正後の2026年入居（新築）の借入限度額は、長期優良住宅・低炭素住宅は4,500万円、ZEH水準省エネ住宅は3,500万円、省エネ基準適合住宅は2,000万円で、控除期間はいずれも13年です。子育て世帯・若者夫婦世帯は、それぞれ5,000万円・4,500万円・3,000万円に上乗せされます。省エネ基準を満たさない新築住宅は、2024年以後の入居から原則として控除の対象外です。既存（中古）住宅は、長期優良・低炭素・ZEH水準が3,500万円、省エネ基準適合が2,000万円で13年、それ以外の既存住宅は2,000万円・10年です。控除率は全物件共通で年末残高の0.7%です（出典：租税特別措置法41条 2026-10-03確認）。

変動金利向きの人・固定金利向きの人の違いは何ですか？

結論：変動金利が向いているのは①ローン残高が少ない②返済期間が短い③繰上返済の資金を手元に持っている④金利上昇時に返済額が増えても対応できる収入がある人です。固定金利が向いているのは①長期間（20年超）のローンを組む②収入が変わりにくい（公務員・会社員等）③金利変動リスクを取りたくない④住宅購入後の出費増加が予想される（子供の教育費等）人です。「どちらが絶対に有利」という答えはなく、個人のリスク許容度と返済計画次第です（出典：計算ナビ編集部 2026-05-27）。

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