不動産・住宅ローンの用語集
住宅ローンの金利方式や不動産取得時の税金、利回りの考え方など、不動産取引に関する専門用語です。
住宅ローン （じゅうたくろーん）
住宅ローンとは、住宅の購入・建築・増改築のために金融機関から長期借り入れする融資です。返済方法には元利均等返済と元金均等返済があります。金利タイプは固定金利・変動金利・固定期間選択型の3種類です。融資額は一般的に年収の7〜10倍程度が目安で、返済負担率30〜35%以下が推奨されます。
元利均等返済 （がんりきんとうへんさい）
元利均等返済とは、毎月の返済額（元金＋利息）を一定に保つ返済方式です。返済当初は利息の割合が多く、返済が進むにつれて元金比率が高まります。毎月の支出を一定に管理しやすい反面、元金均等返済に比べて総返済額が多くなります。住宅ローンで最も一般的な返済方式です。
元金均等返済 （がんきんきんとうへんさい）
元金均等返済とは、毎月の元金返済額を一定に保つ返済方式です。返済当初は利息負担が大きいため月々の返済額が多く、返済が進むにつれて返済額が減少します。元利均等返済より総返済額が少なくなりますが、借入当初の返済負担が重い点に注意が必要です。
繰り上げ返済 （くりあげへんさい）
繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に元金を追加返済することです。返済期間短縮型と返済額軽減型の2種類があります。返済期間短縮型は将来の利息を減らす効果が大きく、利息軽減効果が高い反面、残高が多い借入初期ほど効果的です。繰り上げ返済手数料は金融機関によって異なります。
固定資産税評価額 （こていしさんぜいひょうかがく）
固定資産税評価額とは、固定資産税・不動産取得税等の課税標準となる土地・建物の評価額です。市区町村が3年ごとに評価替えを行います。土地は地価公示価格の約70%、建物は新築工事費の約50〜60%が目安とされています。売買価格とは異なり、実勢価格より低いことが多いです。
仲介手数料 （ちゅうかいてすうりょう）
仲介手数料とは、不動産売買や賃貸借の媒介を行った不動産会社に支払う報酬です。売買の場合、宅地建物取引業法により上限額が定められており、売買金額400万円超は「売買金額の3%＋6万円」（税別）が上限です。賃貸の場合は家賃1か月分（税別）が上限です。
表面利回り （ひょうめんりまわり）
表面利回りとは、不動産投資において年間家賃収入を物件購入価格で割った利回りです。計算式は「年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100」です。管理費・修繕費・税金・空室損失等のコストを考慮しないため、実質的な収益性を示す指標としては「実質利回り（NOI利回り）」を合わせて確認することが重要です。
実質利回り （じっしつりまわり）
実質利回り（NOI利回り）とは、不動産投資の年間純収益（NOI：Net Operating Income）を物件購入価格で割った利回りです。NOIは年間家賃収入から管理費・修繕費・固定資産税・保険料等の費用を引いた金額です。表面利回りより実態に近い収益性指標で、一般的に表面利回りより2〜3%低くなります。
減価償却 （げんかしょうきゃく）
減価償却とは、建物・設備等の有形固定資産の取得費用を耐用年数にわたって費用配分する会計処理です。不動産投資では建物部分（土地は対象外）を法定耐用年数で償却し、毎年の経費に計上できます。木造住宅の法定耐用年数は22年、鉄骨造（3mm超4mm以下）は27年、RC造は47年です。
金利 （きんり）
金利とは、借り入れた資金に対して支払う利息の割合（年利）です。住宅ローンでは固定金利・変動金利・固定期間選択型があります。2024年時点の変動金利は主要銀行で0.2〜0.5%程度、フラット35は1.8〜2.0%程度です。政策金利の引き上げにより変動金利が上昇傾向にあります。
返済負担率 （へんさいふたんりつ）
返済負担率とは、年収に対するローンの年間返済額の割合です。計算式は「年間返済額 ÷ 年収 × 100」です。住宅ローンの審査基準として、多くの金融機関は返済負担率30〜35%以下を目安にしています。住宅ローン以外の借入（カーローン・カードローン等）も含めた合計で計算します。
礼金・敷金 （れいきん・しききん）
礼金とは、賃貸物件を借りる際に物件オーナーへ謝礼として支払う金銭で、退去時に返還されません。敷金は退去時の原状回復費用に充てるための保証金で、原状回復費用を差し引いた残額は退去時に返還されます。礼金は0〜2か月分、敷金は1〜2か月分が目安です。
路線価 （ろせんか）
路線価とは、道路（路線）に面した土地1㎡当たりの評価額のことです。国税庁が毎年7月に公表し、相続税・贈与税の土地評価（財産評価基本通達）に使用されます。地価公示価格の約80%を目安として設定されています。路線価に土地面積と各種補正率を乗じて相続税評価額を計算します。
不動産譲渡所得 （ふどうさんじょうとしょとく）
不動産譲渡所得とは、土地・建物等を売却した際に生じる所得です。「譲渡収入 − 取得費 − 譲渡費用」で計算します。所有期間5年以下の短期譲渡所得は39.63%、5年超の長期譲渡所得は20.315%の税率が適用されます。マイホーム売却には3,000万円の特別控除や買い換え特例があります。
都市計画税 （としけいかくぜい）
都市計画税とは、都市計画事業・土地区画整理事業の費用に充てるため、都市計画区域内の土地・建物に課される市区町村税です。税率は0.3%以下（各自治体が条例で設定）で、固定資産税評価額に乗じて計算します。住宅用地は小規模住宅用地（200㎡以下）が1/3、一般住宅用地が2/3の軽減措置があります。
火災保険 （かさいほけん）
火災保険とは、火災・自然災害・盗難等による建物・家財への損害を補償する損害保険です。住宅ローン契約時に加入が義務付けられることが多いです。補償範囲は火災・風災・水災・盗難等で、特約や補償内容によって保険料が異なります。地震損害は標準的な火災保険の対象外で、地震保険への別途加入が必要です。
不動産投資 （ふどうさんとうし）
不動産投資とは、土地・建物を取得して賃貸収入（インカムゲイン）や売却益（キャピタルゲイン）を得る投資活動です。ローンを活用したレバレッジ効果がある反面、空室リスク・修繕リスク・金利上昇リスクも伴います。実質利回りから管理費・修繕費・税金を差し引いた「手残り（キャッシュフロー）」を重視することが重要です。
不動産管理会社 （ふどうさんかんりかいしゃ）
不動産管理会社とは、賃貸物件の管理業務（入居者募集・家賃回収・建物維持管理・トラブル対応等）を物件オーナーから受託する会社です。管理委託料は家賃収入の3〜10%程度が一般的です。管理会社を利用することで、オーナーの業務負担を大幅に軽減できます。確定申告では管理委託料が経費として計上できます。