住宅ローン借り換えシミュレーション（無料）
現在のローン残高・金利・残期間と、借り換え後の金利・諸費用を入力するだけで、総返済額の差と諸費用込みの正味の損益を自動計算します。事務手数料・保証料・登記費用・その他諸費用を個別入力し、「総返済額の差だけでは得に見えても、諸費用を引くと正味では損」というケースも正確に判定できます。
返済予定表・残高証明書に記載の残高を入力してください。
例: 残り27年4か月なら「27年」「4ヶ月」と入力します。
返済予定表・金銭消費貸借契約書に記載の適用金利です。
借り換え先の金融機関から提示された金利です。団体信用生命保険の保障内容の違いによる金利差もここに織り込んでください。
既定値は現在の残り期間と同じです。短縮・延長する場合は変更してください。
金融機関・借入条件・司法書士報酬により金額が大きく異なるため、目安額は表示していません。見積書・商品説明に記載の金額をそのまま入力してください。
抵当権抹消・設定の登録免許税と司法書士報酬を含めた合計額を入力してください。
旧ローンの一括繰上返済手数料・新しい契約書の印紙税など、上の3項目に含まれない費用の合計額です。
| 現在のまま続ける | 借り換え後 | |
|---|---|---|
| 月々の返済額（参考） | — | — |
| 総返済額 | — | — |
実際の借り換え後の金利がこれより低ければ正味で得、高ければ正味で損になる目安です。探索範囲（0〜10%）に解が無い場合は「見つかりません」と表示します。
※ 総返済額は月々の返済額×回数と一致しない場合があります（最終回は残高＋利息で精算するため）。元利均等返済・現在と新しい金利は返済期間を通じて一定という前提の試算です。
あなたの計算結果から：借り換えの諸費用と金利の条件を、FPに無料で相談できます
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借り換えで得になるかの判断基準
住宅ローンの借り換えは、①現在のローンを続けた場合の残り総返済額と、②借り換え後の新しいローンの総返済額を比較し、その差から③諸費用（事務手数料・保証料・登記費用・その他）を差し引いた「正味の損益」がプラスかどうかで判断します。 総返済額の差だけを見ると得に見えても、諸費用を差し引くと正味では損になるケースがあるため、必ず諸費用込みで比較してください。
諸費用は金額を決め打ちしない理由
事務手数料・保証料・登記費用は、金融機関・借入条件・司法書士報酬によって金額が大きく異なります。本ツールはこれらの目安額を表示せず、見積書や商品説明に記載された円建ての合計額をそのまま入力する方式にしています。手数料の型（定率型・定額型、一括前払い型・金利上乗せ型）の違いは本ツールでは区別しません。
旧ローンの保証料は、契約条件によって一部が返還される場合があります。契約中の金融機関にご確認ください。
損益分岐となる新金利の読み方
損益分岐となる新金利は、諸費用込みの損益がちょうど0円になる新金利の水準です。実際に提示された借り換え後の金利がこれより低ければ正味で得、高ければ正味で損になります。本ツールは0%〜10%の範囲でこの金利を探索し、範囲内に解が無い場合は「見つかりません」と表示します。
返済期間を短縮・延長した場合の見方
借り換え後の返済期間を現在の残り期間より短く（または長く）設定すると、総返済額の差には「金利差の効果」と「期間短縮（延長）の効果」の両方が含まれます。期間を短縮すると月々の返済額は増えますが総返済額は減りやすく、延長すると逆になります。新旧の期間が異なる場合、本ツールは結果に「期間短縮（延長）の効果を含む比較です」と表示します。
本ツールで計算していないこと
| 項目 | 扱い |
|---|---|
| 住宅ローン控除の継続可否 | 計算に含めません。要件を満たせば借り換え後も受けられる場合があります（下記参照） |
| 団体信用生命保険の保障内容の変化 | 「借り換え後の新しい金利」欄にご自身で織り込んでください |
| 元金均等返済 | 対象外（元利均等返済のみ対応） |
| 変動金利の将来の金利変動 | 現在・新しい金利とも期間を通じて一定という前提。将来推移の比較は変動vs固定 比較計算ツールをご利用ください |
| 借り換え審査の可否・繰上返済との組み合わせ | 対象外。数値上の損益比較のみを行います |
住宅ローン控除への影響
国税庁の説明では、借り換え後のローンが「当初の住宅ローンを消滅させるためのものであること」「借り換え後のローンの返済期間が10年以上であること」等の要件を満たせば、借り換え後も住宅ローン控除を受けられる場合があります。控除額・要件の当てはめは本ツールの計算には含めていません。
国税庁 No.1233「住宅ローン等の借換えをしたとき」控除を受けられる年数は、最初に居住の用に供した年から起算して定められた期間であり、借り換えをしても延長されません。
国税庁 No.1211-1このページと似たツールとの違い
- 変動金利vs固定金利 比較計算ツール：これから新規に借りるローンについて「変動 vs 固定」の金利タイプを比較するツールです。本ページは既に借りているローン（残高・残期間がある）を前提に「今のローンを続ける vs 新しいローンに借り換える」を比較する点が異なります。
- 繰上返済シミュレーター・繰上返済vsNISA比較：同じ金利のまま元金の一部を前倒しで返す「繰上返済」を扱います。本ページは金利そのものを新しいローンに置き換える「借り換え」であり、別の意思決定です。
- 住宅ローン残高確認ツール：借入時期・当初条件から現在の残高・残期間を逆算するツールです。本ページはその逆算結果（または返済予定表の実測値）を入力値として使います。
よくある質問（FAQ）
借り換えで得になるかはどう判断すればいいですか？
結論：「総返済額の差」から「諸費用の合計」を引いた正味の損益がプラスかどうかで判断します。総返済額の差だけを見ると得に見えても、諸費用を差し引くと正味では損になるケースがあるため、必ず諸費用を含めて比較してください。
借り換え後も住宅ローン控除は受けられますか？
結論：借り換え後のローンが当初の住宅ローンの残額を消滅させるための借入であり、返済期間10年以上などの要件を満たせば、残りの控除期間について引き続き控除を受けられる場合があります。ただし控除額・要件の当てはめは本ツールの計算に含めていません。詳しくは国税庁タックスアンサーNo.1233をご確認ください。
諸費用の内訳（事務手数料・保証料・登記費用・その他）はどう入力すればいいですか？
結論：金融機関から提示された見積書・商品説明に記載された金額を、円建ての合計額としてそのまま各欄に入力してください。手数料の型や登記費用の内訳まで本ツールでは区別しません。
損益分岐となる新金利とは何ですか？
結論：諸費用込みの損益がちょうど0円になる新金利の水準です。実際の借り換え後の金利がこれより低ければ正味で得、高ければ正味で損になります。この条件で解が見つからない場合は「見つかりません」と表示されます。
元金均等返済や変動金利の将来変動には対応していますか？
結論：対応していません。本ツールは元利均等返済のみを対象とし、現在の金利・新しい金利はいずれも期間を通じて一定という前提で計算します。変動金利の将来推移を比較したい場合は「変動金利vs固定金利 比較計算ツール」をご利用ください。
関連ツール
本ツールは元利均等返済を前提とした試算です。現在・新しい金利はいずれも返済期間を通じて一定という前提で計算しており、変動金利の将来の金利変動・住宅ローン控除・団体信用生命保険の保障内容の変化・借り換え審査の可否は計算に含めていません。実際の借り換えの可否・条件・費用は金融機関に必ずご確認ください。本ページは監修なし・一般情報としての提供であり、個別の財務アドバイスではありません。
