住宅ローン控除の年末調整（2年目以降）計算【令和8年分】
年末残高等（借入限度額まで）× 0.7% が、その年の控除額です。居住開始年・住宅の種類・年末残高等を入れると自動で計算し、申告書のどの欄に何を書くかも国税庁の記載例で確認できます。
※ 2026年に入居した人は最初の年分なので確定申告です（年末調整では使えません）。2022年より前に入居した人は以前の制度（控除率1%など）なので、この計算機の対象外です
※ 税務署から届いた控除証明書・申告書の記載（住宅の種類・新築／買取再販／中古）で確認できます。わからなければ省エネ基準適合住宅の例で試算してください
※ 買取再販住宅は、宅建業者が増改築等をした既存住宅を業者の取得から2年以内に買った場合です。新築・買取再販・中古は国税庁の表が別で、限度額が違います（No.1211-1・1211-2・1211-3）
※ 令和6・7年に居住を始めた人の借入限度額が上がります。令和4・5年入居では差がありません。年齢などは今年ではなく居住年の12月31日時点で見ます（国税庁 No.1211-1）
※ ローンの年末残高そのものではありません。①年末残高（連帯債務なら自分の負担割合をかけた額）と、②住宅の取得対価の額（補助金等・住宅取得等資金の贈与の特例を受けた額を引いた額。申告書では控除証明書の「証明事項」の額と比べます）の少ない方に、店舗併用なら居住用割合をかけた額です（申告書の②〜④欄、④の合計が⑤欄）。居住用の部分が家屋全体のおおむね90％以上なら、全部を居住用として扱えるので100%で計算します（例: ③が2,000万円・居住用90%でも④は2,000万円。質疑応答事例・措置法通達41-29）。万円単位の整数で入れてください
※ 住宅ローン控除は所得税から引く税額控除です。所得税の額が控除額より少ないと引ききれず、引ききれない分は翌年度分の個人住民税から控除できる場合があります（市区町村に確認）。所得税から実際にいくら引けるかは、年末調整の還付金シミュレーターに同じ条件を入れると確かめられます。床面積50㎡以上（40㎡以上50㎡未満は、特例居住用家屋〔令和5年12月31日以前に建築確認〕・特例認定住宅等に当たり、合計所得金額1,000万円以下の場合だけ）・合計所得金額2,000万円以下などの要件は判定していません。
- 2021年以前に居住を始めた人、2022年入居の特別特例取得など、控除率1%の以前の制度
- 年末残高等の算出（取得対価との比較・連帯債務の負担割合・居住用割合。居住用がおおむね90％以上なら全部を居住用として扱える点も含む）。申告書⑤欄の額を入れてください
- 「住宅の再取得等に係る控除額の特例」（令和4〜5年入居の0.9%など）、増改築等の控除
- 床面積・合計所得金額・居住の継続などの適用要件の判定、所得税から引ききれない分の住民税からの控除額
住宅ローン控除の借入限度額（居住開始年・住宅の種類別）
この計算機が扱う、居住開始が2022〜2025年の人の借入限度額と控除期間です。この表の控除率はどれも0.7%で、控除額は「年末残高等（借入限度額まで）× 0.7%」です。2022年入居でも特別特例取得に当たる人は以前の制度（控除率1%・13年）で、この表には入りません（国税庁 No.1212）。
2022・2023年入居
| 住宅の種類 | 取得の種類 | 借入限度額・控除期間 | 子育て世帯・若者夫婦世帯 | 年間の控除限度額 |
|---|---|---|---|---|
| 認定住宅（長期優良住宅・低炭素住宅） | 新築（未使用の住宅の新築・取得） | 5,000万円・13年 | 一般と同じ | 350,000円 |
| ZEH水準省エネ住宅（特定エネルギー消費性能向上住宅） | 新築（未使用の住宅の新築・取得） | 4,500万円・13年 | 一般と同じ | 315,000円 |
| 省エネ基準適合住宅（エネルギー消費性能向上住宅） | 新築（未使用の住宅の新築・取得） | 4,000万円・13年 | 一般と同じ | 280,000円 |
| その他の住宅（省エネ基準に適合しない住宅など） | 新築（未使用の住宅の新築・取得） | 3,000万円・13年 | 一般と同じ | 210,000円 |
| 認定住宅（長期優良住宅・低炭素住宅） | 買取再販住宅 | 5,000万円・13年 | 一般と同じ | 350,000円 |
| ZEH水準省エネ住宅（特定エネルギー消費性能向上住宅） | 買取再販住宅 | 4,500万円・13年 | 一般と同じ | 315,000円 |
| 省エネ基準適合住宅（エネルギー消費性能向上住宅） | 買取再販住宅 | 4,000万円・13年 | 一般と同じ | 280,000円 |
| その他の住宅（省エネ基準に適合しない住宅など） | 買取再販住宅 | 3,000万円・13年 | 一般と同じ | 210,000円 |
| 認定住宅（長期優良住宅・低炭素住宅） | 既存住宅（中古） | 3,000万円・10年 | 一般と同じ | 210,000円 |
| ZEH水準省エネ住宅（特定エネルギー消費性能向上住宅） | 既存住宅（中古） | 3,000万円・10年 | 一般と同じ | 210,000円 |
| 省エネ基準適合住宅（エネルギー消費性能向上住宅） | 既存住宅（中古） | 3,000万円・10年 | 一般と同じ | 210,000円 |
| その他の住宅（省エネ基準に適合しない住宅など） | 既存住宅（中古） | 2,000万円・10年 | 一般と同じ | 140,000円 |
2024・2025年入居
| 住宅の種類 | 取得の種類 | 借入限度額・控除期間 | 子育て世帯・若者夫婦世帯 | 年間の控除限度額 |
|---|---|---|---|---|
| 認定住宅（長期優良住宅・低炭素住宅） | 新築（未使用の住宅の新築・取得） | 4,500万円・13年 | 5,000万円・13年 | 315,000円 |
| ZEH水準省エネ住宅（特定エネルギー消費性能向上住宅） | 新築（未使用の住宅の新築・取得） | 3,500万円・13年 | 4,500万円・13年 | 245,000円 |
| 省エネ基準適合住宅（エネルギー消費性能向上住宅） | 新築（未使用の住宅の新築・取得） | 3,000万円・13年 | 4,000万円・13年 | 210,000円 |
| その他の住宅（省エネ基準に適合しない住宅など） | 新築（未使用の住宅の新築・取得） | 2,000万円・10年※ | 一般と同じ | 140,000円 |
| 認定住宅（長期優良住宅・低炭素住宅） | 買取再販住宅 | 4,500万円・13年 | 5,000万円・13年 | 315,000円 |
| ZEH水準省エネ住宅（特定エネルギー消費性能向上住宅） | 買取再販住宅 | 3,500万円・13年 | 4,500万円・13年 | 245,000円 |
| 省エネ基準適合住宅（エネルギー消費性能向上住宅） | 買取再販住宅 | 3,000万円・13年 | 4,000万円・13年 | 210,000円 |
| その他の住宅（省エネ基準に適合しない住宅など） | 買取再販住宅 | 2,000万円・10年 | 一般と同じ | 140,000円 |
| 認定住宅（長期優良住宅・低炭素住宅） | 既存住宅（中古） | 3,000万円・10年 | 一般と同じ | 210,000円 |
| ZEH水準省エネ住宅（特定エネルギー消費性能向上住宅） | 既存住宅（中古） | 3,000万円・10年 | 一般と同じ | 210,000円 |
| 省エネ基準適合住宅（エネルギー消費性能向上住宅） | 既存住宅（中古） | 3,000万円・10年 | 一般と同じ | 210,000円 |
| その他の住宅（省エネ基準に適合しない住宅など） | 既存住宅（中古） | 2,000万円・10年 | 一般と同じ | 140,000円 |
表の数値は租税特別措置法41条（e-Govで確認済み）に基づくサイト内の共通データから作っています。※は、省エネ基準に適合しない新築住宅のうち、建築時期の条件（令和5年12月31日までに建築確認を受けた、または令和6年6月30日までに建築された（床面積40㎡以上50㎡未満の特例居住用家屋は、令和5年12月31日までの建築確認だけが条件））を満たすものだけの扱いで、満たさなければ対象外です（国税庁 No.1211-1 の表の注6・「令和8年分 年末調整のしかた」p.32〜33の一覧表と注2）。買取再販住宅の行は国税庁 No.1211-2 の表どおりで、その他の住宅は建築時期の条件なしに2024年以後も2,000万円・10年です。新築・買取再販・既存住宅（中古）は国税庁の表が別なので、行を分けています。「住宅の再取得等に係る控除額の特例」（令和4〜5年入居の0.9%など）・特例居住用家屋（40㎡以上50㎡未満）・認定住宅等の新築等の特例などは表に入れていません。申告書の⑤・⑥欄に書かれた「最高」の額や、税務署・勤務先の案内で確認してください。
年末調整で勤務先に出すもの
2年目以降の住宅ローン控除は、勤務先に次の書類を出すと年末調整で受けられます（国税庁「令和8年分 年末調整のしかた」p.29〜30・No.1211-1）。
| 書類 | どこから届くか | メモ |
|---|---|---|
| 給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書（下の部分が「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」） | 税務署 | 控除を受ける各年分がまとめて届く。勤務先に出した申告書は勤務先が保管する |
| 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 | 借入先の金融機関 | 証明書方式の人だけ添付する。調書方式の人は添付不要 |
調書方式とは、金融機関が税務署に年末残高の調書を出し、税務署から本人に年末残高の情報が届く方式です。調書方式の人の申告書・控除証明書には、原則として年末残高と控除見込額が書かれています。繰上返済などで実際の年末残高が書かれた額と違うときは、実際の年末残高で計算します（同p.29・31）。
申告書はいつ届くか
| 交付の方法 | 証明書方式 | 調書方式 |
|---|---|---|
| 確定申告のときe-Taxでの交付を希望した（電子交付） | 毎年10月ごろ、e-Taxのメッセージボックスへ格納 | 毎年11月中旬ごろ、e-Taxのメッセージボックスへ格納 |
| それ以外（書面交付） | 入居2年目の10月下旬ごろ、控除を受ける各年分を一括して送付 | 入居2年目の11月下旬ごろ、控除を受ける各年分を一括して送付 |
出典: 国税庁「令和8年分 年末調整のしかた」p.30。初めて控除を受ける年の確定申告書の提出日などによっては交付の時期が異なります。紛失したときは税務署に再交付を申請します（同p.29）。
申告書のどの欄に何を書くか（国税庁の記載例）
申告書の正式名は「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書兼住宅借入金等特別控除計算明細書」です。右上に「令和８年分」と印字されています。欄の見出しは国税庁の令和8年分の記載例（記載例3）のとおりです。住宅と土地を同じローンで買った人は、表の列のうち「Ⓒ 住宅及び土地等」に書きます（Ⓐ住宅のみ・Ⓑ土地等のみ・Ⓓ増改築等に係る借入金等は、その借入があるときに使います）。
| 欄 | 項目 | 書くこと | 記載例3の値 |
|---|---|---|---|
| ① | 新築、購入及び増改築等に係る住宅借入金等の年末残高（内、連帯債務による借入金の額） | 年末残高等証明書の「年末残高」を転記する。連帯債務があるときは、かっこ内にその額も書く | 39,500,000円 |
| ② | 住宅借入金等の年末残高（①のうち単独債務の額＋①のうち連帯債務の額×「連帯債務割合」） | 連帯債務なら、自分が負担する割合をかけた額。割合は原則、最初の年の確定申告で出した「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」の負担割合 | 19,750,000円（負担割合50.00%） |
| ③ | ②と証明事項の取得対価の額又は増改築等の費用の額のいずれか少ない方の金額 | 控除証明書の「証明事項」にある取得対価の額と比べて、少ない方を書く | 19,750,000円 |
| ④ | ③ ×「居住用割合」 | 家屋に居住用以外の部分（店舗併用など）があるときは居住用割合をかける。全部が居住用なら100%。居住用の部分がおおむね90％以上なら全部を居住用として扱え、100%にできる（質疑応答事例・措置法通達41-29） | 19,750,000円（居住用割合100.0%） |
| ⑤ | 住宅借入金等の年末残高等（④の欄の合計額） | ④の合計。欄に「最高」として借入限度額の記載がある（記載例）。年間所得の見積額が2,000万円を超えると控除の適用はない | 19,750,000円（最高3,000万円） |
| ⑥ | 住宅借入金等特別控除額（⑤ × 0.7%） | ⑤に0.7%をかけ、100円未満を切り捨てる。欄に「最高」として年間の控除限度額の記載がある（記載例）。調書方式では控除見込額が書いてあるので計算の参考にする | 138,200円（最高210,000円） |
出典: 国税庁「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書兼住宅借入金等特別控除計算明細書の記載例」（令和8年分・記載例3: 令和7年に居住を始めた省エネ基準適合住宅の新築）。⑥の記載例の額は、この表の「あなたの残高」を同じ式（⑤×0.7%・100円未満切り捨て）で計算した値です。ほかに、給与の支払者（勤務先）の名称・法人番号・所在地、勤務先の所在地の所轄税務署長、あなたの氏名・住所を書きます。
連帯債務で、控除を受ける人が負担する割合が控除証明書に書かれている場合は、「備考」欄に連帯債務の事項を書かなくて構いません（令和2年10月1日以後に税務署から送られる控除証明書には、居住開始年が平成31年分以後の人について負担割合が載っています。国税庁「令和8年分 年末調整のしかた」p.33）。お手元の申告書に「平成38年分」と印字されていても、補正は要りません（同p.30）。
初年度は確定申告（年末調整ではできない）
住宅ローン控除を受ける最初の年分は、給与所得者でも確定申告が必要です。確定申告書に、住宅借入金等特別控除額の計算明細書や年末残高等証明書などを添えて出します。2年目以降は、税務署から送られてくる「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書兼給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」と年末残高等証明書（調書方式の人は不要）を勤務先に出して、年末調整で控除を受けます（国税庁 No.1211-1・「令和8年分 年末調整のしかた」p.29）。2026年の年末調整で控除を受けられるのは、2025年分以前の確定申告で控除を受けた人です（国税庁「令和8年分 年末調整のしかた」p.33）。
最初の年分の確定申告の書き方・必要書類は、住宅の取得の種類ごとに国税庁のタックスアンサーを見てください。
- 新築・未使用の住宅の取得: No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合
- 買取再販住宅: No.1211-2 買取再販住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合
- 中古住宅: No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合
- 令和3年まで（特別特例取得は令和4年まで）に居住: No.1212 住宅の新築等をし、令和3年までに居住の用に供した場合
令和8年12月の年末調整で変わること・変わらないこと
- 控除額の計算は変わりません。借入限度額・控除期間・控除率は居住を始めた年で決まります（上の表）。令和8年度の税制改正で基礎控除などが変わっても、居住開始が2022〜2025年の人の借入限度額は、居住年の表のままです。
- 所得税が下がる人は、引ききれない分が増えることがあります。令和8年分は基礎控除・給与所得控除の引上げで所得税の額が下がる人が多く、所得税の額が住宅ローン控除の額より少ない人は、引ききれない分が住民税へ回る額が増えることがあります（還付金シミュレーターで所得税から引ける額と引ききれない額を確かめられます）。
- 申告書は令和8年分のものを出します。税務署から届いた令和8年分の申告書に必要事項を書き、年末調整の時までに勤務先へ出します。
- 調書方式の人は、令和9年分から年末残高が空欄で届きます。国税庁の記載例の注に「調書方式の場合で令和９年分以降は、金融機関等から交付される住宅ローン返済計画表等を基に年末残高を記載してください」とあります。令和8年分は、原則として年末残高が記載されています。
- 合計所得金額が2,000万円を超える年は控除なし。令和4年1月1日以後に居住を始めた場合、令和8年分の合計所得金額が2,000万円を超える人は、令和8年分の控除を受けられません（床面積40㎡以上50㎡未満の特例居住用家屋などは国税庁の注を確認）。
よくある質問（FAQ）
- 住宅ローン控除は年末調整でできる？いつから？
- 入居した最初の年分は確定申告、2年目以降は年末調整でできます。たとえば2025年に入居して2025年分を確定申告で申告した人は、2026年分（2026年12月）から年末調整で受けられます。2026年に入居した人は、2026年分が最初の年分なので確定申告です。（国税庁「令和8年分 年末調整のしかた」p.29・No.1211-1）
- 住宅ローン控除の年末調整で勤務先に出すものは？
- 税務署から届く「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」（控除証明書つき）を勤務先に出します。金融機関が税務署に年末残高の調書を出している「調書方式」の人は、年末残高等証明書の添付は要りません。それ以外の「証明書方式」の人は、金融機関から届く「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を添えます。申告書は勤務先で保管されます。（国税庁「令和8年分 年末調整のしかた」p.29〜30）
- 住宅ローン控除の年間の控除額はどう計算する？
- 「年末残高等」（借入限度額まで）に0.7%をかけた額で、100円未満は切り捨てです。年末残高等は、年末のローン残高（連帯債務は自分の負担割合をかけた額）と、住宅の取得対価の額（補助金等や住宅取得等資金の贈与の特例を受けた額を引いた額）の少ない方に、居住用割合をかけた額です。ただし、居住の用に供する部分の床面積（土地等は面積、増改築等は費用）が全体の「おおむね90％以上」なら、全部を居住の用に供している部分として扱えるので、その場合は居住用割合をかけず100%で計算します（国税庁 No.1211-1・申告書の②〜⑤欄・質疑応答事例「居住の用に供する部分の敷地の面積」・措置法通達41-29）。たとえば省エネ基準適合住宅（新築・2025年入居）で年末残高等が19,750,000円なら、19,750,000円×0.7%＝138,200円（国税庁の記載例3の⑥欄と同じ額）です。借入限度額（3,000万円）を超えるときは限度額までで計算するので、年間の上限は210,000円になります。
- 2021年以前や、2022年に入居した人も年末調整で受けられる？
- 控除期間の中で要件を満たしていれば、2021年以前に居住を始めた人も2026年分を年末調整で受けられます。ただし控除率1%などの以前の制度で計算するため、このページの計算機は対象外です。2022年に入居した人でも、契約が2021年9月30日まで（注文住宅）または2021年11月30日まで（分譲住宅・中古住宅）の「特別特例取得」に当たる人は、同じく以前の制度（控除率1%・13年）です（国税庁 No.1212・「令和8年分 年末調整のしかた」p.32）。税務署から届いた申告書の⑥欄の「最高」の額で確認してください。
- 住宅ローン控除の申告書は何年分まとめて届く？いつ届く？
- 税務署は、控除を受けることになる各年分の申告書をまとめて送っています。書面の場合は入居2年目の10月下旬ごろ（調書方式は11月下旬ごろ）です。確定申告のときにe-Taxでの交付を希望した人は、毎年10月ごろ（調書方式は11月中旬ごろ）にe-Taxのメッセージボックスへ格納されます。初めて控除を受ける年の確定申告書の提出日などによっては、時期が変わることがあります。（国税庁「令和8年分 年末調整のしかた」p.30）
- 住宅ローンを繰上返済したら、年末調整の申告書はどうする？
- 証明書に書いてある年末残高と、実際の年末残高が違ってしまった場合は、実際の年末残高で計算した正しい申告書を出し直します。証明書方式の人は、金融機関から実際の返済額による年末残高等証明書をもらい直します。調書方式の人は、返済計画表などで実際の年末残高を確かめて計算します。（国税庁「令和8年分 年末調整のしかた」p.31）
- 合計所得金額が2,000万円を超えると住宅ローン控除はどうなる？
- 令和4年1月1日以後に居住を始めた場合、その年分の合計所得金額が2,000万円を超える人は、その年分の住宅ローン控除を受けられません。令和3年12月31日以前（特別特例取得は令和4年12月31日以前）に居住を始めた人は3,000万円です。床面積40㎡以上50㎡未満の特例居住用家屋・特例認定住宅等は1,000万円以下が要件です。給与以外の所得がある人は注意してください。（国税庁「令和8年分 年末調整のしかた」p.30〜31・No.1211-1）
- 所得税から引ききれない住宅ローン控除はどうなる？
- 所得税の額から控除しきれなかった分は、翌年度分の個人住民税から控除できる場合があります。住民税側の取扱い・限度額は市区町村にお尋ねください（国税庁「令和8年分 年末調整のしかた」p.30）。このページの計算結果は所得税の税額控除としての年間控除額で、住民税への回り方までは計算しません。
- 2026年に入居した場合、年末調整で住宅ローン控除を受けられる？
- 受けられません。2026年が最初の年分なので、2026年分の確定申告（翌2027年に行う申告）で控除を受けます（給与所得者でも最初の年分は確定申告）。2027年分からは年末調整で受けられます。このページの計算機は、年末調整で使える2年目以降（居住開始が2022〜2025年）だけを扱います。
本ツールは国税庁・租税特別措置法に基づく概算です。控除の適用には、床面積・合計所得金額・居住の継続などの要件があり、ここでは判定していません。借換え・繰上返済・連帯債務・店舗併用・住宅の再取得等の特例などは、控除証明書の記載や税務署・勤務先の案内に従ってください。
参考公的ソース
- 国税庁「令和8年分 年末調整のしかた」住宅借入金等特別控除申告書の受理と内容の確認（p.29〜34）
- 国税庁「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書兼住宅借入金等特別控除計算明細書の記載例」（令和8年分）
- 国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」
- 国税庁「No.1211-2 買取再販住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」
- 国税庁「No.1212 住宅の新築等をし、令和3年までに居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」
- 国税庁「年末調整がよくわかるページ（令和8年分）」各種申告書・記載例
- 租税特別措置法（e-Gov法令検索）第41条