登録免許税の計算ツール｜売買・相続・贈与・新築（保存）・抵当権設定の税額と軽減税率【2026年】

登録免許税の計算方法（評価額×税率・端数・最低1,000円）

登録免許税は、登記の種類ごとに決まった税率を「課税標準」にかけて出します。1つの申請の中の端数は、次の順に処理します。

1. 課税標準＝不動産の価額（持分の移転は価額×持分）。税率が同じ不動産は合算して、1,000円未満を切り捨てます（国税通則法118条1項）。全額が1,000円に満たないときは1,000円とします（登録免許税法15条）。
2. 税率をかけます（本則か軽減）。税率が違う不動産がある申請は、それぞれの額を合計します。
3. 税額の合計が1,000円に満たないときは1,000円にします（登録免許税法19条）。
4. 100円未満を切り捨てます（国税通則法119条1項）。

例：土地の売買で評価額が12,345,678円のとき。課税標準は12,345,000円、税率1.5%（15/1000）で185,175円、100円未満を切り捨てて185,100円です。同じ評価額の土地の贈与は、税率2%で246,900円になります。

土地と建物を1つの申請で売買するときは、不動産ごとに端数を切り捨ててから足すと、税額が100円単位でずれることがあります。例：土地（評価額1,010,000円・1.5%）と建物（評価額1,004,000円・2%）を一緒に売買するとき、税率をかけた額は15,150円と20,080円で、合計してから切り捨てると35,200円です。不動産ごとに切り捨ててから足すと35,100円になり、100円違います。このツールは前者の方法で計算します。

最終的な税額は、登記を申請する法務局で確定します。

登録免許税の税率の一覧（本則と軽減・期限つき）

本則の税率（登録免許税法 別表第一）です。

期限つきの軽減と免税です（租税特別措置法）。土地の売買と免税は登記の日で、住宅用家屋などの軽減は住宅を新築・取得した日で期限を判定します（登記は新築・取得後1年以内）。

評価額別の登録免許税の早見表（500万円〜5,000万円）

各軽減の期限以内で、持分が全部（1/1）の1件だけを1つの申請として計算した税額です。表の値は、計算機と同じ関数が出した値です。

評価額（抵当権は債権金額）が3,000万円のとき、土地の売買は450,000円、建物の売買で住宅用家屋の軽減を受けると90,000円（本則なら600,000円）、住宅取得のための借入の抵当権は30,000円（本則なら120,000円）です。

土地の売買は1.5%（令和11年3月31日まで）

土地の売買による所有権の移転登記の税率は、本則の2%から1.5%（15/1000）に軽減されています。個人にも法人にも適用され、登記が令和11年3月31日（2029年3月31日）までのものが対象です（租税特別措置法72条1項1号）。

• 対象は売買による所有権の移転です。贈与や相続は対象ではありません。
• 登記の日が期限を過ぎると、本則の2%で計算します（このツールは登記の日で自動で切り替えます）。
• 例：評価額12,345,678円の土地は、軽減で185,100円、本則なら246,900円です。

住宅用家屋の軽減（保存0.15%・移転0.3%・抵当権0.1%）の条件

個人が自分で住むための住宅用家屋について、令和9年3月31日（2027年3月31日）までに新築・取得した場合の軽減があります。登記は、新築・取得後1年以内に受けるものが対象です。つまり、期限の判定に使うのは登記の日ではなく、住宅を新築・取得した日です。

• 所有権の保存（0.15%・措置法72条の2）：個人が新築・未使用の住宅用家屋を取得し自己の居住用にすること。新築・取得後1年以内の登記。
• 所有権の移転（売買）（0.3%・措置法73条）：個人が自己の居住用に売買で取得し、取得後1年以内に登記。未使用、または使用済みのうち政令で定めるもの。
• 抵当権の設定（0.1%・措置法75条）：個人が住宅用家屋の取得資金の貸付けを受けるために設定する抵当権。
• 住宅用家屋の範囲：床面積が50㎡以上で、専ら住宅として使う家屋です。中古は1982年1月1日以後に建築されたもの、または耐震基準に適合するものです。市区町村長の証明が必要です（租税特別措置法施行令41条・42条）。

例：評価額1,000万円の新築建物の保存登記は、住宅用家屋の軽減で15,000円、本則なら40,000円です。2027年3月31日に新築し、その翌日に保存登記をしても、他の要件を満たせば新築後1年以内の登記なので15,000円です。2027年3月31日の翌日に取得した場合は、期限に間に合わないため本則の40,000円になります。

登記が新築・取得後1年を過ぎるやむを得ない事情があるときの扱いは、このツールでは計算しません。このページの軽減は、売買による取得だけを対象に計算します。

長期優良住宅・低炭素住宅・買取再販の軽減

• 特定認定長期優良住宅（保存・0.1%・措置法74条1項）：個人が取得する認定長期優良住宅で、住宅用家屋の要件を満たすもの。令和9年3月31日（2027年3月31日）までに新築・取得したものが対象です。
• 認定低炭素住宅（保存・0.1%・措置法74条の2）：個人が取得する認定低炭素住宅で、住宅用家屋の要件を満たすもの。令和9年3月31日（2027年3月31日）までに新築・取得したものが対象です。
• 特定認定長期優良住宅（一戸建て・未使用）（売買による移転・0.2%・措置法74条2項）：個人が未使用の認定長期優良住宅（一戸建て）を取得すること。令和9年3月31日（2027年3月31日）までに新築・取得したものが対象です。
• 特定認定長期優良住宅（マンションなど一戸建て以外・未使用）（売買による移転・0.1%・措置法74条2項）：個人が未使用の認定長期優良住宅（一戸建て以外）を取得すること。令和9年3月31日（2027年3月31日）までに新築・取得したものが対象です。
• 認定低炭素住宅（未使用）（売買による移転・0.1%・措置法74条の2）：個人が未使用の認定低炭素住宅を取得すること。令和9年3月31日（2027年3月31日）までに新築・取得したものが対象です。
• 買取再販（宅建業者が増改築した中古住宅）（売買による移転・0.1%・措置法74条の3）：宅地建物取引業者が取得して増改築などをした中古住宅を、個人が取得すること（要件の細部は政令）。令和9年3月31日（2027年3月31日）までに新築・取得したものが対象です。

買取再販の要件の細部は政令で定められています。このツールは条件を判定しないので、該当するかは登記を申請する法務局などで確認してください。

相続登記の登録免許税（0.4%・100万円以下の土地の免税）

相続による所有権の移転は、課税標準の0.4%（4/1000）です。相続人への遺贈を含みます（登録免許税法17条の定義）。例：評価額5,000万円の不動産は200,000円です。

• 免税：個人が受ける相続による土地の移転登記で、課税標準となる不動産の価額が1,000,000円以下のときは免税です（令和9年3月31日（2027年3月31日）までの登記・租税特別措置法84条の2の2第2項）。表題部所有者の相続人が受ける保存登記も同じ条文の対象です。
• このツールは、価額×持分が1,000,000円以下かどうかを、端数を処理する前の額で、土地ごとに判定します。価額が1,000,000円を超えると免税の対象ではなく、通常の0.4%で課税されます。
• 相続人が登記をする前に亡くなった場合（数次相続）の登記も免税の定めがあります（同法84条の2の2第1項）。このツールでは計算しません。

課税標準に使う評価額（いつの価格か・固定資産税の課税標準額との違い）

不動産の価額は、当分の間、固定資産課税台帳に登録された価格（評価額）の100/100とされています（登録免許税法 附則7条・同施行令 附則3条3項）。

• 登記の申請が1月1日〜3月31日のとき：前年12月31日現在の台帳の価格
• 登記の申請が4月1日〜12月31日のとき：その年の1月1日現在の台帳の価格
• 台帳に価格のない不動産（新築の建物など）：類似する不動産の価格を基礎に、登記官が価額を認定します

使うのは固定資産評価証明書の「価格（評価額）」です。固定資産税の「課税標準額」とは別の欄ですので、取り違えないようにしてください。固定資産税の計算は固定資産税の計算ツールにあります。

このページで計算しないもの

• 会社の設立など、不動産以外の登記（別表第一の他の号）。
• 仮登記・地上権の設定・共有物分割などの登記。
• 共同担保（同じ債権を複数の不動産で担保する抵当権）の2件目以降の申請。同時に申請するときは1つの登記とみなされます（登録免許税法13条）。債権金額を1行だけ入れてください。
• 住宅用家屋などの軽減の要件の判定、登記が新築・取得後1年を過ぎるやむを得ない事情がある場合。
• 数次相続の免税（本文で触れるだけで、金額は出しません）。
• 司法書士などへの報酬、登記事項証明書などの手数料。

結果は計算の目安です。最終的な税額は、登記を申請する法務局で確定します。

よくある質問

登録免許税の計算方法は？

課税標準（固定資産税評価額×持分）を1,000円未満切り捨てにして税率をかけ、税額が1,000円未満なら1,000円、そうでなければ100円未満を切り捨てます。例：土地の売買で評価額が12,345,678円なら、課税標準は12,345,000円、税率は1.5%で185,175円、切り捨てて185,100円です。課税標準の全額が1,000円未満のときは1,000円とします（登録免許税法15条）。同じ申請に複数の不動産を含めるときは、課税標準を税率ごとに合算してから端数を処理し、税額を合計してから100円未満を切り捨てます。最終的な税額は、登記を申請する法務局で確定します。

登録免許税は何パーセントですか？

登記の種類で変わります（登録免許税法 別表第一）。所有権の保存は0.4%、相続による移転は0.4%、売買・贈与など（その他の移転）は2%、抵当権の設定は債権金額の0.4%です。土地の売買は1.5%に軽減されています（登記が令和11年3月31日（2029年3月31日）までのとき・租税特別措置法72条）。住宅用家屋の保存は0.15%、移転は0.3%、住宅取得資金の抵当権は0.1%です（令和9年3月31日（2027年3月31日）までに新築・取得し、取得後1年以内に登記するとき）。

3,000万円の登録免許税はいくらですか？

評価額（抵当権は債権金額）が3,000万円のときの例です。土地の売買は1.5%で450,000円（本則2%なら600,000円）。建物の売買で住宅用家屋の軽減（0.3%）を受けると90,000円（本則なら600,000円）。住宅取得のための借入の抵当権は0.1%で30,000円（本則0.4%なら120,000円）です。住宅用家屋などの軽減は、個人が自分で住むための住宅で、要件を満たすときだけ使えます。

相続登記の登録免許税は？

相続による所有権の移転は、課税標準の0.4%です（相続人への遺贈を含みます）。例：評価額50,000,000円の土地なら200,000円です。個人が受ける相続登記で、土地の価額が1,000,000円以下のものは免税です（令和9年3月31日（2027年3月31日）までの登記・租税特別措置法84条の2の2第2項）。価額が1,000,000円を超えると免税の対象ではなく、通常の税率で課税されます。

登録免許税の軽減税率はいつまでですか？

土地の売買による所有権の移転登記の1.5%は、登記が令和11年3月31日（2029年3月31日）までのものが対象です（租税特別措置法72条）。住宅用家屋の保存・移転、長期優良住宅・低炭素住宅、買取再販、住宅取得資金の抵当権の軽減は、令和9年3月31日（2027年3月31日）までに住宅を新築・取得し、新築・取得後1年以内に登記したものが対象です（同法72条の2〜75条）。つまり、期限までに取得すれば、登記が期限の後になっても1年以内なら軽減を受けられます。相続の土地の免税は、登記が令和9年3月31日（2027年3月31日）までのものが対象です。このページの数字は現行法（2026年10月7日確認）のもので、期限が変わったかは e-Gov 法令検索で確認してください。

出典

• 登録免許税法（e-Gov法令検索）：別表第一・10条・13条・15条・17条・19条・附則7条。版は 342AC0000000035_20261001_507AC0000000033。
• 登録免許税法施行令：附則3条3項。版は 342CO0000000146_20261001。
• 租税特別措置法：72条・72条の2・73条・74条・74条の2・74条の3・75条・84条の2の2。版は 332AC0000000026_20261001_508AC0000000012。
• 租税特別措置法施行令：41条・42条（住宅用家屋の範囲）。版は 332CO0000000043_20260731。
• 国税通則法：118条1項（課税標準の端数）・119条1項（税額の端数）。版は 337AC0000000066_20260624。
• 法務省「登録免許税の計算」（同じ申請に複数の不動産を含めるときの端数の処理の計算例）。

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