建ぺい率・容積率計算ツール（無料）

建ぺい率とは（建築基準法53条）

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です（同一敷地に建物が2つ以上ある場合は建築面積の合計）。用途地域ごとに複数の候補（3/10〜8/10）が定められており、そのうちどれが適用されるかは、その土地が属する都市計画で個別に指定されます（建築基準法53条1項）。

本ツールは指定建ぺい率の数値そのものは断定しません。お住まいの市区町村の都市計画課・都市計画情報システムで確認した値を入力してください。

容積率とは（建築基準法52条）

容積率とは、敷地面積に対する延べ面積の割合です。用途地域ごとに定められた複数の候補（5/10〜130/10）のうち、都市計画で指定された数値が「指定容積率」になります（52条1項）。

さらに、前面道路（2以上あるときは幅員が最大のもの）の幅員が12m未満の場合は、道路幅員(m)の数値に係数（住居系の用途地域は4/10、それ以外は6/10）を掛けた数値も上限になります（52条2項）。指定容積率と道路幅員による制限はどちらも「以下でなければならない」という独立した上限規定のため、実際に適用される容積率（適用容積率）は両方のうち小さいほうです。

建ぺい率の緩和（角地・防火地域）

次のいずれかに該当する建築物は、指定建ぺい率に+10%されます（53条3項）。両方に該当する場合は+20%です。

• 防火地域内にある耐火建築物等、または準防火地域内にある耐火建築物等・準耐火建築物等
• 街区の角にある敷地（特定行政庁が指定するものを含む）にある建築物

注意：防火地域内の緩和は「耐火建築物等」のみが対象です。防火地域内の準耐火建築物等（耐火建築物等に劣る性能のもの）は、この緩和の対象になりません。準耐火建築物等が緩和されるのは準防火地域内の場合のみです。

角地の「特定行政庁が指定する角地に準ずる敷地」にあたるかどうかの基準は特定行政庁（市区町村・都道府県）ごとに異なるため、該当するかはお住まいの自治体の建築指導課にご確認ください。

建ぺい率の適用除外（防火地域×80%地域×耐火建築物等）

指定建ぺい率がすでに80%とされている地域内にある防火地域で、かつ耐火建築物等である場合は、そもそも建ぺい率の規定自体が適用されません（53条6項）。この場合、建ぺい率の上限は事実上無く、本ツールでも「制限なし」と表示します。

この適用除外は、指定建ぺい率が80%の地域であればどの用途地域でも成立します（近隣商業地域・商業地域に限りません）。角地の緩和（+10%）を計算する前に、まずこの適用除外を判定します。

指定建ぺい率・指定容積率は自分で決めない（自治体の都市計画で確認）

建ぺい率・容積率の指定値（何%になるか）は、用途地域の種類だけでは決まりません。多くの用途地域では、都市計画区域ごとに複数の候補（例: 第一種住居地域なら50%・60%・80%）から1つが選ばれています（商業地域の建ぺい率は80%の1つに固定）。本ツールは断定せず、確認した数値を入力する方式にしています。お住まいの市区町村の都市計画課、または都市計画情報システムでご確認ください。

このツールの対象外（計算に含めていない事項）

次の事項は本文の紹介にとどめ、計算には組み込んでいません。該当する可能性がある場合は、特定行政庁・建築士にご確認ください。

• 角地の「特定行政庁が指定する角地に準ずる敷地」の具体的な判定基準（53条3項2号）
• 耐火建築物等・準耐火建築物等の技術的な認定基準（建築基準法施行令の詳細）
• 一の敷地が2つの区域にわたる場合の按分計算、壁面線指定、特定道路からの延長による容積率緩和（52条7項・9〜13項、53条2項）
• 特定行政庁が個別に指定する区域の特例数値（52条2項2号・3号のカッコ書き）
• 高層住居誘導地区・特定用途誘導地区などの特殊地区の容積率・建ぺい率の緩和（52条1項5〜7号・8項、53条5項）
• 建築物の延べ面積から除外される部分の算定（地階住宅部分、共用廊下等）
• 市街化調整区域特有の建築制限（都市計画法の別制度。原則として建築が制限されており、許可が必要です）

よくある質問

指定建ぺい率・指定容積率はどこで確認できますか？

結論：お住まいの市区町村の都市計画課、または都市計画情報システムで確認できます。用途地域ごとに定められた複数の候補のうち、どれが選ばれているかは都市計画区域ごとに異なるため、このツールでは断定しません。

適用容積率が指定容積率より低くなるのはなぜですか？

結論：前面道路の幅員が12m未満の場合、道路幅員(m)に係数（住居系0.4・その他0.6）を掛けた数値と指定容積率のどちらか小さいほうが上限になるためです（建築基準法52条2項）。

角地だと建ぺい率はどれくらい緩和されますか？

結論：街区の角にある敷地は指定建ぺい率に+10%されます（53条3項2号）。防火地域・準防火地域の緩和と重複する場合は+20%です。角地の認定基準は自治体ごとに異なります。

防火地域なら建ぺい率の制限はなくなりますか？

結論：防火地域内で、かつ指定建ぺい率がすでに80%とされている地域（53条1項2〜4号）にある耐火建築物等であれば建ぺい率の規定自体が適用されません（53条6項）。それ以外は通常どおり+10%（または+20%）の緩和にとどまります。

前面道路の幅員が4m未満（2項道路）の場合はどう入力すればいいですか？

結論：2項道路はセットバック（中心線から2m後退）の対象です。このツールはセットバック計算を自動化していないため、幅員は4mとして入力し、実際の取り扱いは特定行政庁・建築士にご確認ください。

関連ツール