固定資産税評価額計算ツール（路線価・面積入力）
路線価（万円/㎡）・土地面積・土地形状・建物構造・築年数を入力して、土地と建物それぞれの固定資産税評価額を試算します。概算固定資産税額も同時に表示します。
国税庁「路線価図・評価倍率表」または市区町村の固定資産税路線価図で確認。固定資産税路線価は相続税路線価の約87.5%が目安です。
登記簿または測量図に記載の地積（㎡）。
整形地は補正率1.00。旗竿地・三角地などの不整形地は評価額が下がります。
建物登記簿・建築確認済証の「構造」欄を確認してください。
建物の竣工年から現在までの年数。新築の場合は0を入力。
登記簿または建築確認申請書に記載の延床面積（㎡）。
市街化区域内は都市計画税（最大0.3%）が加算されます。
※ 試算値です。土地評価額は路線価×地積×補正率、建物評価額は床面積×構造単価×経年補正率で算出。実際の評価額は市区町村が詳細調査して決定します。
固定資産税評価額の計算方法
固定資産税評価額は土地と建物で計算方法が異なります。それぞれの仕組みを理解することで、評価額の妥当性を判断できます。
土地の評価額：路線価方式
路線価方式（市街地の標準的な計算）
土地の評価額 ＝ 固定資産税路線価（円/㎡） × 地積（㎡） × 地積補正率
固定資産税路線価と相続税路線価の関係
（相続税路線価は公示価格の80%、固定資産税路線価は公示価格の70%が目安）
固定資産税路線価 ≒ 相続税路線価 × 0.875
地積補正率の目安
整形地（正方形・長方形）: 1.00 / 軽度不整形（わずかに不整形）: 0.95
計算例: 路線価20万/㎡・120㎡・整形地
土地評価額 ＝ 20万 × 120 × 1.00 ＝ 2,400万円
土地評価額 ＝ 20万 × 120 × 1.00 ＝ 2,400万円
建物の評価額：再建築費×経年減点補正率
建物評価額の計算
建物評価額（新築） ≒ 再建築費単価（円/㎡） × 延床面積（㎡）
再建築費単価の目安（2026年現在）
木造 : 約15〜20万円/㎡ / 軽量鉄骨 : 約18〜24万円/㎡
経年減点補正率（法定耐用年数・最低値0.20）
木造（耐用22年）: max(0.20, 1 - 築年数 × 0.036)
木造（耐用22年）: max(0.20, 1 - 築年数 × 0.036) → 軽量鉄骨（27年）: max(0.20, 1 - 築年数 × 0.030) → RC（47年） : max(0.20, 1 - 築年数 × 0.017)
計算例: 木造・100㎡・新築単価16万/㎡・築10年
新築評価額 ＝ 16万 × 100 ＝ 1,600万円
新築評価額 ＝ 16万 × 100 ＝ 1,600万円 → 補正率 ＝ 1 - 10 × 0.036 ＝ 0.640 → 建物評価額 ＝ 1,600万 × 0.640 ＝ 1,024万円
路線価の調べ方
| 種類 | 発表機関 | 用途・水準 | 調べ方 |
|---|---|---|---|
| 相続税路線価 | 国税庁 | 相続税・贈与税計算。公示価格の約80% | 国税庁「財産評価基準書 路線価図」 |
| 固定資産税路線価 | 市区町村 | 固定資産税計算。公示価格の約70% | 各市区町村のHP・役所窓口で閲覧 |
| 地価公示価格 | 国土交通省 | 売買の基準価格。両路線価の基礎 | 国土交通省「地価公示・地価調査」 |
使い方（3ステップ）
- 路線価・土地面積・形状を入力：固定資産税路線価（万円/㎡）と地積（㎡）を入力し、土地の形状を選択します。路線価が不明な場合は相続税路線価の0.875倍を目安にしてください。
- 建物の構造・築年数・床面積を入力：建物構造・築年数・延床面積を入力します。築年数が増えるほど建物評価額は下がります。
- 土地・建物の評価額と概算税額を確認：試算された評価額と概算固定資産税額が表示されます。住宅用地特例（小規模200㎡以下：1/6軽減）を自動反映します。
よくある質問
固定資産税評価額はどのように計算されますか？
結論：土地は「固定資産税路線価 × 地積 × 地積補正率」、建物は「再建築費 × 経年減点補正率」が基本式です。土地は「固定資産税路線価 × 地積 × 地積補正率」が基本式です。建物は「再建築費 × 経年減点補正率」で計算され、毎年経年分だけ下がります。本ツールはこの計算式に沿って試算値を提供します。
路線価と固定資産税路線価は同じですか？
結論：異なります。相続税路線価（国税庁）は公示価格の約80%、固定資産税路線価（市区町村）は公示価格の約70%が目安です。一般に「路線価」と呼ばれる国税庁の相続税路線価は公示価格の約80%、市区町村が設定する固定資産税路線価は公示価格の約70%が目安です。本ツールでは固定資産税路線価（万円/㎡）を入力してください。
地積補正率とは何ですか？
結論：土地形状に応じて評価額を調整する係数で、整形地は1.00、旗竿地などの不整形地は0.90〜0.95です。土地形状に応じて評価額を調整する係数です。整形地（正方形・長方形）は1.00ですが、旗竿地・三角地などの不整形地は0.90〜0.95に補正されます。土地の活用しにくさを評価額に反映させる制度です。
建物の評価額はどう計算しますか？
結論：新築時の再建築費に経年減点補正率を掛けて求め、木造は最大40年程度で最低値0.20まで下がります。本ツールでは床面積×構造別単価×経年補正率で試算しています。
固定資産税評価額は毎年変わりますか？
結論：評価替えは3年ごと（直近2024年度）で、評価替え年以外は前年評価額が据え置かれます。土地は地価変動を反映して上下しますが、建物は経年減価で下がる傾向があります。
固定資産税評価額に異議を申し立てられますか？
結論：評価替え年の翌年度、納税通知書受領後60日以内に「固定資産評価審査委員会」へ審査申し出ができます。評価額に誤りや不当に高い点があると思われる場合は活用できます。
関連ツール
本ツールの計算結果は参考値です。固定資産税評価額は市区町村の担当者が現地調査・詳細計算のうえ決定するため、本ツールの試算値と実際の評価額は異なる場合があります。正確な評価額は納税通知書・固定資産税評価証明書でご確認ください。
